余杭迷你商铺引市场热议 3平方米的商铺能做什么
随着救市政策的轮番落地，住宅市场正迎来难得的窗口期。在新政落地后的两周时间内，杭州住宅周成交套数都攀上2000套大关，创下年内的成交新高，杭州楼市一片回暖的盛世欢腾。然而与住宅市场的乐观相比，商业地产市场似乎没有受到太多刺激，在早报记者前两次的跑盘探营过程中，发现像商铺、写字楼、酒店式公寓等产品并没有明显波动。
而在近两周的早报指数中，记者发现，万宝城、华元欢乐城、理想银泰城等项目开始进入视野，每周七八十套的成绩着实不错，甚至占据榜首的情况也不少见，原本这也没什么，直到一个奇怪的数字出现。
面积只有3平方米的商铺
在上一周的早报房产指数中，记者发现一个奇怪的数字：4月首周杭州成交套数最多的是位于余杭的万宝城，该项目以82套的成绩排在榜首，超过了前一周的销冠华元欢乐城，然而，紧接着下一个数字就让记者惊呆了：其销售的面积只有565平方米！如此来算的话万宝城的房子平均每套7平方米，这难道是记者统计错数据了？
随后记者查阅了透明售房网上该项目的销控表，发现在预售证号为201500007的一批房源一共有1557套，其中5平方米、7平方米的房源比比皆是，甚至有的面积只有3平方米，套内面积最少的更是只有1.8平方米，这着实有点让人吃惊，而且这类房子已经卖了近400套。
怎么会有这么小的房子？这么小面积的商铺能用来干嘛？带着满腹的疑问，记者决定去探访一下这个位于余杭临平荷禹路与北沙西路交叉口的万宝城。
资料显示，万宝城由浙江卓伟置业有限公司开发，拥有约15万平方米的商业体量，集休闲、娱乐、餐饮、购物、文化、居住于一体，将斥资打造“花如樱美”的樱花广场，摩天轮主题公园，38米挑高中庭，270米正统东南亚风情步行街等特色项目。从地图上看，万宝城周围就是金帝海珀、九璋、中铁逸都等在售项目，稍远一点还有赞成香颂、绿城莲园、凯文杭庄、绿城蓝庭等楼盘。
从地铁一号线临平南站一路向北，穿过邱山隧道进入荷禹路，不用多久就可以看到万宝城的红色围挡广告，销售中心像一个大型的玻璃集装箱，现代感很足。
商铺、公寓主打“迷你”面积
进入万宝城的销售中心，通过后面的玻璃可以直接看到里面的施工现场，只见地下部分已经建好，一层也已开始施工。
据置业顾问介绍，万宝城是临平北大型居住区方圆3公里内惟一的商业综合体项目，拥有临平规模最大、层高最高的IMAX巨幕影厅，最大的儿童游乐场，拥有2000多个车位的最大规模停车场。
万宝城采用了分割销售再全部返租的销售模式，商铺面积主要为10平方米左右，总价较低。“一般买我们商铺的业主都不太会自己经营的，既然自己不做商家，那我们会进行包租，十年之内有一个固定回报率，第一年为6%，第二年之后的十年为7%，这个十年之后则是实际租金的80%。除了这个之外，如果等到一定年限，你觉得这个商铺没有升值，那么11年之后我们会原价回购，也就是我销售给你的时候是多少钱，我会拿多少钱来回购这个商铺。”置业顾问说道。
另外，万宝城预计将于5月加推4号楼的酒店式公寓，共计540套房源，户型面积也是主打小户型，面积在26.9-42.5平方米之间。记者在现场发现，虽然是工作日，但还是有不少人前来看房，还有几位年龄稍大的阿姨在咨询酒店式公寓，想要作为几个姐妹平时打牌聚会的地方。
过小分割会否影响整体经营
那么那些传说中只有3平方米的商铺在哪里呢？
万宝城营销客服部策划经理胡梅铭告诉记者：“其实这些本来就是商场里面的内铺，在设计之初我们并没有打算出售这部分，只不过后来有购房者有这个意向才出售的。不过这部分并不多，那些2、3平方米的户型只是一些设计之后意外出来的一些地方，一共都没多少套。而且我们整个出售的内铺也不多，虽然套数看起来不少，但其实所占面积只有1/10左右，就算加上酒店式公寓等业态，整个项目我们自持比例还是占到了60%-70%。”
这么小的商铺如何经营呢？如果业主委托商场租了几年之后想要自己经营，装修风格发生改变不是会影响商城的整体形象，管理起来是不是会有很大难度呢？
面对记者的担心，胡梅铭告诉记者：“我们在销售之初就会和购房者签订一份协议，这些内铺将经营管理权全权归于万宝城，我们将会进行统一的装修、出租和管理，业主本人并不能对商铺随意改动，说白了他们其实只是有一个最后获得收益的这么结果，管理经营过程之中他们不需要参与也不允许参与进来，这样就不存在管理上的难度，你看到的这些3平方米、5平方米的小商铺可能要好几个合起来租给同一家店，这样既能灵活的分配里面的店面面积，让利用率更大。”
预期回报没达成怎么办？
据了解，开发商直接进行商铺“返租”是违规的，而目前开发商普遍采取的操作方法则是成立一个独立的经营公司，由该公司进行“返租”操作，从而规避法律规定，以商铺“返租”形式进行销售，开发商可以迅速回笼资金，业主的初期利益也得到保障，表面上看是双赢，但实际上也存在一定风险，如果经营不善，那也可能是“双败”。
而万宝城的“返租”也是采用此种方式，成立一个商业管理公司来与业主签订包租协议，那么如此小的面积，后期收益如果无法保证，购房者的投资是否有风险呢？
胡梅铭表示：“这不用担心，我们这里卖的每一套都是有产权证的，即使你在以后想要转让也完全没有问题，只不过业主转让的只是产权和收益，经营权仍然在我们手里；再退一步说，如果你觉得我这个商铺没有升值潜力了，那么11年之后我们会原价回购，也就是我销售给你的时候是多少钱，我会拿多少钱来回购这个商铺。”
除此之外，胡梅铭还说：“作为临平北相对稀缺的综合体项目，临平经济开发区管委会给了万宝城很大的支持，包括一些品牌的招商和项目的引进，都由政府牵头帮忙，再加上我们自己近七成比例的自持经营，如果承诺完成不了，风险最大的是我们自己。”
截至4月14日，记者发现，万宝城在过去的一周又卖出了近80套小商铺，可见购房者对于这种总价低的小商铺还是有一定认可的。10平方米左右的产品有着小面积低总价的特点，十几万元甚至几万元的总价就能买一套商铺对不少想投资的人有着不小的吸引力，不过风险还是要购房者自己来把握。
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