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东莞一季度住宅均价环比下降 警惕高库存危险

https://www.biud.com.cn 2015年04月10日11:36 家居装修知识网  

  楼市宽松调控政策近日密集出台,市场人气旺,楼市信心上升,今年一季度成交量同比上涨36%,是历史同期的第二高峰。但是业内人士也提醒,东莞住宅供求比为1.3:1,供过于求矛盾突出,房企不要过于乐观,盲目涨价,要警惕高库存危险。

  不过,从一季度的成交情况来看,首次改善户型供应和需求比重大增,加上楼市新政的实施,东莞“换房时代”已经到来。

  楼市政策宽松 改善需求增加

  去年“9·30”楼市新政出台,改善需求得到释放,东莞的改善型产品成交比重上升,今年第一季度也延续着这种态势,加上“3·30”楼市新政落地进一步促进,东莞楼市换房时代到来。

  据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,2015年一季度东莞洋房成交中,刚需依然占主导地位,但改善需求逐渐呈现抬头之势。

  过去经历了4年多的积累,东莞改善购房需求从2014年第二季度开始显露释放势头,主要集中在首次改善(110~140平方米)和高端(180平方米以上)产品中,而再次改善(140~180平方米)产品尽管库存供应充足,但成交比重一直较低,可以反映出东莞购房者换房的两点明显特征:一是作为首次改善型的购房者,更偏好选择110~140平方米的户型,通常是两房换三房或四房的需求;在各项居住功能满足的前提下,这类购房者由于手头资金相对充足但不算雄厚,则更倾向购买总价较低的户型产品。二是高端购房者财富较为雄厚,更喜好选择阔绰型、豪宅型的产品,这类产品也更符合他们的社会地位。

  从消化周期来看,近一年首次改善产品的消化周期维持在8~10个月,由于东莞“换房时代”的到来,同时搭上央行两次降息、中央二套房贷首付比例最低降至四成等政策的利好“顺风车”,东莞中原地产预计这类产品的需求量将明显增大,可以认为目前库存供应偏紧。而近一年高端产品的消化周期维持在22~25个月,面临着严重的高库存压力,虽然当前有利好政策刺激,但目前库存供应中优质大盘比较少,而高端购房者更注重地段、档次、品质、园林环境等,选房时更为挑剔,因此预计未来一段时间内180平方米以上的洋房产品消化压力仍然巨大。

  首置和首改户型供应比重创历史新高

  同时,首次置业和首次改善型住宅产品供应也大幅增加。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示,一季度70~120平方米户型供应比重约67%,近七成,创历史最高水平。其中以首次置业或者首次改善为主的产品100~120平方米增幅最明显,供应比重达25%,创历史最高水平。

  此外,今年一季度住宅投资型产品也出现了“供应热”现象,主要由于方中兰亭轩、厚街万达广场、万科中心、东方银座中心城等多个项目集中供应所致,且多个项目供应套数在500套以上。不过,东莞中原地产市场研究部介绍,去年第四季度投资型产品供应量早已达到了历史高位值,今年一季度持续热,近半年内东莞投资型产品供应明显过热给市场消化带来很大的压力,尽管有个别项目深受市场青睐并热销,但多数项目都面临着去库存压力。另外,比较突出的现象是区域内的竞争明显加剧。如常平,一季度同时有4个项目供应132套别墅,城区有3个项目供应1297套公寓等,短期内同区域雷同产品供应量过大,预计市场抢客战将越演越烈。

  一季度住宅均价环比下降

  在价格方面,合富辉煌东莞市场研究部统计的数据显示,第一季度全市住宅均价约8881元/平方米,同比略跌3%,属于稳中有跌。

  东莞中原地产相关人士也介绍,一季度东莞整体住宅均价和普通住宅均价均环比小幅下降,主要受到碧桂园·豪庭和碧桂园·天玺等楼盘大体量签约影响,碧桂园·豪庭和碧桂园·天玺分别位列一季度住宅成交面积前两名,其均价分别为6100元/平方米、5838元/平方米,明显拉低全市住宅均价。

  今年一季度,东莞开发商们加速走货意识比较强烈。东莞中原地产市场研究部介绍,1月份开始很多开发商纷纷推货入市,但由于不少房企去年业绩完成不错,促销力度有所减弱。进入2月份恰逢春节放假,虽开盘项目少,但在售的项目中不少开始提前降价促销,加快走货的意图逐渐显著。进入3月,有部分项目纷纷适度下调价格促销,反映开发商们年内出货有压力,从而加快跑货。

  东莞中原地产市场研究部分析,一方面,部分项目为加速走货,进行降价促销,其中额外购房优惠也有所增加,更有一些项目推出小批量特价房跑货;另一方面,热销盘占绝对市场优势,价格高企不下,部分不降反升。

  供过于求 房企警惕高库存危险

  虽然楼市新政出台,楼市信心上升,成交回暖,但是业内人士认为,目前东莞住宅供过于求,房企仍要警惕高库存的危险。

  合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示,今年第1季度,东莞住宅供应井喷创历史最高峰,新增供应面积171.5万平方米,同比大幅增加124%,比上一个历史最高峰111.8万平方米增加53%,此外,第一季度住宅签约面积约129.3万平方米,成交量同比大幅增加36%,在历史上同期排名第二,仅比2013年同期少13%。

  不过,该研究部认为,目前楼市仍存在高库存的风险。据介绍,2007年以来,仅有两个年份第一季度供过于求:2008年和2015年,其中2008年供求比为1.7:1,2015年供求比为1.3:1。由此建议2015年开发商应警惕高库存带来的风险,走量为主。

  此外,该研究部也提出,目前东莞楼市需求仍有激活的空间。从各片区供求情况来看,供应增,成交增,反之供应则成交减,反映出东莞总体处于需求待激活阶段。

  二季度预测成交量明显回升

  近期利好政策不断频现,接下来二季度供应放量增大,新盘涌现,楼市人气快速回升,将会是开发商出货的黄金时间,业内人士认为,开发商们若能理性定价,应市而动随势而行,二季度楼市成交量有望明显回升。

  据东莞中原地产市场研究部对市场监控发现,目前大部分项目仍在认筹蓄客阶段,不少项目的认筹时间过长,预计在二季度入市项目数明显增多,尤其全新楼盘如嘉宏锦园、碧海云天、御龙山、中熙香缇公馆、紫荆1号等。可见,未来第二季度供应放量明显增大,而预计入市的多数项目大都集中在5月或6月入市,因此4月成交仍缓慢回升,5月、6月份成交量出现明显上涨。因此,若开发商们能理性定价,预计二季度楼市成交量会明显回升。文/广州日报记者蒋幸端

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