北京远洋新天地项目涉嫌“商改住”违规
远洋地产（03377.HK）旗下的北京远洋新天地项目被指涉嫌“商改住”违规。
日前，《中国经营报》记者来到远洋新天地项目售楼处了解到，该项目是远洋地产在门头沟新城开发的写字楼商业综合项目，即将首次开盘的全部为50年产权的LOFT产品。记者跟随销售人员在样板间看到，该LOFT 产品内设有独立厨卫，销售人员告诉记者，项目通过错层的独特设计方式实现部分空间4.5米的高度，面积较大的房源未来或开通天然气，而项目也在争取通民 水、民电。
对此，受访律师指出，这明显违反了北京市禁止“商改住”的规定。
就上述问题，记者致函远洋地产集团，项目营销部在回复记者采访中表示不存在宣传中的民水、民电问题，项目高度也将严格按照相关政策法规的要求执行。
对于宣传口径与公司口径的不同，业内人士指出，这是对购房者的误导，如果最终交房以公司口径为准，则涉嫌“虚假宣传”。
商业项目设独立厨卫，涉嫌违规
远 洋新天地项目位于门头沟长安街西延线与滨河路南延交汇处，一期预计推出11~13号楼，开盘时间待定，预计均价为33000元/平方米，户型为40~75 平方米LOFT。本次推出楼栋均为18层，一层为大厅，二层以上为办公房源，四部电梯每层十七户，项目层高4.2米，精装交房。项目为50年产权，目前处 于排卡中，预计2017年上半年一期入住。
记者跟随销售人员在样板间看到，该LOFT产品内设有独立厨卫，对此，受访专家表示，如此“商改住”涉嫌违规。
2011年5月16日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称《通知》）规定，严禁“商改住”，商业、办 公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。并要求规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审 查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。业内人士称，“擅自内部加层”一项直指LOFT。
对此，远洋项目营 销部回复记者采访中称，首次开盘销售的房源全部为写字楼类型的办公产品。远洋新天地项目将严格按照《通知》要求进行建设、销售，包括将在销售商业、办公类 产品前，主动向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况；将明确告知购房客户，应严格按照规划用途经营 使用，不得擅自改变用途；将在认购书和购房合同中与购房人明确约定。
值得一提的是，该项目的开盘时间一拖再拖，迟迟拿不到预售证，对此远洋地产在回复记者的采访中表示，预售证的取得有一定周期，一般来讲，商业、写字楼的预售证获取周期比住宅相对要长，远洋新天地项目是2014年1月份拿的地，目前的项目进度处于正常水平。
无独有偶，近年来，随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售（即商住两用房），购置商业性用房用于居住，逐渐成为一种常见的社会现象。
亚豪房地产经纪公司提供的数据显示，据不完全统计，北京市目前有20多个“商住两用”项目在售，每月成交量均在二三百套，市场处于稳定状态。而在上海、广州等诸多城市，都能看到此类项目的身影，它们被冠以“酒店式公寓”“LOFT公寓”等名义对外销售。
有 法律界人士表示：“物权法给了住宅明确的说法，但商业用地上的房屋尚存争议。”物权法已经明确了住宅用地到期后自动续期，但对于商业用地等，目前的相关法 律条例尚不明确。那么项目到期后购房者该如何保障权益？远洋新天地项目营销部表示，远洋新天地作为写字楼商业综合项目，产权年限将依据相关法律条例执行， 具体后期续期问题也将参照相关法律条例办理。
说辞不一 被指“虚假宣传”
售楼处销售人员还告诉记者，项目通过错层的独特设计方式实现部分空间4.5米的高度。
事实上，北京市规划委早已对商办建筑层高作出明确规定，商业、办公建筑标准层为大空间式的层高一般不应超过4.5米；商业、办公建筑标准层为单间式的层高不应超过4.2米，但应采用公共走廊、公共卫生间的平面布局，不得采用单元式或公寓式的布局形式。
对此，项目营销部回复记者称，远洋新天地项目目前所设计的样板间仅为展示功能，内部装修仅用于为购房者提供办公空间规划的意见，不作为交房标准。远洋新天地项目的交房标准，将严格按照《通知》及相关政策法规的要求执行。
据销售人员透露，项目正在争取采用民水、民电，销售人员表示“问题不大”，对此，项目营销部在回复记者采访中表示，远洋新天地目前的商水、商电标准均将严格 按照国家有关部门要求征收，目前具体价格尚未测算确定，因此不存在宣传上的民水、民电问题。如果部分销售员出现个人擅自允诺行为，一经查实，项目将予以严 肃处理。
实际宣传和公司回复口径不一，不愿具名的业内人士指出，这是对购房者的误导，如果最终交房时以公司口径为准，则涉嫌“虚假宣传”。
销售人员还透露，部分面积较大房源或开通天然气，关于天然气问题项目营销部没有给出回复。
对此，上述业内人士表示，原则上商业性质的办公楼规划审批时会设置一些条件，比如办公用途建筑严禁使用任何燃气用具，且严禁出现任何明火。如果是办公楼外部 的配套设施如餐厅厨房是可以的，而办公楼及内部的房间肯定是不能铺设煤气管道的，涉及燃气管线的排布问题通不过规委审核。但是实际操作中，就要看开发商的 本事了，和政府打好招呼，是有可能实现的。
秦兵房产律师团律师徐斌在接受记者采访时表示，天然气、民水、民电，肯定是违规的。
那么项目怎么通过验收？徐斌透露，“有的开发商知道验收不过就不验收，或者开发商先骗政府通过验收，验收之后再打隔断分割，购房者看不到这个过程，办手续的时候都是商用的，卖房子的时候是住宅。建房子的时候跟商用一样，然后再改造，改造完之后再通知业主收房。”
徐斌提醒购房者，购买此类房子存在多重风险。首先是法律上的风险。“民不举官不究，如果有业主举报政府就要管，就无法办理房产证”；其次，商用的规划与住宅 有很多不同，配套设施等各方面都是商用的标准，商用标准住的很不舒服；此外，开发商胆子大，后续各种问题也可能会接连出现，比如建筑质量缩水等，而且物业 问题和管理问题都可能存在。
他进一步举例说道，由4.2米改成4.5米的高度，存在安全风险。设计公司要做两种图纸——实际用的图纸和报备用的图纸，如果设计之初就想着改成别的样子，后期施工再找别的施工方，安全性会大大下降，一旦出问题就是大问题。
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