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精明购房留意政策新变化买家迎购房“窗口期”

https://www.biud.com.cn 2015年04月30日14:06 家居装修知识网

　　中国楼市的成长与发展，总是伴随着国家政策的调整。经历了2014年的楼市低迷，2015年初以来，楼市利好政策频出，为这个“五一”小长假开启的第一波销售旺季打好了充足的铺垫。新政新气象，对于购房者而言，留意新变化，能为自己的置业带来哪些好处？

　　央行降息活跃市场气氛

　　中国人民银行决定，自2015年3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　从历史来看，每次降息都能在一定程度上刺激市场需求。发生在2012年7月的上一轮降息，引发了此后持续一年多的楼市活跃；去年11月底开始的新一轮降息，也产生了类似作用。对于2015年初的降息，在业内人士看来，更大的作用在于信心层面的改变，市场活跃度也将随之增加。

　　二套房首付款比例调整

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。调整后，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　二套房贷首付比例降低，显然有利于提高改善型需求。首付从原先的六成降至四成，大大降低了购房者首付比例和压力，成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。对于相关房企来说也是一个机会，可以借机去库存。

　　此外，公积金贷款购买二套房的首付比例也降至20%。调整后，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。业内人士认为，公积金首付比例下调将推动首次置业人群入场，预计会拉动至少5%的新增需求。

　　二手房营业税免征期限由5年改为2年

　　财政部、国家税务总局3月30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从3月31日起对个人住房转让营业税政策作出调整。调整前，房本不满5年进行出售需缴纳营业税；调整后，房本只要满2年（含2年），便可免缴营业税。

　　税率为5.5%的营业税是目前二手房交易中金额最高的一项税费，这次新政把减免时间从原先的5年大幅降低至2年，能让市场上大量的二手房交易成本下降。综合来看，这次新政组合拳有利于改善型需求，有利于二手房市场。

　　降准或促二套房新政落地

　　4月20日，央行下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点，明显高于此前市场预计的0.5个百分点。按2月份存款规模计算，本轮降准释放的流动性规模超过1万亿元。业内人士预测，利好之下可以产生成本降低效应，使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本，进而加快入市节奏。同时市场各参与主体继续看好楼市，进而加速各类楼市资源流入市场，甚至推高房价。

　　业内认为，此次降准使银行可动用的资金明显增多，增加了二套房贷降首付政策落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。

　　买家迎购房“窗口期”

　　目前，楼市利好政策不断，买家该不该出手？业内人士表示，开发商在市场回暖逐渐明显的情况下，有可能实施价格回调以保证其集团全年盈利水平。从大势看，当前中国降准、降息通道已经确认，后续再进一步的流动性刺激措施仍值得期待，对购房者而言应把握政策机会、趁房价估值水平仍在低位果断入市，尽早购房。

　　同策房产资源研究中心总监张宏伟称，对于购房者来讲，应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

　　■购房流程一览

　　流程一：看楼

　　购房者应该去现场看房，重点关注楼盘有无预售资格。在检查楼盘有无预售资格的流程里，重点是查商品房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。

　　购房者应该上网查发展商资质，查验所选购的住房是否已被抵押、查封。如果选购的住房是由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。

　　流程二：买楼

　　购房者应慎签认购书。购房者可以向发展商提出看正式合同样本，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介。房款可以采取一次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双方约定。

　　流程三：正式签约

　　标准格式的购房合同文本并非不能增删和更改。消费者在签购房合同时有权利仔细琢磨合同的条款细节，对其中不满意处提出改动要求。同时，购房者还应注意格式合同中的空白待填处，要懂得把许多保障自己权益的细节填上，并规定达不到条件应承担的后果。

　　■二手房交易小TIPS

　　1、买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。

　　2、签订二手房买卖合同。买卖双方可以到各区土地房屋权属登记中心咨询服务台领取格式化合同文本，在合同中约定房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。如果需要按揭的，买卖双方需要到银行或公积金中心办理相关按揭业务。

　　3、在上述手续完清后，买卖双方便需携带申报资料（房地产证、标准的房屋买卖合同等）共同来到土地房屋权属中心，填写申请表，在财税窗口进行价格核定之后，交易双方需要把所有申报资料交到土地房屋权属中心相关办事窗口，申请人须本人亲自到场，不能到场的，需出具有效的书面委托书，实施实名登记制前核发的《房屋所有权证》，卖方夫妻双方到场申请并提交身份证明，转让的房产已设立抵押的，还应提交抵押权人同意转让，受让人已经知晓的书面证明文件。

　　交易资料及身份通过核定之后，便可拿到受理单。然后，凭受理单缴纳相关税费，拿“完税契证”。

　　4、最后凭完税契证和受理单，申请人便可到土地房屋权属中心领取房地产权证。

　　5、房屋交付后三十日内，买卖双方到市或区、县房地局管理部门办理立契过户手续。

　　做足功课慎防购房陷阱

　　商品房相对其他商品的最大特征就是期房销售，也正是因为产品不是现成的，导致可设陷阱的空间很大，让人防不胜防。小长假将至，全年的第一波楼盘销售旺季也随之到来，开发商推盘“大战”无疑会给出购房者更多实惠。对于消费者而言，时刻保持清醒的头脑，警惕购房陷阱，才能真正做到无忧置业。

　　买房前做足功课

　　在购房之前，购房者需理性审视自身经济的能力，深思心目中的理想房源；此外，还要充分利用资料搜集能力，进行广泛房产促销降价信息的搜集整理，以主动地了解有关项目的价格变动情况。

　　打折和所谓“特价单位”对预算有限的置业者而言，都是很有诱惑力的字眼。然而，不少“特价单位”事实上都是楼盘内销售状况不甚理想的户型、楼层和朝向，那么，对于这些方面有比较高要求的置业者就要多考虑是否值得出手。因此，不要被降价冲昏头脑，做足功课，不妨了解一下“特价”的具体原因再结合自己的实际需求，才能做出理性的判断。

　　“内部认购”往往是获得低价的好途径，然而，所谓“内部认购”并非一定是针对VIP客户，极大可能是开发商还未取得预售证就先采取这种方式回笼资金。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的。因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。为了防止自己与开发商签订的合同成为无效合同，甚至带来不必要的麻烦和损失，购房者不论在签订商品房认购书还是签订正式的商品房买卖合同时，都应当要求开发商出示相应楼盘的预售许可证。

　　对于精明的购房者而言，先到规划部门去查询核实项目所在地的规划是应有之义，否则，看楼时，窗外是一片绿地，收楼时却可能成了一个大工地；楼盘宣传册上漂亮的园景加儿童活动场地，很可能实际上“不翼而飞”；路桥规划、变电站设置等，都与购房者今后的生活质量息息相关，查清为实。

　　买房时保持清醒

　　“购房送全屋豪华装修”、“送全屋高级家具”“购房返租”……都是听起来很“给力”的优惠。然而，正所谓“天下没有免费的午餐”，很多时候，这些特别的优惠也是有实施条件的。比如，“购房返租”，它建立在一系列假设的基础上——如果房子能租得出去，如果租金很高……只要一个环节出现问题，“购房返租”就成为空谈。

　　在买房签合同的时候，购房者需要特别注意的是所谓的“补充协议”。据了解，不少纠纷往往就发生在补充协议上。“补充协议”是开发商与购房者签商品房预售许可证时的副产品，通常由发展商单方面拟就，许多置业者不知其所以然，贸然就签了，待“东窗事发”才大呼上当。更有甚者，将补充协议加塞在合同文本中，要求购房者在骑缝处签字，有的购房者连补充协议的内容条款都一无所知就签了下来，事后往往发现，正是这些补充条款对自己的权益大有损害。因此，买房签合同的过程中，置业者必须擦亮双眼，对合同文本每页逐条过目，千万别少了耐心。

　　收楼时注意细节

　　不少业主有这样的经历：收楼期到了，高高兴兴去收楼，却发现集中收楼导致人满为患，收楼处让你排队签文件收楼，再给你一张小纸条，让你去物业那里拿钥匙，进了屋才发现，这楼收不得，各种瑕疵堪称半成品，再去理论，却发现自己已经“被收楼”了，然后就是开发商和物业的“踢皮球”，一个说“该找物业后期维护”，另一个说“收楼条件不具备是前期的事情该找开发商”。

　　按有关规定，“房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”在收楼前，购房者应该先要发展商出示该项目经验收合格的文件（一般包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等），证件齐全了，再亲自验房，确保没有问题才能签署相关的收楼文件。

　　买房打折如何更实惠

　　商品房的价格，大致可分为底价、表价和成交价三种；善于“砍价”者，用低于表价，甚至低于底价的价格来作为成交价，就是真正得到了实惠。人们在买一般商品时，首先想到的是价格能否便宜一些，而房屋的本质是一种商品，肯定有其议价的空间，这也是购房过程中很重要的地方。不是所有的购房者都是“专业买家”，但只要购房者运用合适的杀价办法，完全可以省掉少则数千、多则数万的房款。

　　寻找“底价”的空间

　　首先，分析一下商品房价格的构成。商品房的销售价格是由成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润组成，其中期间费用和利润是有弹性的，开发商可以根据自己的实际情况来做相应的调整，这也就是购房者砍价的关键所在。

　　对于目前商品房的销售价格，大致可分为底价、表价和成交价三种，底价是开发商自己或者是委托销售公司销售的最后底线价格；表价是开发商做广告对外所宣称的价格；而成交价就是购房者和开发商经过协商以后签订购房合同时所确定的价格，在底价和表价之间每平方米相差可能有几百元之多。不善于砍价者，用表价来作为成交价，这样即使您的购房合同签订的再详细，补充协议签订的再多，您实际上还是吃亏了，只不过在表面上维护将来可能发生也可能不会发生的利益。善于砍价者，用低于表价，甚至低于底价的价格来作为成交价，就是真正得到了实惠。即使在签订合同时不违背基本原则的情况下做出一些小的让步，也不失为明智之举。

　　具体来说，对于期房，销售人员最初会基于期房的某些不足之处，对于购房者提出的让价要求，可能会在权限范围内每平方米让个几十元。对此，购房者可不要满足于这个价格，而应进一步提出让价的要求。这样，销售人员一般就会请出业务主管来和购房者谈具体价格，只有让销售人员请出业务主管，购房者才有可能进一步把价格给谈下去。因为一般销售人员没有进一步让价的权力了。

　　当购房者和业务主管谈价时，要从挑剔房屋着手，如对公共设施的计算、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法；或者是对小区绿化、房屋朝向、电梯数量等挑出合理的毛病后，业务主管才有可能做出进一步让价的考虑。不管怎样，购房者提出让价的要求后，要做到成交价一定要低于表价，至于成交价是否接近底价，甚至低于底价，就要看购房者个人谈判水平和楼盘销售情况了。而对于现房，如果楼盘的规模比较大，一般议价的空间就比较小，因为个案数量多，给某个购房者大幅度让价的话，可能会引起大的混乱，开发商通常不会冒这么大风险的。如果楼盘规模较小，议价的可能性就大些，不过关键还是看购房者如何去和开发商交涉。

　　抓住促销的一切信息

　　“团购”在近年来风靡一时，不仅一些开发商乐于开展团购专场，而各大机关单位、银行、俱乐部更是成为各大开发商追捧的优质团购资源。一些房地产网站也组织购房者集体看房，并为买家争取到一定额度的购房折扣。在一些中小规模的楼盘或者地段较偏远的楼盘，开盘时常会组织团购活动或各种名义的“VIP专场”。购房者可事先向销售人员了解目标楼盘是否会组织团购，参加团购很可能拿到一个平时意想不到的额外折扣。

　　时下，不少楼盘扎堆掀起了“电商团购”活动。如今，借助电商平台已经成为房企卖房的重要手段。对于购房者而言，寻找一切可能的机会，搜集心水楼盘的打折促销活动信息，才能为自己即将到来的“砍价”增添底气。

　　本版撰文南方日报记者许蕾

　　■楼市新政一览

　　1、2015年2月28日，央行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。

　　2、众多城市陆续调整公积金最低首付。

　　3、3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　4、3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。

　　5、4月19日下午，央行宣布从4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

　　今年“五一”

　　气氛迥异

　　■记者观察

　　“五一”和“十一”是全年楼市的重要节点，写到今年的“五一”观察，就难免回想起去年，此时正是风云突变之际。事实上，今年的“五一”也是一个充满变化的时机，只不过，两年之间，气氛迥异。

　　去年此时，各种优惠打折促销乃至“垫首付”重出江湖。对购房者而言，似乎是个好机会。然而，人的心理就是这么奇怪，“追涨”的热情导致入市者大增，促销之下，却观望着甚多。今年此际，经过一系列重磅出击型的利好政策，“五一”已然“暖”字当头。

　　经历多年的楼市风云，不得不说，购房者对促销很难有什么新鲜感。与其他领域的促销“免疫力”有所不同，楼市购房者的“免疫力”背后，还隐藏着“买涨不买跌”的传统心理定位，往往承载着更复杂的东西。今年的“五一”楼市只是推货量大增，这与去库存的主题是一致的，并且业内已经有乐观的观点认为，去库存正在往好的方向走，甚至有宣称库存见顶的。因此，今年的打折促销并没有满天飞的架势。

　　对比两年，可以看出，宏观政策带来的利好显然比单纯的打折降价商业行为更能提振市场信心。

　　许蕾