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新政下楼市躁动：看的多买的少短期回暖难涨价

https://www.biud.com.cn 2015年04月09日07:56 家居装修知识网

在接二连三的房地产政策组合拳之下，楼市能否还重演昔日辉煌？面对这个疑问，记者在北京一线楼市调研后发现，短期楼市的交易回暖，却很难扭转房地产投资性渐弱渐缓的大势。

看的多买的少

在一手房市场，记者从开发商处了解到，借着楼市新政暖风，加紧推盘去库存是当前开发商较为普遍做法，而借机涨价者却不常见。

“我们在北京北部已深耕多年，再过两三月我们的‘红橡墅’项目就会入市。”北辰实业股份有限公司北辰置地分公司副总经理吴建刚说，项目定价会随行就市。他认为在楼市新政之下，房地产仍有投资前景，特别是稀缺的高端别墅类项目，属于改善性需求，因此还有增长空间。

在二手房市场，中介们正在努力拉近买卖双方的预期，促成交易。

“清明假期，来看房的人又多了。”在北京公主坟某知名中介公司的店员小吴向记者私下坦言，他觉得市场短期内会活跃个把月，所以想趁机多做几单。

小吴看上到二十八九岁，来自山东聊城。他告诉记者自己做中介已经有四五年时间，对市场变化比较了解，他认为政府出手也因为目前楼市太低迷了。

“去年，无论是看房人次，还是成交量都非常低迷，一个月也不到10个人来看房，整个月下来成交几套就算不错了。”小吴很感慨，去年“9·30”新政之后的10月份二手房成交量明显增长。但也就短短一个多月的时间，成交又重陷低迷。

“这次政府又出台政策，看房的人明显又多起来。”但小吴告诉记者，现在看房的多，但真正出手买的人并不多。而且，二手房价格有涨有跌。

“一些客户觉得看房的人多了，就想涨价。但是，买房的客户不着急，还是在压价。”小吴告诉记者，最近成交量增长，大多是那些“挂单”和看房都有一年半载的客户，买卖双方对市场行情、房价大体有比较清醒的认识。相比较之下，那些刚刚“挂单”想涨价卖房的客户，往往很难成交。

小吴碰到的情况是当前北京二手房市场的一个缩影。记者还走访了北京西城区复兴门、月坛，以及海淀、朝阳、大兴、丰台区的多个房地产中介公司，情况大同小异。

高净值人群弃房买股

在楼市之外的高净值人群对于楼市的热情，远远低于他们对火热的股市的热情。

“现在看房的人多，但价格不涨反降，我们一套报价410万的房子，这两天390万卖的。”在北京西城区某知名中介员小张向记者表示，“股市太好了，我的一个客户原本拿一千万买房，现在说先不买了，去投资股市。”

小张告诉记者，目前他所在区域的房子均价在6-8万元每平方米，有些报价甚至高达每平方米10万元。

“说实话，目前房价太高了，有些人为了孩子上学，不得不买。”小张略显无奈地说。

现实的确如此，记者在实地采访中了解到，在北京一些区域，高房价已经抑制了购房需求。如果不是为了特别目的(如学区房)，这些区域的房子很少有人问津。

当然，在新政之下，短期内楼市成交量明显增长。

据北京市住建委数据统计，3月30日楼市两大新政公布后，3月31日至4月5日6天时间内，北京市新建住宅网签2063套，环比增长19.04%，同比增长191.80%；二手房6天时间内网签2496套，环比回落14.14%，同比则增长39.13%。

值得关注的是，虽然6天的二手房网签量同比增长，但是环比不升反降，环比回落14.14%，仅此一个数据就可见当前楼市微妙的博弈。

“说实话，我身边有钱的朋友，真有很多卖掉房来炒股的。当然，这些人不是卖掉自己住的房子，他们一般都有数套房子，卖掉其中一两套来炒股。”私募老总凯恩斯向记者说。

他是北京大君智萌投资管理有限公司董事长、也是新浪财经名博主。在他看来，目前股市的投资价值远远高于楼市。“赚钱效应和财富效应正吸引着各路资金跑步入市，在这种情况下，哪还有人再去买房呀。”凯恩斯说。

记者还先后专访了明星基金公司——星石投资总经理杨玲和草根私募投资者老牛等高净值投资高手，他们无一例外都倾向于弃房买股。投资大势所趋，让楼市炒作风光不再。

短期回暖难涨价

毋庸置疑，“3·30”新政对刚需型置业升级人群的撬动作用十分明显。

据亚豪机构统计数据显示，上周北京成交均价在20000-30000元/平方米之间的改善型住宅在市场总销量中的占比高达43.2%，环比此前一周，改善型住宅的市场成交占比上涨了11个百分点。

“3·30”新政出台后，北京地区各大银行已陆续开始执行新政。伟嘉安捷机构分析师吴昊告诉记者，在新政落地后，建行和光大两家银行已率先按照二套房40%的标准执行，随之其他银行也在一周内陆续将二套房的首付从6成改为4成。

“从新政出台一周的情况来看，新老借款人在咨询办理贷款方面较为活跃。首次买房的人群还普遍关心利率情况。目前传闻7折利率只是噱头，首次买房人群在各大银行贷款的利率基本能享受到最低9折左右，针对资质优秀的客户能够有88折的优惠。”

“总体来看，业主降价意愿显著降低，部分业主有扛价、抬价倾向。买房客户对于价格的接受能力也有所提高，但总体较为理性。供需水平同步增加将进一步加快成交节奏，未来成交量将有进一步提升。”链家地产市场研究部张旭告诉记者，在成交量增加和市场预期向好的双重作用下，业主的心理预期也有所提高，但明显涨价很难。

而且，“目前市场上还有传闻，房地产还有后续政策，对于实现房地产软着陆应该问题不大。”光大证券首席经济学家徐高认为，当前宽松政策能否推动房地产市场触底回升有待继续观察。虽然宽松政策不断加码，然而房地产供需基本面延续，特别是在三四线城市，去库存压力依然严峻。如果房地产市场继续疲弱，宽松政策需要再度加码。