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库存高峰将至如何选择可行性项目进行投资

https://www.biud.com.cn 2015年04月10日09:02 家居装修知识网

去库存贯穿了2014年的中国楼市，并将继续贯穿2015年的楼市。4月8日，由中国建投投资研究院发布的《2015中国投资发展报告》预计，从商品住宅供应来看，2014年商品房新开工面积负增长，施工面积低速增长，因此，2015年新入市商品房增速将降低，房地产库存高峰将在下半年见顶。

住宅地产库存攀升，商业地产也不能免难。在商业地产方面，上述报告认为，2014年投资依旧保持较快增长态势，但增速有所放缓，因此，2015年商业地产供给将继续有所增加，库存将进一步上升。

在供求关系出现明显转变的市场背景下，新项目的诞生将面临比以往更具挑战的生存考验，适者生存的道理虽显得苛刻冷漠，但却是市场化发展的必然淘汰守则。

虽2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，但土地成交价款10020亿元，同比增长1.0%，且房企开发进一步集中于地价较高的一、二线城市，对于这部分区域来说，项目间竞争进一步激烈，而对于三、四线城市来说，融资和招商都将变得比以往艰难许多。

对于金融机构和投资者来说，在这样一个僧多羹少、存亡仅隔一线的环境下，如何选择一个靠谱的优质项目进行支持，很大程度上就需要参考开发企业提供的项目可行性研究报告。

一个完整的项目可行性研究报告，需要对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

以《2015房地产项目可行性研究报告合集》中的《雅筑乐房地产开发有限责任公司项目定位可行性研究报告》为例。该报告在一开始，先进行了公司简介。阐述了公司的业务范围、管理方式等基础信息。

随后的目录，列出了本次报告的五个板块：市场分析、项目分析、项目定位及项目规划设计、项目施工进度及管理和项目投资与收益。

第一部分的市场分析中，先对当时的宏观经济发展形势和项目所在的区域房地产市场进行分析。其中，宏观经济发展形势中除了包括全国经济发展形势外，还包括国际经济发展形势，以及当地城市经济发展形势，并对南宁市房地产价格走势进行了注重分析。

在区域房地产市场分析部分中，报告分析了区域内的其他重点住宅楼盘，对它们的地理位置、开发规模、装修标准、价格组合、户型设计都进行了了解，并进行点评。得出“虽然国际市场不景光，但是南宁的经济的发展还是上升状态。区域市场虽然有竞争，但是竞争力度不算特别大，周边的楼盘增多也代表着此区域的房地产市场有较大的发展”的市场分析阶段结论。

第二部分的项目分析中，报告秉持“认清自己、摸透环境、充分把握项目优劣势”的原则，依次分析了项目经济技术指标、项目地块及周边配套、项目SWOT和项目应对策略。（注：SWOT分析法是用来确定企业自身的竞争优势、竞争劣势、机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来的一种分析方法。）

第三部分的项目定位及项目规划设计中，报告进行了多方面的详细定位，包括：客户定位、主题定位、价格定位、品质定位、竞争定位和形象定位。对项目的客群进行了详尽描述，提出了项目的主题广告语，对项目内的住宅、商铺和车位产品都进行了具体的价格设定，并列出了区域内主要的竞争对手。

除了项目定位，项目规划也对项目的成败起了关键作用。该项目的规划设计原则为：挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；行列式园林景观视线轴设计，以建筑群体行列创造灵活多变的环境空间；人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。

在这个原则下，项目计划设计有独具特色的水系布局、更多的广场和绿化开放的空间，户型结构上强调南北通透，并尽可能减少公摊面积。

项目规划设计部分还对建筑规划、道路规划、绿化规划做出了明确要求，包括项目内的配套规划，地上、地下车库的配套以及凉亭、水景、游泳池等具体绿化规划，让审核者对项目有一个比较清晰的概念图。

但在这份报告的项目规划设计部分中，也存有多处的要点重复，难免为审核者带来逻辑上的繁杂。

进入项目建设施工进度及管理部分后，就需要结合企业自身条件，对项目建设施工进度及管理。这其中就包含了项目的开发期、项目的实施安排、项目实施过程控制措施三部分。

这一部分的节点要求明确，是项目开发进度的重要依据。以该报告为例，它明确规定了：2013年1月至2015年4月为项目主体工程建设期；项目总体工期时间为2.25年，从2013年1月至2015年3月；2013年6月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2014年10月，1-54号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；2014年12月，1-54号楼公共停车场建设主体完工；2015年3月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。让投资者和审核者都能对项目的投入运营时间有一个明确了解。

另外，报告还详细列举了项目每一期不同类型产品的建筑面积比例表，并依据做出资金筹措计划表、项目总投资规划表、借贷款明细表等一系列财务表格，再做出最后的销售收入估算。

通过对一系列外部与自身条件的分析，以及财务估算，报告能带给阅读者一个相对明确的开发流程节点以及投资收益预判。对投资者来说，详尽的表格和最后提到的“本开发项目利润有较为理想的财务内部收益率。由于本项目的市场前景可观、财务净现值较高，投资回收期较短，盈利能力较强，所以具备了较好的贷款偿还和自身平衡能力及较强的抗风险能力，因此项目的开发具备可行性。”这个结论，将是决定投资与否的重要依据。

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