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供应放量虹桥商务核心区盈利能力待考

https://www.biud.com.cn 2015年04月30日08:25 家居装修知识网

2015年底，虹桥商务区将有一批商务办公项目集中交付。目前包括瑞安虹桥天地、龙湖虹桥天街、虹桥绿谷广场在内的大虹桥板块，已全面进入销售和招商期。

据龙湖虹桥天街营销相关人士透露，该项目自去年下半年启动商铺和写字楼销售以来已经揽金11亿元。

但商业办公项目的同质化，也将面临盈利能力的考验。21世纪经济报道获取的一份调研报告显示，未来虹桥商务区仅核心区集中上市的办公类产品就有217万平方米，占总规划建筑面积的66%。

根据莱坊研究报告，2014年-2016年，虹桥商务区预计将有约99万平方米的甲级写字楼推向租赁市场，而过去3年上海平均每年的甲级写字楼吸纳量仅约84万平方米。该区域写字楼的供应压力可见一斑。

土地出让条件严格

目前，罗氏制药已进驻瑞安虹桥天地，德国梅塞尔及一家台资企业也将成为第一批入住虹桥绿谷的企业。

虹桥商务区管委会副主任陈伟利曾对21世纪经济报道记者指出，不少房企将进驻虹桥商务区看作是布局长三角的一个战略部署。

大虹桥商务区远期规划总占地面积86.6平方公里，是陆家嘴面积的3倍。据了解，上海市已斥资100亿建设虹桥商务区内的20个基础设施项目和功能性项目，位于虹桥商务区西侧的国家会展中心已由商务部和上海市政府共投资150亿建设完成。

但商办项目对资金的沉淀与吸附，对于现阶段以高周转为特征的大部分房企而言，仍然颇具盈利压力。

这在土地出让时就已埋下伏笔。例如2012年，万科旗下沪彤置业以20.32亿元底价摘得虹桥商务核心区北片区11号商住办地块，上海市规土局网站的答疑纪要文件披露，该地块可建住宅套数下限为1050套，折算成面积约为8.26万平方米至10.6万平方米，则该幅地块住宅房源最大可建套均面积仅为79-100平方米，限制了开发商打造大面积的中高端产品。

而诸如比例不等的长期持有要求、只能整层销售之类的的门槛设置，同样也出现在其他核心区土地出让文件中。2010年以来，从虹桥核心商务区地块的出让情况分析，受限于出让门槛等因素，该区域内的土地溢价率普遍不高。

高周转企业或临盈利困局

同策咨询数据显示，已经进驻虹桥商务区核心区、北区和南区的开发商有23家，90%为外地房企，这也印证了房企以进入该区域作为布局长三角重要战略的说法。例如福建正荣集团在大虹桥板块就布局了虹桥正荣中心、虹桥正荣府、正荣财富中心三大项目。

在4月24日正荣集团举办的大虹桥区域战略发布会上，正荣集团上海公司章建波透露，正荣在上海拿了7块地，大部分位于虹桥，希望通过规模开发实现成本与盈利的最优配置。

进驻虹桥商务区核心区的房企，大多数为中型房企，例如丽宝地产、红星美凯龙、万通地产、龙湖地产、瑞安房地产、旭辉地产等，入驻的成本并不低。以该片区大地主－富力地产为例，该公司2013年以20.55亿元拿下位于核心区北区的06号地块，楼板价19090元／平方米，溢价高达71%。地块住宅部分即富力十号，销售均价42500元／平方米。

但商办类物业的现金流回笼不如住宅。目前瑞安虹桥天地全部业态均为持有，写字楼租金可以达到6.7元／平方米／天，而虹桥万科中心则为6元／平方米／天，远远低于上海核心区域甲级写字楼出租均价。据上海统计局数据显示，截至2015年第一季度末，上海核心区甲级写字楼市场平均租金为9.5元／平方米／天。

泰禾集团华东区投资总监王显巍所在部门曾对虹桥商务区做过深入研究。他认为，虹桥商务区需要一个培育期，真正价值的体现可能还要5-10年，但由于短期内同质产品集中上市，开发企业销售及现金流压力颇大，因此虹桥商务区更适合资金实力雄厚、资金成本低廉的外资或境外开发企业。出于资金周转的考虑，房企不断运用杠杆先期套利离场。例如虹桥万科中心2014年以16.51亿元出售90%股权。

值得关注的是，在虹桥核心区北区，因竞争剧烈，写字楼售价波动较大。重庆协信地产以2.8万元/平方米的均价将虹桥协信中心5栋写字楼卖给平安集团；万科时一区写字楼售价3.2万元／平方米；虹桥绿谷东区A栋整幢出售给台湾台达电子，成交单价为3.7万元/平方米。