寒冬中的蝶变
经历过这一轮新的调整以后，房地产会在转型和综合化经营过程中，化蛹成蝶。
“爱插花，但所插之花从无二色；酷爱威士忌，尤其欣赏产自苏格兰的威士忌。”这是有关林采宜的一段公开介绍，如若不是提前知晓她的经济学家身份，光看上述文字，几乎以为这是一位散文女作家的特质描写。
针对一个个蜂拥而至的提问时，林采宜嗓音柔和，娓娓道来。一系列深奥的专业内容，经她揉捏、雕琢，变成了一连串言简意赅而又通俗易懂的词句。而这，或许也便是这位极具个性色调的女经济学家最大的魅力。
“冬天的到来，对房地产行业而言，不是绝对的坏，它是一次化蛹成蝶蜕变的过程。”3月13日，上海金融与法律研究院举办的鸿儒论道会上，国泰君安首席经济学家林采宜在接受《中国房地产金融》专访时表示，每一轮产业的升级，都要伴随寒冬的到来。因为寒冬会让一些产生优胜劣汰的现象，随着资源的集中，好的会更好。所以，这就是一个蜕变的过程。
下行中的优胜劣汰
林采宜认为，中国目前进入下行通道，与房地产公司是否会面临很大的风险，两者之间并不具有绝对的逻辑关系。“因为从某种意义上来说，中国的房地产下行是由总的人口结构和人口流动性来决定的。”
在林采宜看来，中国房地产商的经营空间，远远不止造房子、卖房子这些内容。“其实每一次房地产的低潮或者调整、衰退，都造就了新一轮房地产的崛起。没有衰退，就没有升级换代。”
这位出生于60年代的女经济学家，历过整个中国楼市的全面崛起。在她看来，九十年代所建造的房屋，其质量跟最近几年所建造的房屋质量，已经出现了明显的差距。“那个时候，房子造好就有人买。但是，我记得从2000年开始，造得不好的房子，就没有人来买。”
每一轮的房地产下调，对房地产商而言，既是挑战也是机遇。林采宜认为，对于房地产而言，传统的粗放式扩张已经行不通，这已经不是一个房子供不应求的时代，而是要求房地产开发商建造好房子的时代。
好房子是什么概念？林采宜的解释是，第一，材料环保；第二，设计人性化；第三，物业服务提升。在她看来，未来的房屋，无论是内部还是外部，都将一定使用环保型材料。“太阳能、隔音、降噪、保温，这些元素都将在房屋设计初期便会被考虑进去。”环保之后，必然带动一系列节能效用。而关于设计的人性化这一层面，除了房屋的内部设计之外，还包括整体项目的绿化环境、人文娱乐设计等。
林采宜认为未来房地产开发商最大有可为的方向，便是物业服务。“其实，房地产商卖完房子以后，他有非常大可为的空间，就是物业，即社区服务。”林采宜认为，对于绝大多数房地产开发商而言，将来他们对每一个住宅小区的开发都会当做一个综合体来经营。既然是综合体，便可包罗万象，衍生出众多业态。诸如家政服务、专车服务、托老所、托儿所等一系列细分市场或许便将从中崛起。
“因为在房地产这个市场从来没有细分过，一直都是那么粗放。”林采宜像很多年轻人一样，会对一系列新事物有着强烈的好奇心。像出租车领域的APP应用——“滴滴打车”，林采宜便交口称赞称，大家以往都只知道出租车，但是从来都不知道还有滴滴专车服务。如果房地产开发商能在小区物业服务领域进行一番精耕细作，林采宜相信，经过这一轮低潮之后，房地产开发商将大有作为。
两类地产商最容易转型
“在经济下行通道之中，我们并非说房地产公司未来一定不行。如果每一个开发商都能像大连万达一样，把每一个项目当做一个综合体来经营，并进行房地产的二次开发。那么我们认为，中国的房地产商们其实大有所为。”
在林采宜所谈及的房地产二次开发蓝图构想中，我们几乎可以合理推导出一系列眼下炙手可热的行业关键词：智慧社区、物联网、创新环保、高科技节能、互联网金融、养老健康等。诚如万科掌门人王石所言，中国的房地产商完全可以转型。
林采宜认为，房产销售的下行，不等于未来业绩的下行。即便以房地产领域的居民社区服务这一块来统计，其未来的发展空间并不可小觑。如果地产商们愿意转型做这一块的话，那也意味着将来，那些只会造房子的房地产商们便会转型成一系列综合服务的提供商。
“所以说，每一次行业的低潮，都给它的化蛹成蝶带来一次新的蜕变。”但并非所有的地产开发商都能蛹化成蝶，林采宜认为，最终能修成正果的房地产商不外乎两大类：一类是已经具有品牌效应的大型房地产商，另一类则是已经形成规模效应的房地产商。
第一类，大多像绿地、绿城这类地产开发商，具有较为广泛的品牌认知度。“这类大型房地产开发商大多在建筑房子早期，便已经有着较为领先的设计标准、设计理念，小区的人文环境优势就会表现出来。”
而第二类容易转型成功的地产商，则是像万科这类拥有自己物业公司的开发商。“想要物业管理产生效应，就需要强大的培训机制。如果你只是开发一个小区，两个小区的小型开发商，根本不可能形成这样的规模机制。”
所以未来，对于房地产项目的综合经营，一定是靠房地产开发商的规模，同时还有他在管理理念上的差别。“从设计到管理，到培训，一定是大的房地产商有转型的空间，小的房地产商可能更多的则是退出这一市场。”
所以说，每一轮的市场低潮，都是行业重新整合的过程，在这个整合的过程中，一定是优的胜出，劣的淘汰。中国的房地产在经历过这一轮的低潮过后，会上一个台阶。
卖掉房子去炒股
“我觉得今年中国楼市，首先会缩量，即交易量会减少，但价格不会暴跌，只会温和的下行，一点一点的降下来。”针对一线城市中的房产价格，林采宜认为这些房产的价格虽然不会跌，但也不会涨，他们只会保持不动的静态。
“未来的政策取向是‘拿时间换空间’，这就意味着在房地产领域中，房产价格如果不动其实就是资产的缩水。”林采宜举例说，用500万买了一套房子，如果它的成交价格不涨，即便每年租金价格维持在1-2%，对购房者而言其实已经处于亏损状态。
目前贷款利率至少在6%左右，加上房屋的折旧比率。如果将这套房子出租出去，抵扣掉1%左右的租金之后，每年亏损5%；如果没租出去的话，每年则至少亏6%外加房子的折旧费。这就意味着，即使房子价格不跌，对于投资者而言实则也处于亏损之中。
“所以，我认为，现在的房产是不值得持有的。如果你用500万去做理财投资，也可以拿得到6%的投资回报。”而这也是林采宜“卖房炒股”理论的由来，不过她提醒说，随便买只股票就能赚钱的时代已经过去，想要投资股市，还需要选择优质的股票。
值得期待的是，随着国内证券市场IPO注册制的开启，或许挑选一只优质的白马股长期持有，可能会成为未来的股市投资新常态。
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