海外投资魅影
由于经济的下行，包括欧洲在内的多数国家在地方保护的同时在极力吸引高净值投资者，在此背景下，豪宅市场的需求将会持续增加。
十年腾飞后，中国楼市开始冷却，而全球房价也在缓慢复苏的背景下于2014年出现负增长。地产投资，无论是面向国内市场，还是放眼海外，会迎来怎样的新常态？
根据莱坊预测，2015年整个中国市场房价会趋于平稳，一线城市继续小幅上涨，三四线城市持续下跌。海外房地产的投资也将迎来从门户城市向省会城市、从对豪宅市场的持续需求扩大到优质写字楼乃至从休闲物业到工业物业的所有物业类型。
降温缓行新常态
过去的2014年，房地产市场总体上呈降温状态，由于住宅市场受政策驱动，一方面政府采取的措施生效，减缓了外部冲击，但同时也引发了市场的波动并增加了不确定因素。
经济危机后刺激政策一度导致市场过热，随后出台的限购政策在很大程度上压抑了国内购房需求。实际上，中国住宅市场的需求经历了2012年以来最大幅的负增长，截至2014年底，住宅销售总值同比下跌9.1%。
由于2014年住宅市场的持续低迷，中央政务就此推出了数项措施以加快住宅销售。过去一年中，政府出台了一系列利好政策，从放松部分城市的限购政策到央行降准，等等。除却这些政策松绑之外，莱坊上海董事总经理葛汉文（Graham Zink）认为，随着开发商继续清理库存，房价短期内出现反弹的可能性不大，在2015年开年两个月中，住宅销售进一步同比下跌了15.8%。
从2010年政府出台限购政策之后，不少开发商开始转向商业物业开发。写字楼市场中，中国多数城市都面临着过量供应的问题，“包括北京、上海、广州这样的一线城市2014年的租金水平出现整体下滑，尽管中心商务区有小幅增长”，葛汉文说道。
随着发展需求的变化以及新型商业区域的成熟，企业会持续迁址、合并、升级、并寻求节约成本的机会。他指出，在一线城市，由于未来一年内大量的新供应写字楼会释放，北上广的写字楼租金都会面临下行压力。而在二线城市，受到本地金融保险以及TMT企业强劲需求驱动，中心商务区优质写字楼仍将炙手可热。
截至2014年底新建零售物业面积超过18亿平方，零售物业市场供应量也相对充足。葛汉文指出，新建物业主要由多用途用地以及购物中心构成，而购物中心的同质化现象也愈发明显。除了一线城市强劲的零售需求之外，二三线城市由于购物中心的过量供应，零售市场仍显疲弱。
他进一步指出，一线城市核心区域土地资源稀缺、成本高以及供应量充足等因素，都促使开发商更加关注社区零售（传统住宅区发展的零售形式）。社区零售的发展将在未来成为中国房地产开发商的新方向。
自2013年国务院提出新型城镇化，房地产市场无疑将迎来更多机遇。对于开发商来说，新型城镇化意味着从传统开发转型成为混合用途项目的“城市运营商”。
“从需求层面上来看，新型城镇化将引入源源不断的新居民，而这将制造更大的住房需求。从供应层面上来看，城镇化带来的将是更多的新开工，根据国务院计划，未来7年内大约增加三千万住房单元，而城镇化的指标将很大程度取决于建筑业”，葛汉文如是说。
“尽管一线城市和中小型城市的发展趋势愈发分化，总体上来说，大趋势仍是多年的地产投资热之后房地产市场依然面临供大于求的现状。整个中国市场房价会趋于平稳，一线城市继续小幅上涨，而三四线城市会持续下跌”。
境外投资新红海
近几年中国海外投资出现显著增长，根据莱坊发布的《全球房价指数》显示，2014年第四季度全球房价整体下行，全球房价指数两年来首次录得负增长。最新数据表明全球经济复苏缓慢，同时也反应出经济复苏的程度受买家情绪所影响。2014年在全球住宅市场中，亚洲位列倒数第二，房价平均上升3.3%，而欧洲则成为全球表现最差的地区，房价仅上涨1.6%。
而中国投资者愈发青睐海外投资，其背后既有内在推动因素也有外在拉动因素。
葛汉文分析道，“从国内来说，内在驱动力主要来自于国内市场及政策环境促使海外扩张。经济下滑，政策引发的不确定性，住房需求疲弱，库存量高以及房价下跌导致了国内市场的外向驱动力。中国市场的放缓持续影响中国投资者和开发商，在中央政府鼓励企业海外投资的政策刺激下，中国的机构投资者、银行和开发商持续活跃在海外投资市场上”。
与此同时，海外成熟市场又具备强大的吸引力。海外投资受到多重因素的拉动，“首先进行海外投资的投资者在国内已拥有广泛业务，境外投资有助于把风险分散至回报率更高的市场。同时，海外收购有助于中国企业在国际上树立品牌，而自用业主也多利用投资来降低其未来的租赁成本”。
综合这些因素，中国对外房地产投资总额从2009年的6亿美元飙升至2013年的120亿美元。
在海外投资中，英国、美国和澳大利亚等发达市场的门户城市一直是中国对外投资的首选目的地。
2013年中国伦敦的房地产投资额较2012年跃升三倍，2014年的成交量可能与2013年不相上下。与此同时，在美国，中国资金一直瞄准纽约和洛杉矶等门户城市的优质物业。尽管纽约的土地和物业价格接近峰值水平，美国境内的中国投资活动仍有28.3%集中于纽约曼哈顿区。悉尼、墨尔本这两大澳大利亚门户城市2014年中国房地产投资总额几乎与伦敦和纽约的投资总额持平。2014年11月中国与澳大利亚签署的自由贸易协定又必将加快中国对澳大利亚房地产市场投资的速度。
海外布局新标的
然而随着蓬勃的境外投资新的阻碍也进入视野，多国政府，尤以欧洲各位为甚，都开始采取地方保护措施，通过提高税收和增加抵押贷款市场的干预来限制因海外投资者进入而导致的价格上涨，俄罗斯和瑞士均在此列。
那么未来房地产投资的机会究竟在哪里？大量资金涌入门户城市已经导致这些城市的投资回报率明显降低。“我们将世界主要城市的优质写字楼回报率与十年期政府债券的回报率进行比较并得出息差。结果显示主要省会城市目前的相对回报率较高，比伦敦等门户枢纽更具投资吸引力”，葛汉文告诉《中国房地产金融》。
他进一步指出，中国投资者大量投资门户城市的优质写字楼后，逐渐熟悉这些市场的运作模式。而随着经济复苏，回报率日益降低，许多投资者会被迫转向其他主要城市寻求机会，范围涵盖从休闲物业到工业物业的所有物业类型。
尽管地方保护政策日盛，移民政策收紧，由于经济的下行，包括欧洲在内的多数国家在地方保护的同时在极力吸引高净值投资者，在此背景下，豪宅市场的需求将会持续增加。
那么国际豪宅市场的表现如何呢？援引莱坊《财富报告》，根据国际豪宅指数100排名所涵盖的100个地点的表现，2014年世界豪宅的价格平均水平上升了2%。其中美国的城市名列前卫，纽约增长18.8%，亚斯本增长16%，分别位居第一和第二。去年美国城市豪宅房价平均增长约13%，欧洲城市的情况却有天壤之别，该数字仅为2.5%。去年，国际豪宅指数100中有16个黄金地段住宅房价实现了两位数增长，约40%的豪宅房价下跌或保持不变。
葛汉文指出，从宏观层面上，主要有两种相反的趋势在其作用。一方面，财富的日益全球化表明越来越多国家的超高净值人士在国际目的地寻找豪宅；另一方面，政府对财富审查力度加强，保护主义程度加深。
除了豪宅之外，商业地产也是投资者布局海外的一大标的板块。据莱坊估算，2014年全球商业地产销售额增加了7%，达6，190亿美元左右。其中亚太地区商业物业销售额下降了5%，北美出现了8%的强劲增长，欧洲的投资反弹则令人影响深刻，投资者重新踏入2010年至2012年期间遭受重创的市场，法国和德国核心欧元区的经济体虽然几近停滞不前，但门户城市的物业市场基本上实现了逆势而行。
莱坊据此预测，2015年商业地产的全球销售额将再增6％，且增值资产的地位将进一步提升。
相关知识
海外投资魅影
《中国房地产金融》2015年第3期目录
资本的魅影下 家居业的明天在哪儿？
华府魅影，奢耀京城
兴辉陶瓷推魅影喷墨产品 陈海坚：有危就有机
珠光魅影亮生活 百年柯诺原装新品演绎新奢华
瓶光魅影 5款创意灯饰点亮温暖冬夜(组图)
伦敦魅影 诡异的Solarise热敏灯罩
彩诺卫浴：手绘英伦风，绽放魅影花
紫色魅影无限魅力 80平高贵时尚家装（图）
