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土地供应才是解决房地产供求问题核心所在

https://www.biud.com.cn 2015年04月15日09:37 家居装修知识网

三月末，央行、银监会、国土资源部、住建部，分别出台了相关政策，大家目光都被“330”的二套房和营业税的政策吸引过去，相对忽视了之前3月27日国土资源部、住建部联合发布的政策。但“327”政策正是对房地产行业长期发展有着至关重要的作用。

“327” 政策中特别提到“住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应”，要求供应过量市县对土地供应要有所限制。从最近几天部分地方政府发布的土地供应计划中，我们也看到去化压力较大的城市都或多或少的调低了土地供应，如哈尔滨、杭州、无锡，均大幅调低了今年的土地供应计划，其中哈尔滨经营性土地计划供应更是由2014年的1310公顷下调至481公顷。

不过我认为目前公布供应计划的城市，还不是供求关系失衡最突出的一类，其他消化周期超过20个月、土地消化周期超过三年的城市，可能更需要在土地供应上作出限制，如沈阳、宁波、青岛、鄂尔多斯、温州、营口等市均是如此。

本次中央政府限制土地供应，我认为有三方面的作用：

第一、最核心的作用即调节整体市场供求关系。“330” 政策是从需求端解决购买问题，但国土资源部和住建部的政策却是从供应端解决。相对来说，供应端更容易控制，政府操作力度更大，但历年地方政府在供应端的控制都有问题。根源在于是土地出让是个地方财政的主要来源，很多城市的市政建设、经济发展都离不开土地财政。这次如果能够下定决心，对供求出问题的城市加大土地控制力度，有助于解决整体供求问题。

第二，有助于降低开发企业成本。去年整体市场出现转折，企业压力巨大。卖不掉房是一个方面，另外即使卖掉也不赚钱，其中对利润影响最大的就是土地成本。如果最终房企都赚不到钱，那么地价再高也是无本之木，必须调整。与其一年年只把基准地价提高，还不如随行就市，真正让市场决定土地价格。国土资源部和住建部发布的这次相关政策，也对土地成本的调整有很大促进作用。

第三，该项政策如果能够长期坚持，也能够让地方政府杀出一条血路，让地方经济发展不再单纯依赖房地产。当前太多地方政府对房地产依赖度过高，一旦房地产市场出现转折、或者土地卖不掉，地方上就一筹莫展，这在过去五年经济发展过程多特别明显。考虑经济转型，要考虑新一轮的发展，必须要解决地方对房地产的依赖症。有了这些强制性的限制规定之后，地方政府也会被逼的去转型、去创新，能够不依赖房地产去发展来进行自身的发展。这可能对未来中国经济起到至关重要的影响。

因此，大家不关心的土地供应政策，反而是本次政策的核心与亮点。只有解决市场的供求问题，特别是进一步限制商业、办公、旅游等用地的过热现象，才能还给行业一个真正健康的市场，供应限制从今年开始。