中国版“两房”会产生吗？
柏可林 摄
今年以来，住房消费支持政策持续加码，再次引发关于中国版“两房”的讨论。中国住建部公积金监管司司长张其光近日撰文表示，中国设立国家住房银行条件已经基本成熟，改革依据充分，资金规模巨大。
张其光在文章中指出，目前房地产业仍是我国经济增长的主要动力，经济“房地产化”短期内难以扭转。稳定房地产市场，关键是增加住房消费需求。以住房公积金制度为基础，设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行)，是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。
分析人士纷纷表示，“国家住房银行”概念的提出，意味着中国版两房日益临近。
兴业证券研究认为，中国通过“按揭-MBS(住房抵押贷款证券)-国家住房银行”来阶段性稳定房地产市场的政策组合已经开始浮出水面。由于中国存量房持有结构不均衡、此前对居民按揭贷款支持力度不大，因此未来几年内通过上述模式稳定房地产市场、阶段性降低“硬着陆”风险的概率还是很大的。
恒业基金投资总监柳宇星也曾透露：“成立国家住房银行，以国家住房银行为载体，加之银行、保险、债券投资基金等作为重要投资及持有机构的‘按揭-MBS-两房’的稳定房价并加快存量住宅周转的方式将越发地成为一种可行方式，在短期及中期内通过向中低收入阶层提供低息的住房按揭贷款支持，以提高存量住宅的去化与周转，在当前房地产市场非理性收缩过快的大环境下稳定房价与房地产市场正常的发展水平。
国家住房银行？
对于银行而言，需要一个可以转让按揭贷款的MBS二级市场，以降低风险、提高房贷意愿和能力
国家住房银行是居民住房领域的政策性金融机构。政策性金融机构是指由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，在特定的业务领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策或意图的金融机构。目前市场上已成立的政策性金融机构，包括有国家开发银行、进出口银行、农业开发银行等，国家住房银行也许将成为居民住房领域的政策性金融机构。
国信证券银行业首席分析师李关政在中国国际广播电台环球资讯广播近日播出的《晚间第一资讯》节目中表示，政策性住房银行的作用主要体现在两个方面：一个是贷款利率可以低于一般的商业银行，可以解决商业银行在利率市场化的情况下对于按揭贷款积极性不足的问题。二是规模和数量，可以通过资产证券化来盘活商业银行的按揭存量，解决房市的供求问题。
业内消息人士在接受《国际金融报》记者采访时表示，“这个中国版的住房银行，不是近期才有的。”早在去年，国开行成立金融事业部的时候，就已经有人将这个部门定义为“中国版的住房银行”。
该消息人士认为，成立国家住房银行，它的出发点实则是稳定楼市。“按官方的说法，要稳定楼市，关键是增加住房消费需求。而要让老百姓住房消费，仅靠自己的储蓄肯定是不够的，需要国家的贷款支持。”国家住房银行的实质是，先期吸收公积金，之后也可以吸收正常的商业存款，然后对符合要求的购房者提供公积金贷款。
对于银行而言，需要一个可以转让按揭贷款的MBS二级市场，以降低风险、提高房贷意愿和能力。同时，继去年银监会推出信贷资产证券化(ABS)备案制之后，今年央行亦通知称资产证券化业务实行注册发行，两大政策利好将有利于推动中国资产证券化业务的全速发展。
上述消息人士表示，设立正式的国家住房银行，给予相当的政策倾斜，让住房公积金管理机构变成全国统一的银行，按照银行的规范化要求进行监管和内部管理，将是大势所趋。“这不仅可以打破公积金管理的条块分割，盘活高达数万亿元的沉睡资金，让这些资金发挥其应有的效力，同时也实质性地解决普通购房者‘贷款难’和‘贷款贵’的问题，有效提高家庭购房能力，增加住房消费需求，一举多得。”
美国“两房”模式
国家住房银行的模式可能有两种：一种是国开行模式，另一种是美国“两房”模式。目前来看，“两房”模式的概率更高一些
民生证券宏观政策研究院研究员李奇霖此前在接受媒体采访时曾表示：“国家住房银行的模式可能有两种：一种是国开行模式，另一种是美国‘两房’模式。国开行模式是指通过发行金融债筹集资金，直接向购房需求者提供资金支持；‘两房’模式是指通过购买商业银行住房抵押贷款并发行RMBS(个人住房抵押贷款支持证券)支持个人住房市场。目前来看，‘两房’模式的概率更高一些。”
李奇霖认为，作为政策性机构，如何避免政府支持机构的道德风险相比于具体运用模式而言，更需向美国学习，美国“两房”在金融危机期间经历了危机而后恢复，其间战略是如何调整的也值得关注。
《国际金融报》记者了解到，美国的“两房”，又称为“房利美”与“房地美”，是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司。这两家特殊的金融机构是以房贷证券化为主业的，1938年和1970年弄起来的，而且由私人控股，受美国政府担保与支持。在破产前，它们所持有或打包担保的房贷总额高达5万亿美元，占据美国住房抵押贷款的一半还多。
显而易见，“两房”是美国房地产业能够大发展的一个重要的基础。但金融危机恰恰也是因为“两房”，它们过于集中地针对于房地产市场展开业务，并且设计资产打包的二级市场操作，最终造成了地产回落下的金融危机爆发。
中国经济评论员崔书文对此分析称，对于美国的“两房”模式，中国不能简单地借鉴过来，而且也不值得中国学习。“美国的‘两房’模式是在资产高度证券化体系上建立的，它是通过收购商业银行的住宅抵押贷款，再进行资产证券化，然后贷给住房购买者；而中国的住房公积金直接就可以按揭和贷款。另外，两国在国情、制度、体系上都不一样，所以不能简单套用‘两房’模式，中国更需要在公积金系统上做改造和完善，做出适合中国国情的一套住房银行体系。”
至于是否会发生美国“两房”那样的次贷危机，崔书文表示，这个担忧其实是多余的。“两房”次贷危机的发生是因为对特殊的政策性金融机构缺乏监管的结果，这个可以通过完善制度，把国家住房银行纳入银监会的监管来解决。现在，美国“两房”在完善监管之后，已经运作良好，建立在“他山之石”的经验教训基础之上的我国国家住房银行，没有理由做不好。
银行房企皆受益
信贷资产证券化将使得银行直接受益，房企间接受益。将来会有越来越多的银行、信托机构等，把自己发放的贷款，打包、分割成标准的份额，在市场上出售
兴业证券研究指出，2014年以来央行大力鼓励商业银行投放按揭贷款，但收效甚微的核心原因在于商业银行资产负债期限错配的问题日益严重。当银行负债方从稳定的居民存款转变为不稳定(且高息)的同业与理财之后，其降低投放长期限、低利率的按揭贷款是必然之举。
《国际金融报》记者从东方证券了解到，无论是信贷资产支持证券发行实行注册制、还是设立国家住房银行都是从信贷方面对楼市予以支持。一方面购房者将获得更多的住房信贷支持，另一方面解决保障房和商品房开发资金问题。
信贷资产证券化是指将原本不流通的金融资产转换成为可流通的资本市场证券的过程。资产证券化产品划分为资产支持证券(asset-backed securities，简称ABS)和住房抵押贷款证券(mortgage-backed securities，简称MBS)。前者的基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产，后者的基础资产是住房抵押贷款。
2014年底，中国个人购房贷款余额为11.5亿，意味着MBS潜在的存量资产规模超过10万亿。从美国的经验来看，美国住房抵押贷款资产证券化在利率市场化完成之后迅速发展，资产证券化率从1980年的7.6%大幅提升至64%，目前美国住房抵押贷款资产证券化接近90%。如果中国资产证券化率能够达到50%，则可以为银行提供5万亿至6万亿的流动性。
信贷资产支持证券发行实行注册制，有利于做大住房抵押贷款证券(MBS)规模，盘活银行住房抵押贷款资产。国家住房银行建立保障房的融资机制，为保障房开发提供低成本融资渠道。国家住房银行将成为住房领域的专门的政策性金融机构，与保障房建设相应的融资机制有望建立。新一轮楼市支持政策已经开启，将有效提升地产公司盈利预期和估值水平。其中，银行和地产开发商及地产营销类公司将受益。
具体来说，信贷资产证券化将使得银行直接受益，房企间接受益。注册制推动信贷资产证券化，将来会有越来越多的银行、信托机构等，把自己发放的贷款，打包、分割成标准的份额，在市场上出售，盘活信贷资产，提高信贷空间。银行是信贷资产证券化的直接受益者，利用资产证券化加杠杆将有效提升银行业绩。房企是信贷资产证券化的间接受益者，银行打包出售按揭贷款，获得继续向购房者放贷的空间，有利于楼市回暖。
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