养老，告别地产
当庞大的中国人口垂垂老矣，是否意味着房地产市场将面临另一番光景，而一个暮色的中国，是否会推开养老地产一片广阔的天地？
二十年前，老龄化对于中国来说还是个陌生的概念。而早在五十年前，法国就开始直面这个无法回避的难题。
根据联合国人口署数据，当一个国家或地区60岁及以上老年人口占总人口比例达10%，或65岁及以上老年人口占总人口比例达7%时，即步入老龄化社会。
以联合国标准衡量，中国已经进入老龄化人口快速增长阶段。截至2015年末，中国65岁及以上人口占比为9.5%，约1.32亿，而到2025年该数字将达到2亿，占全国人口总数的13.5%，远超人口老龄化社会的最低标准。
二十年后的今天，尽管养老项目在国内遍地开花，发展商和投资者也在进行多种商业模式的尝试和探索，但最受青睐的盈利模式似乎尚未出现。面临全新的领域，稳健策略无疑成了首选，以熟悉的模式切入养老市场，商品房、酒店等养老概念层出不穷，而随着外资经验的引入，养老物业开始摆脱土地外壳，显露出服务的本质。法国高利泽集团与招商地产的合作就是这样一种尝试。
迫近的老龄大军
2008年高利泽进入中国，开始对养老市场进行调研。作为法国第四大养老机构，高利泽创建于30年前。1989年，其第一家以“熙柏乐花园”为品牌的老年护理院成立并成为其品牌代表；至今，高利泽集团已创立了超过60家医疗性养老机构，是欧洲被誉为“白色黄金”老年护理市场上的佼佼者。
在健康管理运营和地产产品相结合的养老物业服务链中，高利泽专注的是医疗护理端，高利泽中国区总经理杜立伟（Olivier DESSAJAN）特别指出，高利泽运营的养老机构有别于传统概念中的养老院，他称高利泽为医疗型养老机构。
在法国，高利泽从自有土地的开发到后期的管理运营实行一条龙运作，而落地中国，则选择以输出服务的形式与本地开发商结合，其市场定位，是专注于具体老年病症提供崭新的高质量的医疗服务。
高力国际在研究报告《暮色中国：养老地产市场之契机》中认为，老龄化的中国，对发展商及投资者而言，意味着市场存在大量发展机遇，尤以中国一线城市为甚。
报告中指出，在北京、上海及广州这三大城市中，65岁及以上人口数量高于全国平均水平，并逼近美国、英国及日本的水平。而一线城市家庭人均可支配收入较高的现状以及对于医疗护理相对的高要求，将推动未来数十年内市场对养老物业的强劲需求。
高利泽锁定的就是一线城市，其第一个项目将在广州落地。在广州的项目中，杜立伟透露，一部分床位将专门为重症疾病老年人设计，提供深度护理，另一部分围绕可半自理老人设计，还有一部分则留给需要日间照料的老人。围绕着医疗服务的养老机构，高利泽还会运营一部分老年公寓，并为这些住户提供居家服务。
在法国，养老地产的运营大致分为两种模式，一种是分工明确的合作模式，另一种是供应商一站全包式，也就是从开发、融资、到运营管理全部自行包揽，高利泽在法国本土采用的就是这种模式。
“我们出售养老单间，同时对整个养老机构进行运营管理，但在中国这种模式目前行不通”。杜立伟解释说，国内可进行买卖的是类似于绿城乌镇雅园这样的商品房，而“养老酒店”式的单间只可进行出租，产权无法转让。在法国，即便是“酒店”里的一个单间也可以进行售卖。
高利泽在法国的养老项目采取的是可租可售的模式，“酒店单间”既可以出售给有自住需求的老年人，也可出售给有投资目的的个人，投资回报率基本稳定在一定区间，而具体收益则根据不同城市、地段有所不同。
从粗放到精准
在杜立伟看来，中国养老地产的投资有两个问题，其一就是消费者认知的缺乏，原因之一就是老龄化问题刚开始显现；其二是面对全新的市场，因为经验的缺乏，中国现行比较普遍的做法是照搬熟知领域的经验。
目前中国现有的多数养老项目是老年公寓、老年社区、还有酒店式养老院，而这些产品辐射的都是“低龄老年人”，也就是身体较为健康的老人。而杜立伟认为，针对“低龄老年人”的市场需求其实并不大。
“中国的国情下，健康状况良好的老年人都倾向于和自己的家人住在一起，甚至继续承担一部分家庭责任，只有在健康状况不理想，甚至影响正常生活的情况下，老年人对于养老机构的需求才真正浮现”，杜立伟解释说。
与在法国的策略不同的是，高利泽的中国策略重服务，轻地产。也正是基于这样的战略定位，高利泽在中国脱去了地产的外壳，专注于养老机构的运营、以及护理服务的提供。
“养老地产在国外其实已经是一个非常细分的市场，其中包含的是多层价值链，比如土地价值链、产品硬件价值链、服务价值链等等，国外的运营商更加专注于较高层面的价值链，比如提供服务，以及明确且细分的服务，中国市场现在面临的问题是附加值部分有待被验证，而现在国内市场遍地开花的养老项目则仍然局限于较低层次的价值链”，高力国际产业及工业地产服务执行董事邓懿君这样告诉《中国房地产金融》。
据杜立伟介绍，在这种引入式的经验中，给老年人提供的并非仅仅是医疗护理，而是基于个人生活需求量身定制的带有专业医疗护理的服务，“我们的服务基于三点，一是看护照料，二是和酒店一样的满足住户需求的服务，而这些服务也会根据住户的喜好‘量身定制’，这其中就包括了多种社会活动，给老年人创造‘真正的生活’，三是酒店，包括餐饮、环境等等”。而高利泽有别于同侪的地方就在于，高利泽的目标客户群体是健康状况欠佳的老年人。
这也就决定了高利泽所面向的客户群体将会是相对有限的中产至高收入群体。
到了2015年，三分之一的人口都会超过65岁，届时会有四亿两千万老年人口，当其中20%有健康问题，即使是非常细分专注的定位，市场的潜力也是巨大的。“所以现在的问题不是何时进入这个市场，何时开始，多数人仍然持观望状态，但我们的关注点已经从何时开始，转移到了你可以提供什么产品什么服务上来”，杜立伟如是说。
一场艰难的变革
高力国际在《暮色中国》中指出，中国的养老地产行业仍处于发展初期，市场参与者正在尝试多种商业模式。养老地产项目的运作可大致分为投资、开发及运营三个环节，而目前国内的案例中，单一市场参与者往往包揽了两个或者更多环节。
养老地产对于大开发商来说，往往是寻求转型或者资产分配而进行的尝试，而中小型开发商面临的难题是运营模式。
邓懿君认为，养老地产面临着开发商两极化的现状，大型开发商往往是希望通过养老地产的尝试开发出新的业务线，复星、万科等都在此列。中小型的开发商则多数局限于传统的地产思维模式，追求的还是商品房属性的买卖。
国内传统房地产的做法并不支撑真正意义上“养老地产”的模式，因为准入不准出，而外资运营商进入中国市场也需要一个学习的过程，陆续有外资以运营商的身份进入中国市场，事实上是对市场的教育过程。
除了清晰的盈利模式尚未出现之外，中国养老地产市场仍面临诸多挑战，包括可操作性配套政策的缺位，以及缺少可提供持续资金支持的多样化融资渠道等。
邓懿君指出，融资成本高并非养老地产一个业态面临的问题，而是中国房地产业基本面的问题。“传统地说，房地产主要的融资手段是债，而面临全新领域时融资的谈判周期必然拉长，融资难度也会相应增高”。
高力国际研究部认为，随着更多市场参与者的加入以及消费者对养老服务品质需求的日益提升，养老地产市场中各运作环节的分工将日益明确。
前景虽然广阔，但在广义房地产市场中这一细分市场仍处于起步阶段。尽管养老项目遍地开花，发展商和投资者也在进行多种商业模式的尝试和探索，但最受青睐的盈利模式似乎尚未出现。
而对于落地中国，这块养老地产的“处女地”，高利泽也有着自己的担忧。如何在传统地产思维模式统治的中国市场打开服务导向的缺口，是高利泽以及其他外资运营商需要共同思考的问题。
最后，杜立伟也坦言，高利泽未来两年内工作的难点，集中在确保能够提供真正意义上的服务，以及更重要也是更艰巨的一点，对于市场的教育。
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