房地产研究会副会长胡志刚：楼市期待政策再发力
近期接连发布的楼市新政，在业内引发了不同程度的反响，不同的市场参与主体对楼市政策的理解和判断各有不同。但总体而言，大家对不断深化的市场化改革的期盼是一致的，中国楼市经历多轮调控后已俨然懂得建立长效机制、更多尊重市场规律本身的重要性。
“两会”以来，为提振楼市、稳定经济，房地产领域新增种种政策利好，但市场反应整体平淡，可以预见，楼市亟待政策再发力，政府的政策储备库中也不乏有更多“利器”蓄势待发，有些二三线城市政府甚至有可能孤注一掷，给市场下“猛药”。这些政策原本的预期是要让房地产市场销售回暖，对冲经济低迷，防止经济通缩，但回顾2009年那一轮房地产市场强刺激政策导致市场暴涨投机盛行及2013年“国五条”政策导致房地产市场急剧下行的两种结局，人们难免心有余悸。
首先，在上一轮城镇化及房地产业快速发展的黄金十年，投资、投机行为严重，尤其是在一些二三线城市，政府为了土地财政，开发商为了赚快钱，不择手段地造空城、鬼城，尤其在一些资源枯竭、产业空心化、人口净流出的二三线城市，到处都是空置的“混凝土森林”。严酷的事实表明，医治房地产创伤不会是一蹴而就的事。
其次，稳定住房消费的“牌”目前尚未出完，政策亦步亦趋，层层加码，不断发力是大概率事件。但如果再出台一些“利器”政策，例如在一线城市如果没有完善的替代政策就盲目放开限购政策，力度过大，叠加起来可能会导致住房量价急剧暴涨，房地产市场再一次爬升到“过山车”的顶端，重演上一轮城镇化房地产绑架经济、绑架政府的闹剧。
为避免以上两种倾向，作为稳定住房消费政策的顶层设计，目前出台的政策应该从整体上适度把握效果，反之如果政策继续分散化、碎片化、自流化，要么“山洪暴发”使市场暴涨；要么“干枯断流”使市场暴跌，无论出现哪一种结局，都将背离房地产业长期稳定发展的大目标。
鉴于此，根据我个人的长期研究，建议在今后的政策引导过程中，要准确把握以下几个环节。
注重区间调控。在当前经济不景气的情况下，政府相继出台房地产调控政策来稳定乃至刺激住房消费提振市场信心是十分必要的，但要掌握分寸，更多着眼于引导房地产市场走向常态化的大格局。
调控的最终目标是要让房地产市场健康良性地发展，但目前的房地产市场犹如万花筒，不同类型的城市反应不同，中央也因此强调各个城市要差别化调控。同时调控政策发生效力要有一定的空间幅度，上要封顶，不能突破导致暴涨的“天花板”；下要保底，不能暴跌硬着陆。如果再出台类似2009年7折利率的利器，政策叠加力度过大，将会量价急剧上升再次推高市场，陷入投资投机群魔乱舞的局面，最终仍然加大市场危机的风险。
注重供需对接。此次稳定住房消费政策中二套房首付比例降低，二手房交易营业税“改五为二”，给购房者带来利好的一面，降低了消费者转让住房的成本。但是即便有关政策让消费者的“钱袋子”鼓了，提升了购买力，他们也未必愿意出手买烂尾楼。
目前经济转型的一个显著特征就是市场在下行，消费在提升。上一轮城镇化由于大规模的造空城，不注重楼盘质量，导致出现很多烂尾楼，造成严重的供过于求。所以，不有的放矢地花气力改进空置楼盘的质量，开发商一厢情愿跑量清盘以求回笼资金都将是徒劳的。
房地产市场应当遵循以销定产的原则，建立供需对接的大格局。这就要求政府调控政策不仅要在消费端发力，还应在供应端发力；不仅要减少购房人的成本，还应改善产品质量。为此，政府首先应调整规划，追加投资，完善滞销楼盘周边的交通、商业、教育、医疗等公共资源的配套；其次要督促和扶持开发企业追加投资，根据不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消费需求，通过调整和完善设计优化其所开发的滞销楼盘；最后，开发企业要对购买其楼盘的业主提供综合运营配套服务。
注重一二级市场联动。近日出台的政策对二级市场及转让二手房有一些利好，但是总体上来讲其政策支点还是偏重于一级市场。当前刚需市场已达一定水平，未来市场将要靠改善性需求支撑。因此稳定住房消费要特别重视改善型需求，尽早建立一二级市场联动的大格局：一方面在一线城市，可以探讨提高利率税收门槛阻挡本地有户籍的居民投资投机购买多套房，将市场容量让渡给外来人口，逐步放宽放开对他们的入市限制；另一方面对于那些有消费需求升级意愿的居民进一步给予税收、利率等方面的优惠，资助他们卖小换大、卖旧换新。
注重租售并举。目前出台的政策把注意力仅仅盯在住房的持有消费上，其实租房同样也是一种消费，一个健全的房地产市场应该是租售并举互为补充。国内的住房自有率已达90%左右，城市居民购房自住的潜力已不大，而外来人口的住房消费以租赁房为主，因此，稳定住房消费不能只局限于持有型消费，应当合理地拓展房屋租赁市场，建立租售并举的大格局，让市场良性互动、全面发展。
为此，政府可以回购商品房作为危改、棚改安置房或收储商品房作为公租房、社会租赁房进行出租，也可以出台一些降低房屋出租税收及房产税的政策，同时降低出租者以及租房者的成本，以达到“一石二鸟”的效果，鼓励开发商在闲置楼盘无法通过买卖回收现金流资金链紧张的情况下转向批量装修出租，从开发商转型为房东，自我消化库存，以盘活存量，形成长期稳定的现金流回报。
注重房地产业创新转型。上一轮城镇化房地产业粗放型开发，投机型发展，市场严重地供过于求，产品质量不高，企业管理混乱，经营效益下滑，不少企业面临资金链断裂的风险，开发企业兼并重组步伐加快，市场集聚化程度提高，这是一次倒逼开发企业通过创新转型步入常态化的历史机遇。
然而，创新转型要有精细的政策引导，最近国土资源部强调土地“要有供、有限，合理安排住房和其他用地供应规模；要优化住房供应套型，促进用地结构调整；要加大保障性安居工程建设，并加强监督管理。”无疑，这些举措是必要的，但总体来看力度仍然不够。
这就要求政府需要进一步出台一系列的政策，在土地、金融、税收、规划、市政、环保、市场等方面倒逼和引导企业创新转型，优胜劣汰。房地产业告别了黄金十年，迎来白银十年，房地产行业也由卖方市场转为买方市场，决定房企竞争力的就不只是资金量，靠造房子就能卖出去数钱的日子一去不复返，再也没有“粗放式经营就能赚大钱”的好日子。房地产企业务必要从给住户提供一座好房子转变为给住户提供一种好的生活方式，再到给住户提供有利于身心健康的居住环境。
总之，目前出台的这些政策对市场发展有一定的促进作用，但是其近期效果尚不尽如人意，远期效果也难以有大的作为。接下来建议要研发储备并适时适度地出台更多利好政策，条件成熟还要推出规制房地产市场的约束性法律规定，如房产税和不动产统一登记及产权产籍信息联网等。一方面要引导房地产企业摆脱困境，步入良性循环；另一方面又要依法治理，精心呵护，引导整个房地产业通过创新转型，实现优胜劣汰。
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