物业撤离业委会跟进被质疑
同住一处小区,本该和睦相处,奈何在物业管理公司撤离后,业委会的自行管理却得不到理解,并且让一场诉讼把“低头不见抬头见”变成“仇人相见”。近日,经法院审理,一场业委会与业主的服务合同纠纷因业委会诉请失理被依法驳回。
2010年4月,江西省吉安市兰花园小区业主经协商,并报请房管部门批复备案后,成立了自己的业委会。同年5月22日,兰花园小区业委会公告召开全体业主大会,然而全小区160户业主只有20余户到会,会议不得已改成座谈会方式进行。会上,该业主委员会提出,原有物管公司将于几天后撤离,其他物管公司不愿接手。到会业主经集体表决,决定从当年6月1日起实行自治管理。至此,业主委员会在物业公司撤离后,主动跟进,自负盈亏管理起自家家门。可业委会在接手管理不久后,便感觉到进退两难,一边是少数业主大叫管理不规范、服务不到位,一边是业委会成员大叹经费少、举步维艰。
“业委会不是法律规定的适格主体,凭什么向业主收取服务费用。”在该小区,一些具备法律意识的业主表示不服。
可业委会基于公共利益做出的努力,付出的辛苦也不能打水漂。双方矛盾升级后,该小区业委会选择走诉讼维权之路。但业委会以服务合同纠纷起诉到法院后,一审被吉安市吉州区人民法院驳回诉讼请求,二审同样没有任何收获。
■以案释法
选聘小区管理人需过半业主同意
业委会有诉讼主体资格吗?对此,法院在判决书中指出,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定,对于业主大会按照物权法规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业委会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。也就是说,相关法律已赋予业委会有限的诉讼主体资格,可以诉请业主缴纳服务费用。
那么,有了法律撑腰,兰花园小区业委会为什么还会遭遇败诉?主审法官解释称,业委会自行行使物业管理权时,业主大会所作的关于物业费收费标准的决议实则为业委会与每一位业主达成的服务协议。如果有人违反了协议约定,要承担违约责任。同时,根据物权法规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而该小区业委会败诉的关键就在于其向法庭提供的业主大会记录中,只有20余名业主参加了座谈,不符合我国物权法相关规定,故业委会与业主之间的物业服务合同不能成立。合同不成立,依据无效合同要求支付服务费用的诉请也没了道理。
“诉讼请求有问题,可以换个理由再行起诉,你们的物业管理行为已构成民法上的无因管理。”对于法官的后续释明,业委会代表恍然大悟。
根据民法通则第九十三条规定,没有法定或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或者服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。承办法官认为,如果业委会基于为业主的共同事务实施了管理行为,且所有因自治管理带来的利益由业主共享的角度,起诉作为受益人的少数未缴纳服务费用的业主,要求支付必要费用的话,其胜诉的可能性将大大增加。
法官庭后表示,近年来,随着城乡一体化的不断推进,住宅小区不断涌现,在物业统一管理逐渐为主导的同时,衍生出各类物业纠纷。所有纠纷,大多由物业公司、业委会与业主各自出于自身利益考虑,以及对法律认识的偏差所致。全国各地在相关加强住宅小区物业管理工作实施意见中,都会要求充分发挥业主委员会作用,并且要求注重政府引导、司法服务和小区自治,在各方发生争执时,应规范服务的法律维度,让小区依法自治管理的道路走得更为踏实。
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