REITS——地产行业变革的下一个机遇
REITS，它将乘着中国A股市场结构性牛市的东风，走上中国房地产市场和资本市场的舞台。
房地产行业进入白银时代，城市化的进一步发展，扩大的城市对经营性物业的需求持续上升，与此同时，政府出让土地的用地规划中住宅混合经营性用地的现象越来越普遍。即使企业发展战略是住宅型物业开发，也难以避开经营性物业的开发现实。经营性物业供需的现实情况，住宅市场在2014年进入调整期的市场行情，国内房地产市场对房地产投资信托基金（REITs）的需求已经迫不及待。更多的企业开始思考转型和调整，万科、万达等行业龙头都在做REITS的准备。
2014年证监会以证监发〔2014〕37号印发《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》，意见在“支持业务产品创新”中指出研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系及相应的产品运作模式和方案。2014年，中信金石基金公司私募发行设立中信启航资产管理计划，成为迎合目前国内正在蓄势待发REITs的先行先试者。
市场对REITS的需求迫切
REITs是以信托方式组成的，而主要投资于房地产项目的集体投资计划。它是运用信托关系机制，以基金的方式将投资者分散的资金集合起来，用于投资持有型房地产物业的金融产品。
根据香港《房地产投资信托基金守则》的定义，REITs旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。REITs透过出售基金单位获得的资金，根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。
从上述定义中，可以看出，REITs存在委托人、受托人、受益人和基金发起人、基金管理人、基金托管人、基金份额持有人两类角色关系，是房地产运用资本工具发展物业的一种方式。
如果说中国房地产之前的黄金10年是使用银行开发贷换来的春天，那么开拓白银时代的地产序幕，离不开房地产行业对资本工具的进一步挖掘运用，而下一个绕不开的工具将是REITS，它将乘着中国A股市场结构性牛市的东风，走上中国房地产市场和资本市场的舞台。
REITS是培育经营性房地产物业的土壤
国内企业早有成功使用REITS机制，解决发展瓶颈的案例。2005年12月，越秀投资通过设立并公募发行越秀房地产投资信托基金（下简称“越秀REITS”），成功降低自身资产负债率，获取获得的约33亿港元现金（包括越秀REITS发行6.87亿份基金单位所得资金约20亿港元和“越秀RE1Ts”下属BVI公司贷款融资支付现金约13亿港元）作为后续发展的资产。越秀REITS的发行极大改善了越秀投资的流动资金及财务状况，而且越秀REITS的资产证券化还继续发挥作用，盘活越秀投资的持有物业资产，增强流动性。
首次募集后的第3年，2008年6月，越秀REITS收购大股东越秀投资的越秀新都会项目，收购标的物的总代价6.7亿港元，其中支付现金4.7亿港元（数据来源越秀REITS，2008年财报），剩余对价由越秀REITS使用基金单位支付。2008年7月，越秀REITS以拍卖方式购入财富广场一个单位物业，向大股东支付1550万人民币。2012年，越秀REITS收购越秀地产（越秀投资重组更名）的广州国际金融中心，收购物业总代价89亿人民币，其中支付大股东现金51亿元人民币，其余由增发基金单位和递延基金单位支付。（数据来源越秀REITS，2012年财报）。
成立10年来，越秀REITS所持有的物业从2005年的4个上升到2012年的6个，资产总额从2005年的44亿港元，提升到2012年的248亿人民币。伴随越秀REITS的持续扩张，越秀REITS管理人——越秀房托资产管理有限公司对其持有物业管理的不断提升。越秀REITS与大股东形成了项目开发与资产管理的良性互动机制，大大缩短了大股东开发持有物业的投资回收期，也提升了基金本身的持续增值能力。
国内类REITS的初步尝试
“中信启航专项资产管理计划”于2014年4月成立，是目前国内最接近REITS的资管计划，计划私募发行，仅针对机构投资者。计划管理人中信证券股份有限公司，专项计划托管人中信银行股份有限公司天津分行，专项资管计划存续期五年。中信启航产品分级设置，优先级和次级均可在深圳交易所综合协议交易平台交易转让。注入资管计划的目标资产是北京与深圳的中信证券大厦，均是中信集团自持物业。
中信启航资管计划共募集52.1亿元，其中，“启航优先”受益凭证发售规模为36.5亿元，优先级受益凭证固定回报部分的年预期收益率为7%；“启航次级”受益凭证发售规模为15.6亿元，实际收益情况取决于未来目标资产的租金和增值情况。
根据中信证券发布的2014年第二季度、第三季度的资管管理计划报告，计划月租金及综合收入合计约3350万元，按此收入估算，资管计划年租金收入可达4亿元，足以覆盖启航优先的固定收益。
由于“启航优先”单笔成交申报最低数量为50万份，“启航次级”单笔成交申报最低数量为30万份，大额度设置，且非公募发行，仅面向机构投资者，决定了该资管计划流动性低，难以形成有效的二级市场。截止2015年3月3日，“启航优先“在协议交易平台共交易6笔，”启航次级“在协议交易平台共交易4笔。
真假REITS的差别
越秀REITS与中信启航资管计划的主要差异在于是否具有持续的扩张性，这也是真假REITS的最核心差异。成立10年的越秀REITS，设立人是越秀投资，同时拥有资产管理人，管理人聘用物业公司，致力于提高租金收入，完善物业功能，提升资产的使用价值。越秀REITS与越秀地产形成了良好互动，解决了目前超高层物业投资回报周期长的难题。
设立人可以将建成并初步培育的经营性资产注入REITS，快速回笼现金。而REITS由于持有可租售物业，有优质现金流保证，在发售基金单位的同时，可以低成本获取银行贷款。这样的互动机制，一旦在国内能够顺利实行能够解放开发持有物业的地产商。中信启航是单纯的资管计划，非公募发行，只有5年的存续期。这样的机制只能使资管计划成为解决企业短期发展的融资工具。
房地产金融化的行业已进入存量时代，大规模的住宅、商业、写字楼等资产价值需要被重新梳理和管理。而目前持有物业的租金收益水平在北上广深这样的一线城市核心商圈也不过7%-8%，且经营性持有物业需要在建成后，在招商、物业、运营等方面需要持续投入培育，众多企业在投入一个经营性物业后，需要配比多幅住宅用地产生现金流进行平衡。持有物业的高投入、漫长回收期和低的动态投资回报，使得市场参与者在住宅高存量的市场行情下，仍然只能继续投资住宅等快速变现资产，无法转型。
随着城市化的深入发展，市场必然会产生对办公、商场、酒店等经营性物业资产升级换代的需求。REITS是能够解决资产价值重新梳理和提升物业使用价值双重问题的机制，同时，由于REITS规定其经营收入绝大部分用来支付股息，其高分红也将为国内普通证券投资者开辟投资新渠道。
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