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绿地新版京津计划雏形呈现互联网创新瞄准商办

https://www.biud.com.cn 2015年05月12日07:45 家居装修知识网

绿地京津也瞄准了互联网创新。

中房网获悉，绿地京津事业部在今年年初已专门成立了互联网部门，有意探索类似彩生活的“商办”模式，转型成果将在未来一段时间逐步展现。

除了房地产主业外，在创新方向上，京津事业部要打造互联网平台，推出社区APP移动互联网服务，构建平台生态圈，平台生态圈将包括“智能化办公+产业发展+商业服务+服务运营”，新部门主要针对此块业务。另一方面，要打造房地产投资平台，提供项目投资、产业投资和创新创业投资业务。

作为集团规模化最重要的根据地之一，绿地集团层面有意深挖北京市场。2014年绿地京津区域达到销售额180.1亿元，今年在此基础上将销售任务提高至251亿元，目标要实现近40%的增长。

怎么让梦想照进现实？欧阳兵已开始构建他的“新版京津计划”。从绿地集团苏南事业部履新北京的欧阳兵已到新岗半年，近日，绿地集团京津事业部总经理欧阳兵在接受了中房网等媒体的采访，谈到了他的创新转型的思路与公司发展的看法。

创新两点发力打造“商办版”彩生活

“未来3至5年，或者更短的时间内，我们（北京区域）会面临着今天国内大多数城市所面临的局面。我们该怎么做？集团对下属事业部的要求是增长不能小于两位数。但从行业发展的客观规律来说，实际上未来能不能支撑每年30%、40%的增长？我认为不乐观。”

面对行业龙头纷纷尝试创新转型的大势，欧阳兵表示，从房地产国内的宏观大形势、北京市场形势来看，行业分化趋势已经非常明朗。这种分化趋势促使着企业要找到转型创新路径。

如何转型创新，欧阳兵透露，今年的一个重点工作是围绕房地产主业，做好两个增长，“这可能是未来我们企业也是房地产行业的突破的方向”。

欧阳兵称，除了房地产主业外，一方面，要打造互联网平台，推出社区APP移动互联网服务，构建平台生态圈。另一方面，要打造房地产投资平台，提供项目投资、产业投资和创新创业投资业务。

早前中房网了解到，今年，绿地京津事业部已成立互联网创新部门，将探索类似彩生活模式。彩生活模式把为住宅居民的生活需求用互联网平台搭建起来，线上线下形成互动，已成为行业知名的社区服务平台。绿地京津区域有意做彩生活模式的“商办版”，这也成为绿地京津区域“互联网+”和其他企业最大的不同。

欧阳兵介绍，绿地在京津八年时间，积累了大量的商办客户，这类客户是投资客户，以企业，以法人机构为主。绿地京津事业部的创新方向将延伸到企业用户的需求上。

他透露，我们现在要做的是，为商办产品客户打造一个平台，提供创业服务支持。包括资金支持，搭建投资基金或用引入投资行业的资金资源；业务交流，用户可以在此平台上发布信息、产生互动；智慧办公，比如，通过手机客户端实现远程预定绿地旗下多个商办产品的会议室。“我们不仅仅是满足一些个人的生活的消费的衣食住行的娱乐的需求，我们更多的还是满足我们的企业用户的需求，而且为我们的企业用户在这个平台上实现他们的商务圈和他们整个业务圈的拓展”。

调整产品线改变“重商轻住”

对于目前绿地在京产品结构是否有调整意向，欧阳兵对中房网表示，对于产品结构的调整，是被动的，市场环境、客户和目前的可售项目结构之下的倒逼调整。

这个话题跟你刚才问到第二个问题回款是关联的，我来到北京发现我们的商办产品2014年的销售占到去年180亿的销售95%以上，不到5%的住宅，还有一部分是天津和香河贡献的。

这种“重商轻住”的现象对于全国综合型开发商来说，非常少见。欧阳兵认为，这确实是非常不合理的。住宅对现金流的保障比商办好很多，因为政府的一些政策性的要求，今年各方面的要素逼着我们要在住宅上加大产品结构的丰富和贡献。

入职半年来，欧阳兵表示一直在熟悉企业内外的情况、熟悉北京政府、媒体、合作商的人脉圈子，同时要做好我们京津事业部2015年的工作规划、未来三到五年的中期规划。总结半年来的工作内容，欧阳兵凝练概括：熟悉情况、做计划、谋发展。

绿地进京6年，一直以来在产品结构上表现过于单一化，区位过于郊区化，这种现状需要改变。2014年全年180.1亿元销售业绩中95%出自商办产品。而目前累计开发的23个项目中，仅有望京绿地中心在北京五环范围内。

欧阳兵称，“我们事业部领导班子有五个人，我分管的业务工作就是拿地。一季度，在北京昌平拿了一块住宅用地，在朝阳区太阳宫拿了一块商业用地。我开玩笑说，时隔好多年，住宅用地又有一大块了，第二块地，让绿地进城了。”

利润、回款、周转率一个都不能少

今年以来，越来越多的企业将利润和回款提到更重要位置。此前，中房网了解到，绿地集团层面已将利润考核权重占比提至50%，回款权重占25%。

对于如何加强这两方面的管控，欧阳兵对中房网表示，“可以说也是被逼的”。五年前、十年前，房地产行业利润率确实较高，激发了投机行为，但这并不符合经济规律。在目前的时差环境要保证利润率难度很大，未来行业利润率将趋于平均，可能在5%-10%之间。

他认为，房地产企业要更加专业，土地、产品、成本、客户四个要素相互匹配平衡，当前的市场将更加考验企业的把控能力。对利润率和现金流回款的重视，不单单是绿地，也是目前的市场环境对所有房地产企业共同的要求。

与此同时，绿地京津区域公司的周转效率也是目前面临的一个比较重要的问题。欧阳兵表示，问题的症结在于“两个超前，两个滞后”。即京津整体每年的竣工项目越来越多，结算项目越来越多，在建工程越来越多，也就意味着每年北京的资金需求，经营的资金需求是在倍数的增长；另外，北京政府的行政审批规范，审批的流程比外地长很多，办证效果低很多，再加上北京有着非常严格的预售监管制度，双重加大了这块的压力。未来提高周转速度，将从提高办证效率、加大与金融机构合作着手。

当天，欧阳兵公开透露，今年前四个月，绿地京津区域总销售额将近40亿，与年初指标略有欠缺。由于总体供应节奏是在下半年集中推货，因此，目前的业绩并未形成压力。