北京楼市再现“假期行情” 改善型需求开始释放
节假日成楼市销售节点的市场行情又回来了。限购之前每个假期基本上均是房产项目的营销节点，不过伴随着限购的执行，最近几年来，每逢假期售楼处基本上均处于放假状态。不过今年清明节在新政的刺激下，京城各大项目基本上全处于开足马力的状态。数据显示，今年清明期间北京楼市成交量同比增长超过两倍。
成交量增逾两倍
“终于盼来了新政出台，而且没想到这次新政能如此到位。”某项目营销负责人向记者表示，新政下发后，公司迅速做出反应，对旗下所有项目进行整合，集中全部力量准备打一场“抢收”战役。而市场确实也在发生明显的变化。记者在该项目售楼处看到，人气确实很旺，售楼员手里的电话也几乎没有间断。在谈到是否涨价时，该项目负责人则显得很谨慎，“公司目标是把人气转化成实实在在的销量，因此此前的优惠措施暂时不会改变，但这轮房源销售结束后不排除根据市场需求进行价格调整的可能”。
清明小长假4月4日-6日三天时间内，全市商品住宅累计成交661套，成交总面积达6.3万平方米，与去年同期相比分别上涨222%、167%，成交均价达25792元/平方米，同比上涨1%。
此外，记者致电多家房地产公司，多数公司表现较为冷静，表示新政刚刚出台尚在消化期，货币政策具体操作层面还尚待落实，届时公司将根据具体情况调整销售策略。
上周是“3·30”新政颁布后的首周，北京商品住宅市场成交量出现小幅反弹。据亚豪机构统计数据显示，上周北京共成交商品住宅2359套，成交面积22.06万平方米，环比之前一周，成交套数、面积分别小幅上涨了22.5%和24.1%。至此，北京楼市成交已连续4周保持上涨势头。
对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，在持续宽松的市场环境以及利好政策的多重刺激下，首次置业的刚需以及改善型需求的购房热情正在复苏，虽然受网签备案数据滞后性影响，上周成交数据并不能直接体现“3·30”政策对楼市的推升效果，政策利好落地还需要1-2周的时间，但楼市销量连续4周保持上涨，体现出购房者看涨后市的信心上扬。随着政策红利兑现，预计未来几周北京住宅成交量将出现阶梯式放大趋势。
改善型需求开始释放
上周市场的成交上扬主要是受到改善型需求的拉动。数据显示，上周北京成交均价在2万-3万元/平方米之间的改善型住宅在市场总销量中的占比高达43.2%，环比此前一周，改善型住宅的市场成交占比上涨了11个百分点。
“本轮新政的一大特点就是鼓励改善型需求入市，千万级别墅产品也明显感受到了市场热度”，融科北京公司副总经理索颖向记者介绍，其公司旗下位于通州宋庄的融科千章墅近来看房、认购的客户确实明显增多。她向记者介绍，由于项目的主力客群偏年轻化，大多是首次购买别墅产品，相信受近期政策影响，项目将迎来更多改善型客户。目前二期在售，预计4月项目三期产品也将推向市场。记者了解到，该项目暂未有涨价计划，现场下定还有一定程度优惠。
随着市场信心的提振，开发商推新踊跃，以北部关注度最高的回龙观板块为例，区域销冠楼盘首开·国风美唐于4月推出23、26号两栋新房源，户型面积为92平方米两居、90平方米和127平方米三居，预计均价3万元/平方米起。“我们尽力做到将景观作为家庭生活的外延，进而重新诠释，增添年轻人热衷的生态体验区，呈现出丰盈的北京体验性生态住宅新地标。”首开·国风美唐项目负责人介绍，项目园林通过“科技·生活蒙太奇”为主题的景观设计理念，将自然延伸于生活细微之处，令园林的气韵保留在环境的每一个角落，提供全天候鲜氧，重建人与自然的亲密关系。同时，强调空间的体验性，着力刻画每个板块空间的独特性。
与此同时，二手房市场也显现出改善型需求入市带来的影响。上周北京共签约3691套二手房，环比之前一周小幅下降2.7个百分点。
市场尚未井喷
与清明小长假期间楼市成交上涨形成反差的是北京楼市并无纯新盘入市。专家分析，清明节一向是楼市营销的传统淡季，开发商对这个节点的营销兴致并不浓，去年清明小长假期间也仅有2个项目入市。同时，市场也在等待央行新政在各银行的实质落地实施，并未急于推新。
多名项目操盘手表示，楼市新政对提升购房人信心效应明显，特别是刚需和改善型需求反应更为积极。4月中国房地产经理人信心指数也出现环比上涨5%至85.32。
调查结果显示，4月有89%的经理人信心持平或回升，环比上涨14%。但更多业内人士也坦言，现在谈涨价为时尚早，当前楼市整体库存仍然偏高，不宜盲目乐观。北京中原地产首席分析师张大伟表示，今年北京楼市仍以去库存为主，预测本月前后，北京楼市成交会出现一个井喷，届时库存一旦消化完，房价将会有明显变化。
北京商报记者 董家声
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