WeWork的成都启示：另一种方式缓解写字楼空置
在万科高级副总裁毛大庆离职创业欲打造中国版WeWork前，很少有人会想到高大上的写字楼也可以“变身”为企业孵化器、养老公寓甚至经济型酒店。但是，在毛大庆(楼盘)公开了自己的想法后，地产投资者的运营思路一下子被打开―原来写字楼的价值远远没有被有效利用和开发。
业内人士指出，目前成都写字楼联合办公的情况并不少见，但对于WeWork这类新型经营形式，虽已有开发商尝试，但尚未落地。长远来看，此类新型方式有利于成都写字楼的消化，老年公寓、酒店公寓等也有助于挖掘成都写字楼的商业价值，但需注意因地制宜，以客户的认可为准。
“WeWork”成都写字楼新消化剂？
“房地产行业进入深度调整期，经营性不动产物业逐步走向房产主舞台。”在此前的媒体见面会上，毛大庆如是表示。
相较于普通企业传统的承租和销售模式，毛大庆的“创客空间”和原SOHO中国副总裁王胜江的NEWSPACE，商业模式大致都是统一折扣租用整层写字楼，进行场地划分，然后向初创企业和小公司租售、提供服务并收取租金，后者更强调提供“一揽子”服务，如创业平台、解决成果转化、转型帮助、提供资金解决方案、推广、指导等。
第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均告诉记者，WeWork的目标客户群是青年初创型企业，为青年创业者提供物业办公、财务咨询等一条龙服务的创业扶持计划，而目前提供创业扶持的更多的是各类孵化园和孵化器。
记者也注意到，目前在成都与WeWork模式类似的，除了中海国际社区和西南交通大学“创客空间”这类“草根型”的，将楼盘社区服务站办公室或大学、街道提供的一定场所改装成小规模的开放式实验室平台外，更多是政府支持的孵化园项目。
天府创业网信息显示，成都目前有包括天府孵化器、天府新谷、创业中心等在内的约22个孵化器项目，政府对申报成功的孵化器、入驻企业、高层次人才等均有一定资金和房租补贴。“有一定免费期，现在的租金大概也才不到50元/月/平方米，还有政府补贴，所以我才搬过来的。”天府新谷某创业公司总经理王先生告诉记者，他的公司从事网络推广，此前在红星路35号创意园。
他直言，红星路虽然交通和位置更好，但成本高些，等公司做大赚钱了，有需要的时候，才会再考虑市中心等更好的地方，也很愿意看到这些地方能有租金成本低、环境服务好的办公场所。
记者注意到，在今年2月8日的成都“创业天府？菁蓉汇”活动上，成都市高新区管委会透露了一组数据：今年1~2月该区新登记各类型企业1956户，同比增长152.39%；新增注册资本金64.33亿元，同比增长26.93%；截至2014年底，共培育科技企业3710家。
“创业潮对写字楼市场确实会有一定好处。例如，我们的写字楼就试图跟政府洽谈设置"创业孵化器"这样的功能。”青羊万达广场营销副总陈初银告诉记者，并非所有公司都会选择超甲级写字楼这样的物业，对于初创和成长型的企业，一些中等写字楼还是有很大空间的。
“我认为，以提供开放式的众创空间为平台的WeWork办公模式，非常适合目前成都大量的初创企业。这种模式如果到成都来，会发展得比较好，从长远来看，也有利于写字楼的消化。”戴德梁行成都公司写字楼部董事陈苏文如是表示。
这一观点也得到罗元均的认同，不过他提醒，写字楼的创新方式，将利于缓解写字楼空置情况，但若要成为解决高空置的有效方式，则可行性较低，因为解决空置率的根本方法仍是依赖于成都经济产业的发展。
改造写字楼已有先例
虽然目前成都对于创业型群体的场地支持是以孵化园为主，但以写字楼为基础的改造项目依然不少。《每日经济新闻》记者了解到，明宇集团在4月17日的发布会上推出的SHARETABLE(共享工作站)，便是一种类似SOHO中国3Q的写字楼经营模式。明宇实业集团战略市场中心总经理郑理峰告诉记者，SHARETABLE将用明宇自持的写字楼，通过互联网工具为小规模企业以及创业团队，提供分时型计费的办公空间及小型会议空间，预计将选择明宇大厦或明宇金融广场之一作为落点，在今年四季度开业。“SHARETABLE不是收取物业的租金而是计时收费，这可以大大降低准入门槛。具体费用和服务细则，将会在开业前期公布。”郑理峰表示。
面对租赁运营的高成本和客户群体的低支付力，如何保证创业社区的盈利能力？郑理峰直言，单纯从租金角度来看此类新产品并不乐观，至少成都目前能赢利的不多，SHARETABLE看重的是创业群体的消费潜力和意愿，以及由此带来的延伸服务。
另据记者了解，全球最大的灵活办公室空间供应商雷格斯2008年就进入成都，并在时代广场、仁恒置地、百扬大厦开设商务中心，位于成都IFS的商务中心也即将开业。此外，成都洛克中心、来福士广场的德事商务中心等，都是入驻成都较早的灵活办公空间。“这类位于优质甲级写字楼的灵活服务式办公室，主要针对注重企业形象，开拓本地市场的创业初期企业、办公空间暂时紧缺者，或小型企业。”罗元均告诉记者。
陈苏文也介绍称，为企业提供灵活办公空间及短租需求的商务中心，在成都也不少见，它们在模式、选址、服务内容和范围上有一定差异，而且正随着市场需求在变化。
除了上述模式，成都写字楼能否从类似You+的创业公寓、养老公寓、体育商业等更多创新层面中，找到成都写字楼新的商业价值？“其实早已经有不同的业态或模式进入了成都的写字楼领域，最典型的例子就是酒店和公寓。”陈苏文告诉记者，成都很多项目从规划阶段就把“商业用地”上的塔楼设计成酒店和公寓，过去也有在修建过程中或已经竣工的写字楼改造成酒店或公寓的，以满足市场对此类型物业的市场需求，同时又能避开传统写字楼的竞争。
但记者翻阅相关法规发现，目前国内办公物业，除了可以改造为商业公寓外，尚不能作其他用途进行开发。
上述万达瑞华人士提醒，对写字楼进行重新包装销售，需要切合自身实际情况进行。WeWork、养老公寓等模式，在国内还处于探索阶段，严格来说其模式在规划时就与常规写字楼有很大区别。在写字楼的选择和使用上，需要考量例如商务电梯运输能力、楼梯宽度、升降机等细节问题，不能强行包装成WeWork或老年公寓。记者 王婷婷 发自成都
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