“住房银行”应是未来住房金融的核心

　　■ 观察家

　　商业银行发放商业信贷无可厚非，但所谓个人住房贷款利率打折的做法，说明银行也承担了一部分社会职能，本身就是悖论。而住房市场受到银行信贷杠杆的左右，也易现大起大落。

　　一则住建部官员论述“设立国家住房银行条件已成熟”的文章，透露了政府主管部门对楼市调控顶层设计的构想，引发热议。住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇近期撰文称，以住房公积金制度为基础，设立类似国家住房银行的政策性住宅金融机构，是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。

　　3月以来，房地产新政接连释放重大利好，市场回暖明显。但长期而言，“新常态”之下未来住房市场发展趋势仍待求解。此时提出“国家住房银行”的设想无疑有特殊的现实意义。

　　由于住房行业具有一定的社会效应，尤其是中低档商品房和廉租房，住房融资可视为商业性与政策性的混合。发达国家普遍的做法是，针对住房市场的商品属性和公共属性，分别确立与之相适应的住房融资模式。为了保障中低收入家庭的住房需求，策略上除了强制的住房储蓄制度（住房公积金制度）以外，还逐步建立了以政府扶持奖励，鼓励个人自愿储蓄的非强制性政策性融资制度，而政府的作用也从单一的强制储蓄逐渐向多元化的公共支撑制度过渡，政策性融资渠道的辅助性特征更为突出。

　　中国住房金融体系还很不完备，存在许多不规范之处，可以说并没有真正形成一个完整的住房金融组织系统。政策性融资主要是公积金贷款，但其与商业性住房融资有较强的同质性。住房储蓄银行只有两家，烟台和蚌埠住房储蓄银行。虽然成立较早（1987年），但业务发展也受到了极大限制，谈不上在全国范围内发挥作用。2004年初开业的中德住房储蓄银行，尚处于在天津试点阶段，向全国推广还有待时日。

　　在此背景下，商业银行在以信贷产品为主的业务结构、以贷款利息为主的收益结构的驱动下，将大部分住房资金需求“义无反顾”地背在了自己肩上。商业银行发放商业信贷无可厚非，但所谓个人住房贷款利率打折的做法，说明银行也承担了一部分社会职能，本身就是悖论。而住房市场受到银行信贷杠杆的左右，也易现大起大落。而从商业银行自身来看，住房信贷主要依赖于居民储蓄存款，形成商业银行住房长期信贷与短期负债的扭曲对应。

　　住房金融机构的合理设置和不断完善，是稳定住房市场的前提条件。政策性金融和商业性金融机构是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容，彼此之间既相互独立，又相互依赖和融合。

　　近期，国家加强了政策性住房金融体系的重构。2014年设立了国家开发银行住房金融部作为政策性住房金融机构的最初尝试，主要解决棚改和保障性住房的建设资金需求。与之相适应，面对中低收入者的住房需求，也需要建立政策性机构以补足另一条腿。

　　因此，无论是将公积金系统转换为国家住房银行，还是国开行住房金融部向个人领域拓展，抑或整合现有地方住房银行，应是未来住房金融的核心。

　　□史晨昱（学者、资深金融人士）

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