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互联网房产中介异军突起降佣金产生“鲶鱼”效应

https://www.biud.com.cn 2015年04月13日09:41 家居装修知识网

　　开栏的话

　　“互联网+”，今年两会热词之一。互联网将成为推动产业升级与创新的重要驱动，同时，也将成为改善民生的重要推动力。

　　目前，随着与互联网的结合，房地产、养老、医疗、创业就业等领域，都出现了一些新的态势。这些态势会怎样发展？“互联网+”将怎样惠及民生？我们推出系列报道，与您共同关注这些新鲜变化。

　　沙丁鱼群中冲进一条鲶鱼，整个鱼群的生态便产生了变化。二手房市场的“鲶鱼”来了：近期，二手房市场掀起并购高潮：继收购上海德佑地产后，链家地产又将易家地产纳入网上平台；58同城收购电商安居客；世联行则于日前宣布，拟投资4.2亿元收购Q房网15%的股权……

　　去年下半年开始，互联网房产中介异军突起，引发房产中介业轩然大波。中断合作、围堵办公楼……传统中介与新兴电商从“如胶似漆”到“公然开战”，再到初春的“喜结良缘”，互联网究竟给二手房市场带来了什么？会引发房产中介的颠覆性革新吗？

　　打破“租客房东两头吃”、信息不对称格局

　　“手机号注册，客户端约看房，挺适合上班族。”在北京工作的白领丁小姐，在街边看到互联网房产中介爱屋吉屋的广告，就下载了客户端，预约单下了不到两分钟，就有经纪人约她看房。“工作太忙，没时间去门店转悠。他们界面做得挺舒服，佣金又便宜，就试了试。”

　　2014年，楼市深度调整，本就成交量偏低的房地产中介市场还迎来了互联网“搅局者”。搜房网从房产信息发布平台进军线下服务领域，而爱屋吉屋等“新贵”则直接以离线商务模式亮相市场。这批“鲶鱼”一杀入市场，就展示了互联网跨界竞争的最大优势——廉价。

　　在二手房市场，今年1月，搜房网在北京等5个城市试水“0.5佣金”模式。通过其APP及PC平台实现二手房交易，交易双方就只需支付成交总额0.5%的佣金。而传统房地产中介最高可以收取2.7%的中介费。这意味着电商平台二手房交易的佣金费用只有传统中介的1/5。

　　爱屋吉屋在北京收取传统租房佣金一半的费用，在上海地区对房客免佣金，对房东收佣35%；而传统中介一般是租客、房东“两头吃”，各收取月租的35%。去年3月才成立的爱屋吉屋，只用了不到9个月的时间，就跃居上海房屋租赁中介市场总成交量第一。

　　对于这些半路杀出的“程咬金”，传统中介的态度也很明确。去年11月，链家地产、我爱我家等传统房产中介机构相继宣布，全面停止与搜房网的合作。今年春节前，互联网房产中介搜房网的武汉分公司两次被多家中介公司围堵，整个办公区一度瘫痪。

　　“中介当然需要改革。中介赚取的居间中介费主要是信息费与担保费。在过去互联网不发达时期，利用信息不对称赚钱，甚至黑经纪违法赚差价。搜房用0.5%的低价冲击市场，的确有利于倒逼传统中介提高服务水平。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　互联网与传统中介原本是产业链的上下游，前者负责线上推广，后者负责线下服务。而这条产业链的赢利模式则是房产中介赚取交易双方佣金，再拿出佣金的3%至5%投放到互联网上做推广营销，这也被业内称为“端口费”。

　　无论是搜房网还是爱屋吉屋，都打破了原有分工明确的“食物链”。互联网不再依赖于传统中介谋利，而是直接面向终端客户。

　　“过去互联网只是信息发布平台。如今，电商也要做线下交易，如果房源是不劳而获，那就涉嫌不正当竞争。”张大伟说，之前传统中介与互联网中介之间的纠纷主要是源于房源抢夺，一些互联网中介没有自有经纪人，而是拉拢传统中介的业务员违背商业道德做私单，或是将其他中介的信息直接导流到自己的平台上“抢客”。

　　黏合度、透明度更高，但信任度不及实体店

　　去年10月，房产经纪人孙铁峰从我爱我家跳槽到了爱屋吉屋。从街边门店搬进写字楼办公室，小孙不再坐等客户上门，而是网上一有预约订单就赶紧出去服务。小孙说，跳槽到互联网中介后，底薪从过去的3000多元涨到现在的6500元，收入提成也不再与房租成交额挂钩，而是与订单量和客户评价挂钩，所以对客户特别不敢怠慢。

　　小孙十分看好互联网中介的未来。一方面，传统中介是以房为中心，中介跟着房子走，客户选门店的随意性较强。换区域选房，就可能会更换中介机构，而互联网中介与客户的黏合度更高。只要服务好，客户到哪里，都会利用同一个移动终端下单。此外，互联网中介不再是中介机构与租赁双方分别签合同，而是租赁双方面对面签约，提高了透明度，杜绝了“阴阳合同”。只收取居间费的中介，依然提供合同纠纷调解等居间服务，对客户而言性价比更高。

　　互联网的优势对房地产中介的影响并不小。即便是传统中介，也在加快互联网布局。像占北京二手房市场交易份额55%的链家地产，其中1/4的生意是线上业务带来的；其投资的电商丁丁租房，也是主打租客零佣金。

　　不过互联网并未掀起实体店的关店潮。在信用体系仍不健全的今天，在进行大额交易时，传统中介的信誉担保，特别是在实体店内签约，仍被消费者高度依赖。甚至像Q房网这样的互联网中介还主动开起了门店。

　　今年年初，成小姐在北京东四环附近购买了一套约60平方米的二手房。尽管听说过搜房等新兴互联网中介，但最终成小姐还是选择了老牌房产中介我爱我家。

　　“听说网上中介的佣金很便宜，但还是觉得不那么放心。”成小姐最终的佣金是在总房款2.7%的基础上打了八五折，花了5万多元。而如果是采用搜房网，佣金费率只有0.5%，可以省下约4万元。

　　“房产交易对普通人来说可能是投入一辈子的收入。没有实体门店，会让他们感觉很不安全。互联网还没有掀起中介‘去门店化’的浪潮。”链家地产研究部张旭说。

　　未颠覆传统中介模式，而是加速其服务升级

　　互联网会消灭房产中介，形成老业主与新业主直面谈判的二手房交易新格局吗？

　　“房地产和其他电商消费不一样。一个人可以天天淘宝下单，但大部分人一辈子可能只买一次房。这就意味房产电商不可能像颠覆快消品那样，靠规模取胜。”张大伟举例，北京一年的商品房交易量只有20万套，市场容量十分有限。

　　除了数量规模，产业链条也不一样。房地产交易额巨大、交易对象唯一，其特点恰恰以慎重为先，本身往往只有一个中间环节，即房产中介。事实上，目前崛起较快的互联网中介公司尽管在撮合买卖双方、租赁双方当面签约，但本质上还是中介公司。

　　“房产价值非常高，交易的标的又是非标准化的，这就意味着房产交易的风险更高，更需要专业人员的甄别服务。”张大伟说，在高房价基础下，需要经纪人提供覆盖查明房源、鉴别估值、信用担保等一系列专业服务，不是互联网技术可以替代的。因此，即便在欧美发达国家，居间中介费用也常常高达5%至6%。人们是在以支付经纪佣金，来换取安全感。“所以互联网对二手房市场的冲击，远远没有快速消费品行业那么大。”

　　事实上，互联网并没有消灭中介，反而在加速提升经纪人队伍的素质。像近期二手房市场的多起“新旧混搭”的并购案，就足以说明无论是传统中介还是新型电商，都力求打造完整的房源数据库，形成核心竞争力，努力在互联网时代多分一杯羹。

　　“无论线上线下的中介，目前都是靠佣金盈利。”在张大伟看来，互联网还很难消灭房产中介行业，而是加速房产中介向更高效、更诚信、更强的线下服务能力的方向发展。

　　在即将入住新房的成小姐看来，无论是电商还是传统中介，都没有让她百分之百安心。“中介佣金差别真是太大了，目前感觉虽然有竞争，但中间的很多环节还是很容易被坑。希望借助互联网的力量，让这个行业更公开透明，让消费者成为最后的赢家。”

　　链接

　　传统中介如何面对电商冲击？专家表示——

　　暂不会取代，但长远看也要上网

　　本报广州4月12日电 (记者李刚)生活在大中小城市的居民对房产中介都不陌生。随着互联网发展，移动互联网业务越来越多地介入二手中介市场，万科全民经纪人模式、平安好房网的“去中介化”、Q房网独立经纪人，都对传统的房产中介形成冲击。在此背景下，部分中介公司已开始自我革命，拟通过放缓门店扩张、压缩管理层级、建立电商平台等举措谋求突围。

　　广东省房地产研究会会长黄远华认为，随着移动互联网发展，未来二手中介将更多开展移动互联网业务，这也是房地产中介行业发展的必然趋势。移动互联网快捷、高效、佣金低廉，这更符合市场的需求。现在来看，移动互联网暂不会取代中介代理，但从长远来看，拥抱互联网是中介代理行业必然之路。

　　据黄远华介绍，目前中介的租房业务，移动互联网化趋势非常明显。租房的受众年轻人比较多，习惯于线上寻找房源。同时租房手续相对便捷，涉及金额也不高，线上支付比较成熟；而涉及二手房买卖，由于线下的工作如看房、过户手续等较为繁琐，涉及的交易金额及佣金数额较大，目前还难以在网上单独完成。但移动互联网化的行业趋势不可小觑：今后互联网将现场看房转为网站搜索，客户甚至可以通过微信看房，与经纪人咨询，让成交更为便利。但无论租房还是卖房，现场看房、租售成交周期长等特点，使得互联网与地产的融合并进，还需要一个过程。

　　假房源，也是个问题。互联网上一般房子状况好、价格又特别低的，大多是假房源。这与中介实体店门前及橱窗上贴的各种诱人的房源信息如出一辙，发布虚假房源已衍生为中介经纪行业吸引客户的一种惯用销售方式：只有等你与中介联系时，他们才将真正的房源向顾客强推。互联网公司将端口租给经纪人，也不可避免地将中介市场的各种陋习带上了移动互联网。黄远华表示，这首先需要相关部门针对移动互联网出台行之有效的监管政策，其次消费者也应该提高警惕，严防上当受骗。

　　移动互联网条件下的新型房产电商优势很明显：互联网的平台可以黏附大量客户；由于没有实体铺面的租金成本，房产电商给予经纪人的提成比传统中介高；房屋租售双方支付的佣金也比传统中介要低很多……这必然对传统中介市场造成冲击。黄远华认为，准确地说这不是冲击，而是一种新旧更替的“阵痛”，阵痛期肯定是不好受的，但阵痛期过后，大家寻找到新的平衡点了，形成新的模式了，阵痛也就没有了。而这个平衡点就是基于互联网，建立和完善行业的规则，全行业拥抱互联网。

　　本报上海4月12日电 (记者孙小静)目前，网络房地产中介因为中介费便宜受到消费者欢迎。这些中介的房源从哪来？信誉有保障吗？未来发展有哪些新的挑战？为此，记者采访了爱屋吉屋公关总监王永强。

　　王永强认为，信息真实透明便利，是移动互联网的突出优势，网络地产中介应该从开发真实房源信息开始。爱屋吉屋的做法是，在每进入一个城市前，先派出地推团队收集该城市的房源基础数据，包括小区、楼盘、房源编号等。接下来，爱屋吉屋后台400中心会逐一拨电话，将地推团队收集来的房源进行核实，确保房源真实存在。

　　此外，王永强也表示，房产中介作为低频、非标准、高标的服务行业，经纪人中介服务目前无法由程序或软件替代。所以，爱屋吉屋一方面在公司内部不断升级各类管理后台，健全400品控及稽核体系，提升经纪人收入、吸引更多优秀人才加入房产中介行业；另一方面，主动跟住建委等上级主管单位保持紧密沟通，学习政策、接受其业务指导、监督及来自社会各界的共同监督、关注。