房企金融化：“卖地产项目，买金融牌照”
东方证券房地产行业首席分析师竺劲4月9日在“房企金融创新与未来发展”论坛上透露，已有开发商开始卖地产项目，买金融牌照。
继去年底险资纷纷举牌房企后，房企开始主动敞开怀抱，迎接保险等金融资本进入，甚至尝试与银行等开发理财产品，缓解资金饥渴。
“金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，今天在海外发达国家的房地产领域当中，房地产早就被纳入了金融产业。”易居中国执行总裁丁祖昱认为。
“房企和险资和银行进行合作，某种程度上说明金融资本和产业资本的结合力度在强化。这符合2014年以来对于金融资本注入实体经济的一个政策导向。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。
当然，后续如何提供一系列配套政策，进而规范和完善此类跨界合作，需要多部门的政策协调。但总体上这会促进房地产行业转型升级力度的加大。
股权融资解资金饥渴
4月1日，碧桂园发布公告，以2.816港元/股的价格向中国平安发售22.362亿股新股份，约占发行后公司总股份数的9.9%，此次募得资金约为62.95亿港元。中国平安随之跻身碧桂园第二大股东。
2014年以来，保险资金纷纷“举牌”上市房地产企业。
其中，安邦保险和生命人寿一度通过二级市场轮番增持金地，最终生命人寿持有金地29.99%的股权，成为第一大股东。而安邦几度举牌金融街，持有股权达20%。“招保万金”四大房企也不例外，去年三季报起，安邦持有万科近2.35亿股，占总股本的2.13%，位列第四大股东。
据Wind数据统计，A股133家上市房企中，险资位列前十大股东的房企有21家。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄举牌条件(大股东持股比例低于30%、股权分散、市净率较低等)的房企不在少数。险资预判未来1-2年市场肯定还是趋好的，房企的业绩也会逐渐好转，“抄底”房企有直接财务投资的获利的目的。
“险资的资金成本低、周期长，十分适合被投资于房地产开发，尤其是需大量资金沉淀的商业地产、回报周期长的养老地产等的投资。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，2014年起，不少先前扩张速度过快的房企遇到了资金问题，库存去化也更为缓慢，急需引入新的股权投资者，代替高成本融资。
数据显示，房地产企业到位资金连续下降，这也是迫使房企主动寻找险资进入的原因之一。根据国家统计局发布的最新数据，2015年前3月，房地产开发企业到位资金2.79万亿元，同比下降2.9%。其中国内贷款5845亿元，下降6.1%。
朱一鸣认为，一二线城市地价上升，尤其北京、上海的土地动辄拍出几十亿的高价，房企单独拿地越来越困难，也使得房企不得不与险资进行合作。
扎堆互联网金融
除了引入险资作为股权投资，房企与银行开发理财产品等新型融资模式也不断出现。
日前，保利地产宣布将与民生银行推出理财产品“利民保”，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购买也可享受由民生银行提供的保底收益。
据第三方机构统计，50强企业中已经有四成企业通过各种方式进入互联网金融。
4月13日，绿地宣布联手阿里蚂蚁金服和平安陆金所，发布首款互联网房地产金融产品，旗下互联网房地产金融平台——“绿地地产宝”于同日启动。首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增，将投资于绿地旗下江西棚改项目。
“绿地金控新的5年，我们给自己定义是一个资管公司，作为绿地集团实现产融结合的资管平台。”绿地金控董事长耿靖表示。
此外，绿城2月宣布成立互联网供应链金融平台，为众筹建房提供助力。新湖中宝3月出资3亿元认购歌华有线A股股份，进一步完善互联网金融领域布局。万达将于6月上线“飞凡金融”，进军互联网金融，目前飞凡金融主要以理财产品投资为主，年化收益率为5.6%至7%。
竺劲认为，房地产行业金融服务可以分成四块，一个是开发，解决开发商的资金问题;二是新房销售，解决购房交易中的一些痛点;三是二手房经纪;四是社区。“房地产‘O2O+P2P’是这个行业未来的前景。开发商要拥抱互联网金融，营销经理要用金融工具来帮助快速去化。”竺劲说。
严跃进表示，服务商金融化也是出于对于后续房地产市场盈利空间收窄的一个主动应对策略。相比开发商来说，服务商本身就是做轻资产业务，反而更擅长此类金融创新的模式。
不过，业界也对房地产金融化表示了担心。
目前房企和险资、银行合作主要还是集中在大企业，严跃进表示，房地产金融化本质上就是为房企融资做铺垫的。当前很多金融化都是做亏本生意的，比如此前部分房企推出高收益房产理财的产品，原因是此类房企在背后进行了垫资。
他认为，后续很多此类金融化的平台会发生运营的困难，不排除在百花齐放的过程中，也会有部分企业的房地产金融化平台建设不了了之。此类平台在实际过程中并不能完全发挥融资功能，房企进行创新势须有心理准备。
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