广州老城区涨价从结构性走向个盘化
荔湾中小户型去货速度较快
“五一”开始老城区大户型增多
文/图 羊城晚报记者 陈玉霞
个盘后市
可能涨价
老城区主要指越秀和荔湾，两区都有自己的特点，“五一”期间，越秀的新货较少，但单位面积相对较大，或是单价已较高，涨价的可能性不大；在新货较多的荔湾，则面临货量集中且产品定位相似的竞争，个盘涨价可能性也不大，但从整体均价看，受放开限签及高价盘签约增多影响，整体均价将呈现结构性上涨，而随着消化率逐步走高且有各种政策助推，老城区个盘后市涨价的可能性大增。
都有各自
竞争对手
“五一”之前，老城区的新货预计有四五百套，其中1/3位于越秀，从产品结构上看，这部分新货已转向中等及中大户型为主，如越秀的富力东山新天地为120平方米以上的三房四房，一墙之隔的东山上品也面向改善型需求，面积多在115-121平方米。而荔湾的新货集中在大坦沙和白鹅潭一带，随着花语水岸中小户型的快速消化，该区产品转向中大户型，如花语水岸主要是150平方米以上的江景单位，对岸的珠江鹅潭湾全部是140平方米以上的江景大宅，供应量较大的新世界凯粤湾新推的B7、B8栋产品则是中小户型和大户型大致各一半。
上述的老城区各盘均各有优势，但也有相似的卖点。这些楼盘虽然竞争不小，但促销力度并未加强，原有的折扣也一样还有，价格比较平稳。越秀在售产品主流均价超过4万元/平方米，富力东山新天地约4.5万元/平方米，东风广场超过5万元，荔湾的中小户型望园景单位多在2.2万-2.4万元，望江大户型在2.4万-3.6万元。
生活配套
强力支撑
老城区售价坚挺主要依靠的传统中心区的核心地段价值，两区分开细看也有各自的支撑因素，越秀最大的利好是名校教育，集中在东风东路、农林下路、培正路、文德路、淘金路，楼价一直居高不下，哪怕是二手楼价在经历多次市场调控也显示强大的抗跌能力。设有东风东路小学的东风广场，在售五期产品均价超过5万元，有较多中小户型，最小的只是四五十平方米的一房一厅，目的是为了满足追求名校学位的家庭，这里的二手房成交价4万元/平方米。
荔湾的名校资源也较多，但就新货集中的片区来说主要是政府规划利好，如花语水岸所在的大坦沙，与中山八路一江之隔，为重点规划改造区域，其中引入新加坡花园城市的先进理念，打造成为环境优美的“小新加坡”，相应配套的有广州一中、广医附一、新加坡国际学校、大坦沙私立高级国际医院等，而今地铁5、6号线均已开通，在大坦沙设有坦尾站互相接驳。
至于新世界凯粤湾、珠江鹅潭湾所在的滨江带则处于白鹅潭经济圈的黄金地带，它定位为立足广佛、辐射珠三角、面向世界的“国际滨水商业中心”与“广州都会区西部枢纽”，重点发展文化创意、电子商务以及现代商贸。
或短期涨
后市续涨
掣肘老城区的新品涨价的因素显而易见，如越秀多为面积较大，总价较高，一套120平方米的单位售价540多万元，不是一般家庭所能承受，荔湾则面临同板块竞争，还有金沙洲等楼盘分流不少买家，涨价机会看来较小。就“五一”来说，个盘涨价的可能性不大，但有可能出现结构性上涨。阳光家缘显示，近半年越秀的均价整体呈上升趋势，去年10月为37785元/平方米，到今年3月升至42238元，涨幅近12%，主要是富力东山新天地签约量大增所致。可以预计，随着该楼盘签约量走高，越秀均价仍有走高可能，至于荔湾的整体均价则在2.4万-2.6万元，每月之间升跌约1000元。
随着结构性涨价的来临，预计后市楼价还会走高，主要与供求关系有关。相对于天量供应的外围板块来说，老城区的供应量较少。阳光家缘显示，至4月13日，越秀可售货量为1221套，按照今年前3个月月均91套的成交量计算，消化周期为13个月，库存不算多。同时，随着二手房首付降至四成、房贷利率优惠等利好，老城区的去存货速度有望提高，商家基于惜售极有可能提价。今年三季度广钢新城将亮相，楼面地价近2万元/平方米，将会拉高荔湾特别是原芳村一带的楼价。
方圆地产首席市场分析师邓浩志：上述板块都还没涨价，但都处于涨价前夜，对于想在老城区置业的买家，若是看上合适的物业，可以考虑。
楼记：老城区有独特的优势支撑，今年以来消化速度也在加快，而供应量却难以大增，与高峰期相比，楼价有所回调，想在老城置业的买家，不妨“五一”多做点功课。
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