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邓蕊：新政后报复性反弹不会出现开放商应谨慎乐观

https://www.biud.com.cn 2015年04月20日09:46 家居装修知识网

2015北京春季房地产展示交易会于4月16日-19日在北京展览馆举行。本届展会主打“四新三好”，即新常态、新城市、新房展、新消费和好房、好玩、好看。展会吸引了国内外600余精品地产项目参展，同期举办了系列论坛和讲座，来服务购房者。

为了解行业精英所思所想，房天下媒体中心记者就新政之后，未来房地产市场走势，以及在“互联网+”和“房地产新常态”的大格局下，房企将面临的挑战与机遇等问题，采访了易郡市场部总监邓蕊女士。

易郡市场部总监邓蕊

记者：3月30日，五部委颁布房地产新政，将二套房的首付比例从6成降至4成，同时二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征。您怎么看待新政作用？新政刺激下的2015年房地产市场走势将会怎样？

邓蕊：很明显，新政主要是利好自主改善型住房市场的，对于刺激这部分需求肯定会有比较明显的效果，虽然对于豪宅以及别墅市场的成交不会有直接的影响，但新政的出台对于提升观望客户的心理预期还是有帮助的。

记者：进入2015年以来，搜房网推出“二手房成交佣金0.5%，租房佣金一折”等房地产互联网电商新举措，为此先后遭到武汉、广州等多地房地产中介公司的集体围攻。您如何看待互联网对传统房地产行业的冲击和变革？

邓蕊：传统房地产行业营销模式的式微，这已经是不争的事实，但短时间内被取代也是不可能的。现在互联网电商多种多样，遍地开花，但其实还很不成熟，形式为上，吸引眼球为多，但不够落地，具体到成交、结佣、后续服务还有很多问题，还需要很长时间去不断实践和完善，所以现阶段我觉得新旧模式结合去做房地产项目的营销是最稳妥的，大多数项目也是这么做的。

记者：2015年被许多业内人士称为北京“豪宅元年”。据了解，今年预计单价超过10万元的纯新盘项目将达到13个，提供房源千套之多，达到历史高峰。而2014年北京10万元以上的顶级豪宅成交量不过30套。您怎么看待今年北京的豪宅市场？

邓蕊：我觉得对于豪宅的定义不能单纯以价格或某一属性去定义，真正的豪宅一定是满足复合标准的，对此也存在争议，不多赘述。但豪宅供给和需求的比例悬殊，正是因为很多伪豪宅禁不起市场的检验。我觉得北京豪宅市场的需求是毋庸置疑的，还是要看产品和服务。

记者：进入三月以来，北京楼市已经开始渐渐回暖。预计四月份北京将有31个项目入市，其中以改善型三居产品占比较重。你如何预计接下来二季度北京的市场走向？房价是否会出现明显上涨？

邓蕊：从2015年第一季度宏观成交数据来看，环比上升，同比下降。新政出台后，短短两周多的时间，市场上已经有了很多好的反馈，今年的市场是否能扭转淡市，实现全面回暖，关键看第二季度的市场表现，但可以肯定的是在日趋理性的市场中，报复性反弹的情况应该不会再出现，开发商应谨慎乐观，对于大体量项目来讲，应该抓住机会消化库存，保证现金流的稳定，而不是冲击高溢价。

记者：请您简单为我们介绍一下参展项目概况及目前的进展？

邓蕊：易郡”以“新北京四合院”的开发理念，继承传统四合院这种北京传统民居的文脉精魂，又以现代生活为前提进行了适度的创新设计，是中国最优秀的中式别墅之一。项目位于顺义潮白河畔，周边环绕七千亩生态森林。项目总占地41万平米，总建筑面积9.3万平米，共320户住户。我们今年6月份将要推出的是项目第三期，建筑面积约3.1万平米，容积率0.6。其中四合院24套，精装中式独院66栋。四合院总面积641平米，绝无仅有的京味大宅，赠送双车位和超大花园。精装独院以225平米户型为主，地下室、车位和花园赠送面积超过200平米。

记者：贵项目有哪些独特的竞争优势？

邓蕊：首先是大环境优势和项目低密属性的价值，易郡不仅享有潮白河板块得天独厚的自然资源，生态宜居，而且是绝对稀缺的低容积率纯别墅社区。二是我们新北京四合院的开发理念，纯粹地道的北京民居建筑风格，原汁原味，因地制宜，市场上没有替代品。三是我们的园林景观，借助北高南低的地势，打造了一个非常大的人工湖和旱水溪，景观设计施法自然，真正达到了园林赏趣的最高境界“虽为人作，宛如天开”。而且项目有已经培养十年的成熟园林，其中不乏自然生长的草药，足以证明园区生态环境优越。第四是易郡三期产品在前期基础上进行了升级，三期四合院产品延展了纵向空间，做出秀楼和地下室，三期的独院产品更是赠送了更多实用空间。除此之外在建筑细节上也更加精雕细琢，比如我们做了流线型屋檐，博风板，抱鼓石、台阶、台明、古建式院墙、花窗，这些细节，最大程度的保留京城民居的原汁原味。三期的外窗均采用德式铝包木三层中空玻璃，更环保节能，彰显品质。

记者：可以为我们介绍一下项目的户型、面积、配套方面的信息吗？

邓蕊：传统四合院由于建筑手法的限制，没有纵向伸展空间，易郡三期的四合院产品，增加了二楼绣房与280多平米的采光地下室，最大化利用纵向的生活空间，增强了建筑的灵动性与实用效果。地下室通过前院、中庭、后院的三个采光天井，将采光和通风效果达到最优，地下室非常的明亮、宽敞、舒适，完全颠覆了人们对地下室固有的印象，足够作为小型的私人会所，完全可以满足高端客户的小圈层社交需求。

而我们另外一种小独栋产品，中式独院的户型设计主要追求的是性价比和实用性，地上225平米，首层双厅对称，风水极佳，二层主卧宽敞舒适，赠送地下室。每户独门独院，保证私密性。

记者：接下来，贵公司还会有哪些新的动态？

邓蕊：项目正在为开盘做紧张的筹备工作，预计6月份开盘，精装样板间全面开放，项目更多详情、园林实景照片以及贵宾热线在网上都可查到，希望大家持续关注。