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变化的行情不变的逻辑

https://www.biud.com.cn 2015年04月10日16:36 家居装修知识网

2015年，市场形势会变，但市场逻辑不会变！

当人们对于所谓房企千亿俱乐部的热情与关注逐渐消退，各大上市房企开始陆续公布年报时，一场白银时代的盛世危机也慢慢浮现在人们眼前。

截止到3月18日，在已公布2014年年报的28家内陆上市房企中，有14家净利润下滑，平均净利润率由2013年度的11.8%下降至10%。

对于房企利润率的持续下降，其内在原因有些复杂。

从内部分析，房企利润率下滑的原因，一是由于这几年土地成本的过快上涨，房价的涨幅赶不上地价的涨幅；另一方面，房企融资成本不断上涨，蚕食了企业的盈利空间。

与此同时，另一个重要的原因在于，过去十年房企跑马圈地的发展模式的恶果也终于显示了出来。统计显示，截止到2014年年末，国内房企的库存达到了2.3万亿历史高位，同比上涨了21.05%。高企的库存压力，也使得大多数房企不得不以牺牲利润来换取流动性的安全。

而从更大的经济环境来看，资本流向的变化，也让房地产企业第一次真正面临着“拐点”的考验。

在一份由慕海平、王小广两位经济学家执笔的国家行政学院课题组报告中称，房地产已经出现长周期调整的“拐点”。

两位经济学家认为，房地产“拐点”的形成，主要是因为流入房地产资金流发生了根本变化。过去持续多年的房地产“牛市”正是由于大量过剩流动性高强度流入房地产市场所致，但现在完全不同了，资金流发生了逆转，同时，人们对房价上涨预期开始下降，甚至不少人看跌，从而使房地产出现了拐点性变化。2013年房地产出现了最后一波暴涨，当年流入房地产的资金增长26.5%，比同期投资增幅高6.7个百分点。

他们在报告中进一步，只要当资金流增长大于投资增长，房地产必然繁荣，价格将上升，如果资金流大幅上涨，房价就暴涨，相反，当资金流增速回落且低于投资增速时，房地产销售和投资必然明显放慢，房价也由升转跌。今年房地产资金流发生了重大逆转，一季度流入房地产的资金仅增长6.6%，远低于同期房地产投资的增幅（为16.8%），1-10月累计房地产到位资金仅增长3.1%，比去年同期回落23个百分点。预计全年房地产市场新增资金量仅3000亿元，而去年则高达2.6万亿元，今年资金增量不仅去年的零头。

报告的结论认为，正是资金供给不足与房地产供给的明显过剩共同作用，导致了房地产市场“拐点”的形成。这一切都似乎在说明，从大环境到小环境，房地产市场的行情已经发生了深刻的变化，整个行业似乎正在面临一场十年一遇的危机。

然而，每当危险出现的时候，也同样意味着机遇的到来，有的企业在危机中沉沦，但有的却借助危机不断壮大。

在已经发布了2014年年报的各大上市公司中，龙湖地产显得一枝独秀。

在其年报中显示，2014年公司销售额、营业额以及利润方面都有不同幅度提升。对此，龙湖方面的解释是，一方面公司利用房地产市场整体不景气，土地市场降温的机会，及时调整战略布局，将发展的重心重新锁定到利润率较高的一二线城市。另一方面，公司也在积极谋求转型，发展重点将从单纯的住宅向着与现代生活方式结合的衍生地产投资项目转变。龙湖方面公开表示，商业地产是其下一步战略发展的支点。预计在未来10年到15年时间里，商业项目收入将超过100亿元。

与此同时，市场推广思路的战略转型也成为上市公司的亮点。同样是在香港上市的绿地集团正积极布局海外市场。在今年房地产行业“龙虎斗”中，绿地集团以2408亿元的销售成绩力克万科，锁定行业第一宝座，其中海外地产项目贡献巨大。目前绿地在境外9个国家13个城市都有投资项目，2014年海外投资在200亿美元以上。

除了在布局、营销上的转型外，谋求与新资本的合作也成为了房企转型的另一大亮点。据媒体不完全统计，目前中国人寿保险和中国人保寿险分别现身8家和5家上市房企的前10大股东名单。2014年以来，招商地产、金地集团、保利地产、华侨城等地产企业成为险资增持重点。未来地产和保险企业能否擦出火花，联手做大养老地产的“蛋糕”着实引人遐想。

对于在房地产市场中几家欢喜几家忧的局面，来自易居方面的报告指出，白银时代对房企来说，机遇和挑战并存。房企必须积极思考如何有效转型、创新和变革。短期来看，房企“危”大于“机”，因为利润率在持续下滑，部分企业要亏损、出局，另外转型的不确定性很高，部分房企有失败的可能性。因此，当行业企业都乐观的时候，最应该谨慎；当行业都悲观的时候，企业应积极把握战略性机遇。把握行业发展趋势，明确企业长远出路，然后坚定转型才是企业最终也是永远唯一正确的选择。

这就是所谓的市场形势会变，但市场逻辑不会变！