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逼近百亿军团的景瑞地产如何玩转高周转？

https://www.biud.com.cn 2015年04月14日10:13 家居装修知识网

2015年3月中旬，上市一年有余的景瑞控股有限公司（下称景瑞地产，股票代码：01862.HK）首交年报成绩单。在去年上半年楼市阴云笼罩之下，其在大本营长三角的表现可圈可点。

2014年，景瑞地产销售额约为91亿元，较去年增长10%。实现总合约销售建筑面积约98.86万平方米，较2013年上升约19.1%。

同时，景瑞地产年内物业销售回款达79.79亿元，占年度合约销售额约87.6%。大本营长三角楼市去年下半年逐步回暖，自1993年成立便专注于长三角地区的住宅物业开发的景瑞地产，也在这一带重金加码。

除了长三角地区，目前景瑞地产还进入了以天津为中心的环渤海经济带和以重庆为经济腹地的西南地区。

有业内人士对《投资时报》记者透露，此前曾被邀请到景瑞地产上海总部给投资部门的人讲课，想必公司也是为其他区域的布局做准备工作。而景瑞地产董秘许朝辉亦对《投资时报》记者表示，目前他主要负责天津以及重庆的项目运营工作。

然而，地域性的风险已经加大了景瑞地产的销售难度，土地楼面价的上涨、财务成本的高企以及建材及劳工成本上涨都在挤压景瑞地产的利润空间。

调整战略布局

去年上海、杭州、宁波的成交量以及成交价格都呈下跌趋势，而长三角又是景瑞地产的布局重心，必然受到一些影响。

2014年，景瑞地产物业发展方面，签约销售额主要来自于浙江区域与江苏区域，占总签约销售额的91%左右，长三角以外的城市只有重庆及天津。其中浙江区域的合约销售额约为42.79亿元，占总合约销售额的47.0%；江苏区域的合约销售额约为40.33亿元，占总合约销售额的44.3%。

2015年，景瑞地产将针对一线及长三角核心二线城市补充土地，继续在长三角加大注码。

截至2014年12月31日，景瑞地产的总土地储备中超过85%的土地储备均衡分布于长三角地区的各个核心城市。目前，景瑞地产在建面积约为322万平方米，占土地储备的65%，其中超过90%的在建面积位于长三角地区。

近十年来，上海及长江三角洲地区其他主要城市的迅猛发展，导致位置令人满意且收购成本合理的未开发土地供应有限，而收购成本为景瑞地产销售成本的主要组成部分之一。

2010年景瑞地产每平方米土地使用权成本为2033元，时至2014年，则升至6966元/平方米。土地成本的上升，使得景瑞地产若不能将成本增量转嫁至客户，则必将挤压公司的利润空间。

财经评论员严跃进对《投资时报》记者表示，长三角市场作为经济最有活力的区域，一直是房企角逐的区域。但此类地区有很多风险没有被房企意识到。

房价收入比偏高，这使得实际购房需求的释放面临障碍。城市同质化发展比较严重，使得各个项目的竞争优势不明显。同时，民间资本发达，此类资金流入楼市，容易产生楼市泡沫，即出现高库存和高房价的两类泡沫现象。交通便捷程度提高，对于特定区域的置业要求会进一步淡化，即影响项目销售。

严跃进认为，对于规模中等的上市房企而言，积极开拓市场、谋求布局是非常有必要的。一方面能够预防项目过于扎堆区域市场的风险，另一方面也能够捕捉新的商机。当然，积极拓宽融资渠道、储备有狼性素质的营销队伍，是此类战略扩张的基本前提。

聚焦高周转

由于建设成本以及土地成本的上涨，2010年—2013年，景瑞地产的毛利率由37.4%下降至22.0%。2014年度，公司毛利达9.64亿元，毛利率继续下挫至18.3%。

对此，景瑞地产解释称，毛利率较上年有所下降，主要是因为一方面2014年交付的物业每平方米单位成本增加，同时，2014年公司对完工待售或在建销售物业计提了减值拨备所致。

景瑞地产的毛利率还受到期间所交付的产品组合变动的影响，例如，多层公寓及高层公寓的毛利率较花园洋房及联排别墅为低。而房地产物业形势变动，亦将影响景瑞地产的建设成本。

根据景瑞地产发布的招股说明书，它的每平方米建设成本由2010年的3871元增至2012年的4138元，主要因建材及劳工成本增加所致。

转向融资成本较低的海外渠道，似乎也没有让其融资成本压力得到缓解。

2014年8月，景瑞地产发行的一笔于2019年到期的1.5亿美元的优先票据，票息亦高达13.625%。

为了提高利润率，景瑞地产也做出了不少的努力，但现在播下的种子，还需时日灌溉。

根据景瑞地产2015年的策略，其将试图突破南京。同时，景瑞地产也将聚焦高周转——轻资产+高效运营。新进入城市，争取以项目合作的形式切入新项目，拿地到首次开盘目标8个月，首次开盘去化率60%，11个月内现金流回正。

未来景瑞地产将会进行产品创新研发、“智慧家庭”计划、精装修批量定制研究，提升社区氛围。

严跃进表示，产品创新、组织架构调整、激励约束机制推进是目前房企纷纷转型的经典科目。后续产品定位是否清晰、组织架构是否能及时调整，适应业务的增长，使业务扩张得到制度的激励，都会影响到投资者对管理层的信心。

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