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杭州北软板块楼盘激烈竞争品牌房企如何突围

https://www.biud.com.cn 2015年04月23日13:59 家居装修知识网

　　□本报记者干国荣见习记者张峰

　　3月开始的一系列政策形成了救市组合拳，并随之在房地产销售市场上取得了明显的成绩。而4月也已接近尾声，回暖的余热还没有结束，央行又再次降准，据统计，杭州主城区商品房成交量自春节后已经连续8周上涨。楼市各大板块都蠢蠢欲动，其中北软板块横跨主城区和余杭区，虽然面积不大，但是开发商和楼盘众多，竞争之惨烈相比城东新城有过之而无不及，北软板块内的一众大鳄盘踞已久，万科、滨江早已开售，融科、越秀、万通等项目也都已近结顶，远远看去，林立的高层建筑已经在这里拔起，一个新的大型居住区正在形成。

　　居住条件日益成熟

　　石祥路以北、运河以西、莫干山路以东、勾庄以南，这个区域就是最初的祥符板块，凭借留石和上塘两条快速路，可以最快速地与其他板块实现无缝对接，交通十分便利。

　　后来随着天堂硅谷——北部软件园的蓬勃发展，这里又慢慢变成了人们所熟知的“北软板块”。相比其他新区，北软板块横跨余杭、拱墅两区，在能够享受到主城配套的同时，自身规划还在不断落地。桥西的运河天地、石祥路沿线的欧尚超市、奥特莱斯等商业综合体等商业项目都在两公里圈内。

　　万达广场的开业又在这里加了一把火，“万达商圈”也逐渐被人们所提及。除此之外，万科项目还有8000平方米的宸天地商业配套，这个板块的居住条件已经日渐成熟。

　　一个“北软”两个区划

　　细分来看，这个区域的楼盘其实又可以分为两种：主城区的楼盘，余杭区的楼盘。

　　离万达最近的几个项目都是拱墅区的，德信晓宸和天鸿香榭里以及华盛达阅城已经是尾盘了，而方正御星和宝嘉誉峰也卖了大半，随着时间的推进，这些早期对手之间的争斗已经慢慢淡出视线，大家似乎更愿意静静享受楼市的春天。

　　而以祥园路为界往北，咫尺相隔，已经迈进了余杭区境内，该片区域在东吴路、杭行路连通之后，同样能非常便捷地享受到万达CBD带来的优质配套。但由于行政的划分，在医疗、教育等配套上比较薄弱，虽然前不久杭州已经明确出台了同城一体化的政策，但要和主城区接轨，仍有一段很长的路要走，因此这里与拱墅区的几个盘相比，单价少了近5000元，价格的优势也让不少人选择这里。

　　虽然同处于北软板块，但余杭区这几个项目的客户群主要是北软、三墩、运河广场等区域内的新杭州人，相比方正和宝嘉，这些客户要更偏向于刚需，这部分购房者由于资金并不算充裕，因此对于楼市价格变化往往更加敏感，因此密集的同类产品，给了购房者很大的选择空间，而且区域内的价格，在激烈的竞争下想要上涨也并不容易。

　　北软板块的余杭区域楼盘，现在主要有万科北宸之光、滨江万家名城、融科瑷颐湾、越秀星汇尚城、万通上园国际等五个项目。据了解，区域内供应量在8300套左右，其中万科北宸之光2800套，滨江万家名城1700套，越秀星汇尚城1600余套、万通上园800余套、融科瑷颐湾1400余套。

　　地价成本差距很大

　　2012年7月，余政储出[2012]21号地块出售，此时的万科几乎没什么竞争对手，直接以13亿元的价格拿下该地块，折合楼面地价4430元/平方米，几乎是抄底价。而就在这之后的短短半年内的时间，板块内剩余的土地价格直线飙升。

　　2012年11月，本土房企滨江集团跟进，以16.6亿元总价包揽城北勾庄的姐妹地块，折合楼面地价6256元/平方米。2013年2月，联想集团旗下的融科智地进驻，此时的楼面价已经到了8302元/平方米。同年3月，万达14.4亿元落子祥符东单元商用地块。同年5月，万通与越秀分别经过逾40轮的鏖战，各自再次拿下了一块宅地，楼面地价已经突破了9000元/平方米，此时的价格已经是万科的两倍多，不禁让人咋舌。

　　最早拿地的万科北宸之光于2013年8月首开，均价14800元/平方米，而滨江万家名城则是同年12月入市，首开毛坯均价12660元/平方米，精装修均价为14660元/平方米，相似的位置，几乎没多大差别的价格，让这个区块的楼盘在面世之初就伴随着浓烈的火药味。

　　如今，一年多过去了，沉寂颇久的融科瑷颐湾销售中心面世，越秀星汇尚城也蠢蠢欲动，然而由于万科和滨江拿地价格较低，因此这也无疑给了后面几个楼盘不小的压力，如果价格相近，那么高达8000、9000元/平方米的楼面价，会让利润变得很低。如果定价太高，那么跟同类产品的竞争力将大打折扣，消费者能否买账也不得而知。如今一波新的大战即将拉开序幕。

　　楼盘分阶段开盘

　　虽然竞争激烈，但因为开发商推盘节点不同，也在一定程度上为楼盘销售争取了一些时间。大致可以分为三个阶段。

　　第一阶段。最早的是万科北宸之光和滨江万家名城，两个项目只有一街之隔。万科直接以精装修面世，配建了1.6万平方米的商业配套，其中8000平方米是宸天地商业街，这条商业街是万科自主招商经营的，它能够保证业主在入住时，就能够享受到日常所需的生活配套。而滨江万家名城则是毛坯、精装都有，满足不同选择的客户需求，内部建了超2万平方米的景观园林，在室外围合出1000平方米的泳池，在会所内还有恒温泳池。

　　万科北宸之光目前在售二期13、16、17号楼，户型包含90、115、130平方米，均价15000-16000元/平方米。滨江万家名城两期产品，一期2015年底交付，小户型已经售罄，大户型剩余少量零散尾房。二期是2014年底首开的，目前余房不多。3月28日已经加推出毛坯12、14、24号楼，5月份还会推出二期新的精装修房源。

　　第二阶段。融科瑷颐湾售展中心不久前对外开放，目前正在认筹中，开盘时间渐近，可以算是第二阶段。融科瑷颐湾的销售中心可谓富丽堂皇，走进去之后正对面的拱形门镶嵌的彩色玻璃有点像教堂，巨大的水晶灯和中空的大厅看起来十分大气。这个销售中心以后会作为瑷颐湾的会所，地下两层，一层包括健身房、瑜珈室和棋牌室等配套，二层则是一个恒温泳池，这是在滨江万家名城之后又一个有恒温泳池的楼盘，这在以前的余杭项目里并不多见。

　　瑷颐湾整体规划为12幢26-27层的公寓，户型89-139平方米。同时配建9600平方米的商业项目，总户数达1424户。虽然瑷颐湾的样板房还没做好，开盘时间也未定，但该项目已经结顶，估计开盘也是近期的事情了。说到价格，工作人员坦言：“由于融科拿地比旁边的万科、滨江都要贵，因此我们的价格相对会更高，关键就是我们将会比他们高多少。”

　　第三阶段。第三梯队的越秀星汇尚城和万通上园国际两个项目紧挨在一起，两家拿地是最晚也是最贵的，由于已经开出的北宸之光和万家名城价格压在头顶，因此在过去的一年时间里颇为沉静，开盘时间从2014年下半年推迟到2015年上半年，然而直到现在也没有什么动作。据内部人士透露，越秀现在正在做景观示范区，今年上半年应该不会开盘。至于万通上园国际项目虽然也快结顶，但是项目周围几乎没什么宣传广告，围挡、道路都还维持在工地的样子，估计开盘时间也要延后不少。