广东凤岗210多万平米土地是如何盘活的？
东莞宇宙电路板设备有限公司制造的电路板设备，工作人员在正在设备上调试。南方日报见习记者 孙俊杰 摄
在东莞众多镇街中，凤岗是较早发展起来的镇街之一。凭借着靠近深港的优势，凤岗在早年间曾引进不少企业，大大推动了经济发展。
然而，经过30多年的发展，凤岗的土地资源供求矛盾日益突出。在全镇82.5平方公里的土地中，已开发建设用地达39.8平方公里，占总面积的48%。按照建设用地、农用地、储备用地4：4：2的用地比例要求，凤岗的建设用地规模已超过8%，土地承载能力已接近极限。
盘活土地资源，引入优质企业，通过“腾笼换鸟”实现转型升级，这无疑是对凤岗镇出了一道难题。令人惊喜的是，截至2014年底，凤岗镇通过一系列创新手段，积极通过“政府引导、企业对接、镇村配合、利益共享”的路径，有效盘活了210多万平方米的土地资源。其中，盘活闲置土地100多万平方米，“腾笼换鸟”盘活旧厂房50多万平方米，“三旧”改造盘活土地60多万平方米，并引进、培育了一批优质企业，在产业转型升级以及城市建设上取得了“双赢”。
4个月拿下新厂土地
步入凤岗镇五联石头岭工业区，在该镇外资企业中连续多年纳税位列前十名的宇宙电路板设备有限公司就坐落于此。记者发现，这家公司在该工业区设有一厂和二厂，两家厂相隔仅有很短的一段距离。
该公司总经理何志豪告诉记者，公司成立于香港，早期是在深圳龙岗以来料加工形式办厂。2003年后，公司的一部分搬来凤岗。“这边的地理位置有优势，在深圳旁边，而且用工成本比深圳低。”何志豪说，“当时我们决定在凤岗投资建厂，政府和我们配合很好，办出口业务和手续都很快。”
时间转到2007年，该公司计划扩大产能，迫切需要找到一块新的土地扩建厂房。如今的二厂地址，在当时还是正待转让的纸品厂，经过与镇村的联系沟通，该公司决定把这块土地拿下。“从我们有扩厂想法，到敲定这块土地，办好手续和准备好法律文件，一共只花了四个月的时间。”对于事情的顺利进展，何志豪感到有些惊讶。
这一事例仅仅是凤岗镇盘活土地资源大棋局中的一个佐证。凤岗早年经济发展较快，但也产生了一系列遗留问题，如土地资源紧缺，城市规划不合理等。凤岗整合土地资源刻不容缓。为此，近年来凤岗镇组织相关职能部门，彻底梳理了镇内空置土地、空置厂房及可利用工业用地资源信息，有计划、分步骤地盘活现有存量土地和闲置旧厂房，将合理利用土地与加快招商引资工作结合起来。
据介绍，凤岗明确规定新开发土地由镇政府统一招商，镇、村利益共享；对面积较大的旧厂房和闲置土地，由镇政府牵头对接优质企业，或由镇政府先出资收回闲置地或旧厂区。这一措施，有效地把凤岗的土地资源调动了起来。比如，为扶持米亚科技公司做强做大，该镇先后通过“腾笼换鸟”盘活旧厂区14万平方米、盘活闲置土地14万平方米，累计引入米亚科技增资扩产资金超过10亿美元。目前，该公司在该镇的三家企业投资总额达到13亿美元，注册资本达到7.6亿美元，6年间投资额实现了160多倍的扩张。2014年，该公司实现总产值约4亿美元，实际出口3.9亿美元。
镇政府统筹土地资源做好服务
在大数据时代，对资源数据的搜集整理显得尤为重要。凤岗镇正因为有效对该镇闲置土地进行调查，建立台账，才能抓住机遇，引进一批优质企业，盘活原有土地资源。
据介绍，凤岗镇定期对疑似闲置用地调查摸底，对土地的权属、面积、使用情况等登记造册，建立台账，并及时跟踪监管。同时，对镇内空置厂房、风险企业信息实行每月整理汇总，建立闲置土地、旧厂房台账，列明每宗闲置土地或旧厂房的所在地、占地面积、建筑面积等基本信息。这样，在招商引资过程中，就有利于把握新项目切入的时机，充分利用现有的厂房资源，积极盘活风险企业及低效益企业手中的土地资源。
在对全镇旧厂房、闲置土地的统筹利用上，凤岗镇有效地对其进行分门别类的处理。对面积较大的废旧厂房、闲置用地，由镇政府牵头对接优质企业；对村内经营不善的低端企业，闲置的旧厂房、物业等，由镇贷款给村组进行收购；对一些因经营不善导致濒临破产的企业，由镇政府通过协议方式进行收购，以便今后重新引进重大项目。
提起凤岗镇搭建的招商平台，该镇一名村支部书记深有感触。“镇里平台比较高，对接大企业比较容易一些。否则就算通过介绍有企业过来了，也可能对村里不太信任。通过镇政府招商平台，招大企业要容易很多。”
在引进企业入驻的过程中，凤岗镇政府很好地充当了服务者的角色。据介绍，凤岗镇成立了由27个部门组成的招商引资服务协调委员会，指导和协调重点建设项目依法报批用地。另一方面，镇政府积极充当桥梁作用，为盘活用地搭桥引线，主要通过高层推动、部门协作、跟踪服务等方式，让企业直接与镇、村一把手对话协商，多部门协调跟进，投入专门人力及划拨专项资金提供保障，从而推动大企业盘活土地资源。
平衡各方利益推进工作进程
在盘活土地资源的过程中，如何平衡各方利益成为了工作推动的关键。凤岗镇委书记朱国和一针见血地指出：“政府不站出来，不把企业和村集体的利益处理好，就没办法推动‘腾笼换鸟’工作的开展。”
据了解，凤岗十分重视平衡镇、村、企各方利益，促成村和企业双方合作。为保障村集体收益，凤岗镇专门出台了《凤岗镇集约开发工业用地及招引优质大项目收益分配统筹暂行办法》，每招引一个大项目，镇、村都签订收益分配协议，实行一项一策一协议制度。镇、村收益分配可采用三种方式：一次性收取地价款方式，即镇村合作开发，土地出让总地价全额返还村集体；镇政府对村采取财政补贴方式，即土地出让收益归镇政府，镇政府对项目税收按比例补贴村组，具体做法是用地企业项目的经营性税收收入镇级分成部分，镇村按6：4比例分成；镇政府长期包干管理费方式，即土地出让收益归镇政府，镇政府按月向村支付土地管理费。村组自主选择其中之一，从而保证了村集体收益的稳定性。
优质企业的进驻，为村组带来了巨大的可喜变化。在凤岗镇近年来招进的大项目中，都市丽人和深证通两大项目都落户在凤德岭村。该村村支部书记黄远文介绍，这两个大项目进驻之前，原来的土地上是两个家具厂。“当时这两个厂占地较多，存在工伤、消防问题。企业常用天拿水等危险材料，一出事，消防三更半夜也得去救火。”黄远文说，“后来这两家企业经营困难，欠了村里几百万元的管理费。通过对接新企业后，老企业拖欠村里的管理费还清了，原来的消防隐患和工伤问题也解决了。”
据了解，都市丽人公司是一家现代化大型内衣品牌集团，产品全国销量第一，2010年4月在凤岗镇正式投产，公司协议投资达3亿多元，注册资本达到1亿元，落户凤岗镇首年纳税额已达3000多万，去年纳税近3亿元，并于去年成功在香港上市。据黄远文介绍，都市丽人在该镇的辐射面非常广，不仅带动了村民出租房屋的兴旺，工厂还专门设立了村民车间，安排有空余时间的村民就业。“根据村的实际情况，工厂给她们定的是一天6个小时工作，因为有的妇女还要照顾家里，时间灵活一些，才能工作家庭两不误。”黄远文说。
据黄远文透露，该村正在和都市丽人商量，能否把周边的一些下游企业引进来，入驻该村的一些闲置厂房。“这对进一步带动村的经济发展肯定是有益的。”
■凤岗盘活土地成绩单
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截至2014年底，凤岗有效盘活了210多万平方米的土地资源。
盘活闲置土地100多万平方米
“腾笼换鸟”盘活旧厂房50多万平方米
“三旧”改造盘活土地60多万平方米。
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通过盘活土地和厂房资源，引进9家优质企业，包括：都市丽人、米亚科技、中集集团、华润万家、天安数码城等。去年新增税收逾2.5亿元，占全镇新增税收的65%。
■镇区观察
凤岗盘活土地资源
闯出高水平发展新路
■引进项目收益分配方式
1.一次性收取地价款方式，即镇村合作开发，土地出让总地价全额返还村集体。
2.镇政府对村采取财政补贴方式，即土地出让收益归镇政府，镇政府对项目税收按比例补贴村组，具体做法是用地企业项目的经营性税收收入镇级分成部分，镇村按6∶4比例分成。
3.镇政府长期包干管理费方式，即土地出让收益归镇政府，镇政府按月向村支付土地管理费。
策划/统筹：蒋才虎 范琛
撰文：南方日报记者 范琛 蒋才虎 陈志强
摄影：南方日报见习记者 孙俊杰
■镇区观察
凤岗盘活土地资源
闯出发展新路子
凤岗毗邻深港，改革开放初期，该镇为了快速发展，采用镇、村、组、个体四轮齐飞战术，四级经济同步发展（顶盛时期，凤岗外资企业达1200多家，产业工人近40万人），为强镇、富村、惠民和社会繁荣稳定奠定了坚实基础。
但是，当年的经济粗放式发展给如今高效利用土地资源带来许多历史遗留问题。比如有些村组出售土地给企业、个人，随意性大，欠缺统筹规划，没有足够资金搞基础设施建设，造成相当多的土地闲置未用；众多企业所建的工厂小、乱、散，分割出租，形成大量的小型加工工厂，给安全生产和消防工作埋下诸多隐患，等等。
近年来，凤岗领导班子充分意识到原先那种村村点火、户户冒烟、各自为政的粗放型发展模式已难以为继，且成为凤岗实现高水平崛起的拦路虎。伴随土地供应量和使用规模受到严格控制，新增用地资源及用地指标极其有限，重大项目用地指标缺口十分严重，土地资源已成为凤岗发展的最大瓶颈。
鉴于此，凤岗在盘活土地资源方面“抓早、抓实、抓效益”。“抢饮头啖汤”，充分利用市场倒逼机制，发挥政府有形之手的作用，大力强化对土地和厂房资源的整合利用。
该镇建立全镇土地和厂房资源信息库，密切掌握困难企业占用或闲置土地厂房资源状况，制定资源整合任务目标，理顺利益关系，解决历史遗留问题。镇主要领导亲自上门与村组负责人和企业老板沟通协调；镇政府成立专门机构，落实整合土地和厂房资源工作责任并周密组织实施；各村、各单位密切配合，协调推进，积极引导低附加值和劳动密集型企业有序转移退出，从而最大限度盘活了土地和厂房资源。
凤岗按照“政府引导、企业对接、镇村配合，利益共享”的策略，规定对投资规模大、用地需求多、产业带动强的重大项目，必须由镇政府统筹招商。为提高招商引资成效，对一些面积较大的旧厂房和闲置土地，规定由镇政府牵头对接优质企业，防止村、组、个人将其分割出租、随意转让。为了盘活土地和厂房资源，凤岗镇政府财政贴息贷款给村组用于购置一些面临倒闭的企业土地和物业，便于镇政府今后统筹改造这些资源。
在统筹招商的前前后后，镇政府主动让利，通过奖励和返利，保证村组利益不减损并有所增加。比如，凤岗出台的集约开发工业用地及招引优质大项目利益分配统筹方案，确立一次性返还土地出让收入、政府包干土地管理费以及镇村按6:4税收分成等三种模式，由村组自主选择以保障集体长远发展利益，提高村组参与招引大型优质项目的积极性。凤岗“腾笼换鸟”真正使村组集体和群众得到了实惠，因而可持续得到村组集体和个人对政府招商引资的大力支持和积极配合。
另一方面，该镇密切关注一些有意投资凤岗的重大项目，把握优质新项目进入时机，鼓励新引进的大型企业和增资企业收购凤岗现有厂房和闲置土地，积极帮助企业解决土地二次开发过程中权属不清、规划报建手续不全等历史遗留问题，增强企业落户信心，加快企业落户进程，缩短企业建设周期，提高企业对土地和厂房的资源整合利用效率。
自2005年以来，凤岗按照优先满足大型优质企业进驻发展的策略，盘活闲置土地100多万平方米、“腾笼换鸟”盘活旧厂房50多万平方米、“三旧”改造盘活土地60多万平方米，总共210多万平方米的土地和厂房资源得到充分高效的利用。通过盘活土地和厂房资源引进的9家优质企业（都市丽人、米亚科技、中集集团、华润万家、天安数码城等），去年新增税收逾2.5亿元，占全镇新增税收的65%。
凤岗盘活土地和厂房资源、“腾笼换鸟”的经验表明，全省各地，尤其是珠三角地区，只有清醒认识以往粗放型经济增长模式弊端、转变思想观念，才能抢抓机遇，腾出空间，创新发展，引进好“鸟”，实现经济的新一轮腾飞。
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