高负债经营遭遇融资难 浙江中小房企直面生存危机
仿佛还在昨天，房地产业的暴利吸引社会资本纷纷涌入，行业甚至被戏称为“傻子也能赚钱”，也促成了中小房企的大量出现。而当行业行至今日，它们面对的却是另一番局面。
市场低迷下，高负债经营遭遇融资难和融资贵，加上项目亏损累加的后果本就足以致命，而行业洗牌期却已同时不约而至。
“不是要不要转的问题，而是市值在百亿元以下的多数中小房企都要被迫转型。”作为浙江省会杭州的房产大鳄，滨江集团董事长戚金兴如此概括当下的行业现状。对于中小房企而言，新常态下转型的求生之路如何走，已成为当前最紧要的命题。
新政难挡房地产“新常态”到来
如今在浙江，房企倒闭正在成为大概率事件。
本月，上市公司宁波建工一则公告引起关注。其公告透露，与公司合作的一家当地房企陷资金链危局面临破产，而宁波建工超亿元工程款亦被拖欠。
无独有偶，去年下半年开始，房地产企业倒下的消息从各地频频传出：浙江清水湾置业申请破产牵出新西湖小镇“烂尾”问题；曾是全国民企500强的温州中城建设集团上月破产重组；绍兴多处楼盘成为“烂尾楼”，金品置业、越红房产母公司等多家当地知名企业进入破产重整阶段……
对于房企倒闭高频次出现，浙江大学教授、浙大房地产研究中心主任贾生华表示：“开发商的问题是积累下来的，主要是由于前几年投资过热的风险逐步释放。
“从市场健康发展角度看这是必要的，如果所有的冒险、头脑发热都能得到正常的报酬，那么就会鼓励这个市场走向不理性。所以市场会教育大家回归到一个合理状态。”贾生华说。
另一方面，地产商日渐缩水的业绩则更能证明“躺着都能赚钱”的时代已经过去。
以浙江杭州为例，此前发布的《2014年杭州市房地产市场监测报告》显示，有近七成房企陷入亏损困局。而从浙江房地产上市公司层面看，十余家企业去年业绩缩水已成为共象。
上月底，房地产救市动作可谓火力全开：27日，国土部、住建部提出统筹调整土地和商品房供给；30日央行降低二套房首付比例；同日财政部将个人购买二手房免征营业税的期限调整为2年。
社科院某经济学家日前在杭州表示，市场不会因为政策的回暖而告别调整，痛苦的调整刚刚到来，政策只是暂时减轻了痛苦。“在总体供给过剩的局面下，市场恢复到过去的可能性不大。政策不足以支撑房地产企业完全翻身，至少还需两年的消化期。”
贾生华则认为：“救市的目的并不是救这些开发商，房地产市场需要有一个稳定的发展，不能过度低迷，为的还是市场恢复和平稳。”他表示，当前经济进入新常态，房地产行业也同样如此。
财经专栏作家叶檀也在近日指出，地产的黄金时代已经过去，作为软着陆的经济体，中国房地产已迎来白银时代。
行业洗牌倒逼企业“壮士断腕”
对于多如牛毛的中小房企而言，在市场低迷折磨的同时，房地产行业已经开始的大洗牌，也正加剧着它们的危机感。
近年房地产市场领域内“大者恒大、强者恒强”的现象，几乎成为行业的明朗趋势。“市场集中度提升”、“大房企时代来临”等行业预言已一个个变为现实。如今中小房企的竞争优势正在逐渐失去，开始被挤出市场。
中国房地产协会研究报告称，未来部分现金流压力巨大，抗压能力相对较弱的中小房企将选择主动退出和寻求并购，大型企业则有机会进一步提升规模，从而实现行业集中程度的进一步提升。
建业集团董事局主席胡葆森曾预测，三年后过半的房地产企业将消失，目前5万家地产商3年以后有一半以上甚至更多将没有新项目可做。
贾生华介绍：“目前我们看到的一些风险暴露，比如资金链断裂等这种还是少数，多数是通过一种存量调整，比如转让股权转让项目，企业重组通过这些来释放风险。洗牌是一种优胜劣汰，对行业发展是有利的。”
杭州恒嘉地产咨询公司总经理邵恒阳告诉记者：“今后房地产市场的格局是龙头房企占据主流市场，中小房企只能在巨头竞争的夹缝中生存。行业的洗牌已经倒逼中小企业走上转型路。”
实际上，浙江开发商尤其是中小房企，对生存的担忧逐渐加剧，已成为不争的事实。
“现在很多房地产公司正处在十字路口，前进还是转向都面临着不可知的风险。”杭州某房地产开发公司总经理唐莹(化名)说，中小房企对外在拿地、销售等方面面临激烈竞争，对内融资、转型等也是挑战。
唐莹的公司在杭州属中等规模，经历了地产业的“黄金十年”，其公司也曾乘着“风口”顺风顺意。而如今的唐莹，更多的却是是对公司未来的迷茫。
“去年开始，杭州的高价地我们已经不拿了。目前消化库存是一方面，另一方面，我们一直在寻找新的转型方向。”唐莹说，自己正考虑两个方向。“一个是金融投资，一个是房地产服务业，但还没下定决心实施。”
“之前大家习惯了赚"快钱"，而现在想转却并不容易。目前有前景的行业大多是我们不熟悉的，甚至是中国人不熟悉的。钱该投到哪里去心里也没有底。”这并非只是唐莹一人的担忧。
邵恒阳向记者介绍，目前许多迟迟找不到转型路径的房企已经临时成为“投资公司”：手里的钱不够在公开市场拿地，二级市场又没有项目入手，只能先买理财产品获得收益维持运转。
贾生华指出：“房企尤其中小房企，按原来的思维模式和经营模式已难以为继，大多数企业要放弃这种借钱，拿地，开发，销售的套路，转型已经十分迫切。要靠自己创新、模式转变以及投资和决策水平的提高，逐步适应市场的发展，企业和企业家，要有勇气革自己的命。”
专家：转型应专业化非多元化
2014年，大型房企已经纷纷展开了转型之路，万科围绕城市配套加大布局；恒大多元化下的矿泉水、粮油、乳业等新业态纷纷上马；万达正从以房地产为主转型为服务业为主……
为实现生存的目的，近两年来许多中小房企也开始更换“饭碗”。它们之中有的涉足矿业，有的发展新能源，也有的靠上现代农业风口，而其中失败者却也大有人在。
“转型从企业微观层面来说要放弃传统模式、习惯做法，探索新的模式，但不存在统一套路。不要别人什么赚钱你也去踩一脚，那很可能有危险。多元化中很多失败的教训比较深刻，打一枪换一个地方的企业会一直很痛苦，最后可能更难收拾。”贾生华说。
在他看来，大多数企业转型还应走专业化路线，围绕产业链上下游，发挥自己特长，聚焦自己的产品或细分市场。
“企业要选择适合自己特色和特长的领域作为主业，不一定是继续开发房地产，可以在前面的投资、融资、金融方面，也可以在后面的资产运营管理方面，还有中间环节的营造方面，或者细分到某一类市场，如医院、学校等产业地产。”贾生华指出。
他强调，不管房企做哪块都要做出特长和优势。虽然市场空间减小，但在专业化、特色化、细分化这些方面却可以发挥中小房企灵活性高的优势，将来与大公司形成一种分工互补。
邵恒阳表示：“新形势要求企业从粗放式扩张到精细化运营转变，从投资驱动向价值驱动转变。转型应从原来的住宅开发向综合开发转变，同时要侧重向开发、运营、服务并重。”
对于规模偏小的开发商，邵恒阳也建议从“特色”入手。“小企业必须在更精更准更细中，显示你存在的价值。它们完全可以凭本土优势，做差异化的产品。更加关注客户的内在需求，同时体现在产品的设计上，以此找到市场空间有所作为。”
“目前房地产行业并不是进入一个不能做的状态，相对其他产业来说，房地产盈利、空间还是好的。不能因为前几年赚钱太容易，现在赚钱辛苦就乱了阵脚。房地产企业应该有一个平衡心，踏踏实实做好自己事情，满足客户和市场需要，创造自己的价值才是长久的立足之本。”贾生华表示。
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