国土部解读房地产调控
日前，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，几日后其他部委也相继发文调整了相关信贷、税收政策，引发媒体和社会上的热烈讨论。对此，国土资源部土地利用管理司有关负责人进行了解读。
一、这次调控政策出台的背景?
首先是房地产市场进入了新的发展周期。经过近十年来的高速发展，全国层面住房供不应求的局面已经得到缓解，住宅用地的供需态势已经由需求的单边快速增长向供需双向回调过渡，一方面部分地区房地产市场存在结构性、区域性供求矛盾，需要进一步加大土地供应的力度，另一方面，部分二三线城市房地产用地供应已经超出了城市经济社会发展的需要，去库存压力较大，带来一定风险，为此，需要分类调控、因地施策。
其次是房地产市场运行要加快去行政化，回归市场经济活动规律本身。十八届三中全会明确提出，要进一步发挥市场机制的决定性作用。房地产市场管控要由过去的以行政手段为主向突出市场和强化监管方向转变，创造市场机制发挥作用的政策环境。
二、本次政策的特点有什么?
和以往调控工作对比，本轮调控政策主要突出优化供应结构，明确支持自住和改善性住房需求，维护市场稳定。
一是强调要分类调控、因地施策。突出政策调整的“针对性、差异化”，根据不同地区土地市场发展发育程度和房地产市场供求态势，采取不同调控政策应对，特别是从供应计划的编制入手，有增有减，合理确定新增住宅用地规模，政策的有效性、针对性进一步加强。
二是强调结构调整。首次将住房供应结构、土地供应结构联动调整，并明确可以将商品住房调整为保障房，将商品住宅用地调整为保障性住房用地、养老服务业等用地，结构调整的政策支持力度进一步加大，有助于稳定供求关系，促进民生保障和经济结构转型。
三是落实地方政策在维护房地产市场稳定方面的主体责任，注重发挥部门协同和上下联动。国土、住建联合下发文件，彼此协调，供前供后“前后呼应”，有助于发挥调控政策合力;同时为了确保对涉及层面工作的调控压力，增加调控工作的有效性。将市场研判和政策制定工作重心下移，有效发挥地方政府在调控市场中的主动性、积极性。
三、各地在调整土地供应规模时，如何认定房屋和土地的供求过剩或者不足，标准应当是什么，如何落实?
文件中提及“房屋和土地的供求过剩”判断，对于判断的标准，房地产行业内部有很多，如：很多研究机构将存量待售商品房去化周期15个月作为判断市场的警戒线，土地市场方面一般也将供地后3年作为合理的开发建设周期。我们现有的土地市场监测与监管系统也可以判断各地已供住宅用地的开发利用情况，对于超过合同约定开工时间一年以上未开工，且未开工住宅用地规模超过5年年均供应量的市，县，应该从严控制新增建设用地规模。
2014年，我部曾根据房价、地价、商品住房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，将城市划分为五类(房价地价上涨快、上涨较快、平稳上涨、持平、下跌)，指导调整住宅用地供应和稳定市场价格信号等工作。地方各级政府也应根据各类市场指标，判定当地房地产市场供求情况。我部将在去年工作基础上，调整相关指标进行分析，加强对地方的督促指导。
四、怎么理解在土地供应时要“稳定、均衡供应，灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应”?
供求关系稳定是市场平稳的基础和根本，“稳定供应、均衡供应”就是要为供求关系稳定构建一个良好的基础，说的是对土地供应总量管控和对土地供应的节奏变化掌握的问题，就是要求地方在实时土地供应的过程中，要充分考虑土地供应规模变化对未来市场发展预期的影响，尤其是负面影响，注意保持年度间数量方面的稳定，不搞“饥饿供应”，在季度也要尽量做好均衡，避免类似年底突击供地的现象，从而避免市场成交大起大落。
“灵活确定地块面积，不同地块面积和用途的搭配供应”，是供应要主动贴近市场需求，促进市场健康运行。地块规模过大，超过房地产企业开发能力，不仅容易造成住房有效供应延后，阻碍市场供求关系改善，还容易导致囤地、炒地、闲置浪费等诸多问题。在城市不同位置区域，可能存在宗地条件差异极大的地块，在城市发展过程中，部分位置较差地块从产业发展或基础配套的角度存在迫切开发的需求，却无人问津，部分位置较好的地块，由于开发潜力较大，容易造成开发企业盲目乐观，不免形成“过度竞争”，搭配供应可以很好弥补纯市场选择下的市场发展的弊端和不足。现阶段，土地开发过程中社区医院、幼儿园、养老用房等配套设施的代建，在某种意义上，也属于一定程度上的搭配供应。
五、对允许土地用途和规划条件变更，相应的地价款补交与退还方面，评论指出可能出现乱象，这用不用担心?土地出让后改变用途、调整规划的做法以往是严格控制的，开口子会不会造成政府人员和开发商利益输送等风险?
这次的通知中提到“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。”前提一是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大”，二是“已出让的未开发房地产用地”，允许转型的方向很明确，就是“国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。”一般来说，住宅用途的地价较高，但供过于求会形成宗地地价减值，转向其它用途原用地者可能会有损失，这就需要地方政府部门周密筹划，政府与土地使用者按市场实际出发，努力实现双赢，促进地块开发。评论提出的可能出现的乱象，对规范管理提出了要求，各地在实际操作过程中，只要坚持土地市场已有的一系列好的做法，如集体决策、决策过程公开、决策结果公开等，主动接受社会的监督，就能够有效防止违规操作，。
六、政策规定，可购买在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租赁住房。从商品房到保障房，土地是不是应该从有偿出让转为无偿划拨，土地性质要不要转回去，地价款如何核算和退还?
这个问题在通知中实际已经明确了，将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的，市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。重新核定土地价款，应该按照新用途，经专业地价评估确定价款。符合划拨用地条件的，可以重新办理划拨用地手续，核发划拨用地决定书。地价款按照公平公正公开的原则，由政府与用地方协商解决。
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