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四轮救市政策楼市为何频频不埋单

https://www.biud.com.cn 2015年04月28日07:51 家居装修知识网

24城市库存平均消化周期超18个月

地方启动全方位刺激楼市模式

业内：经济增长压力下更大规模楼市“松绑”或将到来

《经济参考报》记者获悉，四川省相关部门目前正研究稳定住房消费需求的实施意见，其中对于住宅用地供应方面等具体问题，将由市、州相关部门具体出台文件落实。

“3·30新政”的出台，明确了国家支持居民合理改善性住房的政策方向。在此背景下，近百城市发布了不同力度的公积金松绑政策。值得注意的是，虽然房地产市场有一定的向好迹象，但仍面临近6万亿平方米的待售库存压力。为此，地方政府开始在公积金政策以外，扩大政策惠及人群，同时在首改房认定、税费补贴等方面展开全方位刺激。

对此，业内人士表示，2015年被视为房地产政策最宽松的一年，但部分三四线城市高库存难下，加上地方经济增长压力，未来将会迎来更多更大规模的房地产松绑支持政策。

日前，四川省省长魏宏表示，将采取收购存量待售商品住房等形式，消纳房产库存。充分利用好金融政策、公积金政策、减免税费等手段，通过支持公积金异地购房、降低首付等方式，进一步激活房地产市场。四川省相关人士透露，省里已根据相关要求积极制定相关政策。

而在四川积极准备的同时，福州已发布了全方面支持刚性住房需求的意见。意见中除了与多地相同的松绑公积金，降低贷款首付比例等政策外，还指出各住房公积金受托银行应保证满足住房公积金组合贷款中的商业贷款部分，并执行住房公积金贷款的相应政策。

住房公积金个贷使用率达到95%以上的，同级财政通过提供一年内无利息的财政借款方式增加其资金规模，住房公积金管理机构也可以通过向商业银行借款融资等方式增强住房公积金信贷能力，同级财政部门要予以支持。

同时，明确首套房和首改房(均含一手房和二手房)认定主体为购房个人。个人购买首套房后，再次购买住房，除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离或子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。与此同时，取消对境外个人、境外机构的购房限制。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，“两会”首次提出支持改善性住房需求并将加大保障房投资力度，从稳定住房消费和推动房地产开发投资两个途径促进经济增长。“而库存压力则是让2015年房地产市场政策环境保持宽松的主要原因。”

CRIC研究中心最新报告显示，随着成交量的企稳回升，多数城市3月底库存环比回落，但从整体来看，仍处于高位。监测的24个重点城市3月底总库存21086万平方米，同比上涨2成，平均消化周期18.7个月，处警戒线以上。

库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值，一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则供不应求。而目前，24个重点监测城市中，14个城市库存周期超过18个月，其中，烟台高达43.4个月，沈阳高达39.8个月，青岛25.4个月，徐州、中山分别为24.2个月，无锡也超过 24个月。

一方面是利好政策频出，一方面库存高压难下。中原地产首席分析师张大伟表示，全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现两种完全不同的走势。

张大伟说，在股市一度转牛的背景下，房地产投资、投机性需求在不断削减，因此，经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡，库存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，导致了此轮房地产上涨的不均衡。

但不可否认的是，多地房地产市场在多轮政策的提振下，已有较好的回暖态势。中原地产研究中心最新统计数据显示，全国主要典型54城市，在4月20日至4 月26日的一周内，合计住宅签约套数达到62256套，环比涨幅达到12.6%，其中涨幅最高的是一二线城市，合计签约住宅套数达到10412套，四个一线城市成交量全面上涨，环比涨幅高达11.4%。其中，北京上周签约2438套，环比上涨12%，上海签约达到5256套，环比上涨18%。

“从目前中原地产各城市的分公司反馈来看，无论是上周末的带看量还是签约量均有明显增加。在近期政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市。”张大伟说。