蓝光“野心”背后：千亿目标下的疯狂扩张
5月4日，合肥传来地王消息—蓝光发展（600466，SH）全资子公司四川蓝光和骏（简称“蓝光” ）力克16家劲敌，以近20亿元拿下合肥一幅地块，楼面地价5540元/平方米，溢价率123.6%。
这是蓝光在全国攻城略地的一个缩影。两年前，在抛出“9年1000亿元”目标后，蓝光便走上了疯狂扩张之路，先后在北京、昆明、苏州、武汉、长沙等城市上演了“蛇吞象”大戏。仅今年4月，蓝光便先后略地4宗，金额达27.65亿元。
2008年至今的7年上市“长跑”，也在今年4月画上句点。借壳迪康药业并更名蓝光发展后，蓝光能否“涅槃成凰”，通过金融杠杆缓解资金饥渴？在白 银时代，蓝光既要扩规模，又要保持较高的净利润增速，管理层会提出怎样的解决方案？时代周报记者就上述情况曾试图采访蓝光发展，但对方以将开发布会为由， 暂未告知细节。
7年坎坷上市路
梳理蓝光的成长史可以发现，其不愿偏安一隅的想法早在多年前便有体现。
蓝光起家于社区商业，发家则是源于旧改。10年前，蓝光发展抓住了成都大规模旧城改造的契机，迅速跻身川派房企“一哥”。一组可以佐证当年企业风光的数据有：2006年，蓝光全年纳税1.27亿元，创下成都市武侯区企业纳税的历史纪录。
随着旧城改造进入尾声，这种模式难以为继，房企纷纷谋求出路，转型住宅变成了蓝光的新选。彼时，正是以和黄为首的港资、以万科为首的内地大鳄高调围猎成都市场的阶段。
地价被节节推高，不少“川派”本土企业面临生存危机，作为“一哥”的蓝光则选择了“咬牙”坚持。当2007年在成都市场取得销冠后，蓝光又掉头进入别墅、企业园区和片区开发及旅游开发。
“极度疯狂之后必然是极度风险，只有多元化才能平衡风险。”时任蓝光地产总裁的杨晓初曾这样评价。然而，动辄上千亩的片区开发，需要资本的支持，但钱从哪儿来？上市自此成了蓝光挥之不去的梦想。
2008年，蓝光的母公司蓝光集团以3.3亿元的总价，取代因债务问题而转让控制权的迪康集团，成为迪康药业的大股东，持股比例占29.9%，蓝光的借壳上市之路由此拉开序幕。
兵法讲究“天时”、“地利”、“人和”，但每当蓝光发力之时，却并未得到“幸运女神”的眷顾。受宏观调控政策影响，证监会当年制订了房企并购重组的一系列新标准，房企借壳上市的门槛被大大提高。
“当时的蓝光并不能达到上市的条件，土地储备不足、现金流、财务报表也并未得到资本市场认同。”一位不愿具名的成都分析师张浩（化名）告诉时代周报记者。彼时，蓝光的土地储备为450万平方米，虽够2-3年所用，按上市房企的要求来看，这样的土地储备难免过于寒碜。
换句话说，要上市，就意味着蓝光必须要冒险。但正当蓝光谋取土地大幅扩张之时，随之而来的汶川地震、金融海啸等诸多“打击”，令蓝光一度陷入资金困局，后凭借多次金融运作方才化险为夷。
随后，蓝光虽在上市之路渐渐沉寂，直到2013年国家对于地产融资的结构性放开，蓝光再次看到了上市融资的希望。2014年初，迪康药业拟发行股份 购买蓝光集团、平安创新资本、杨铿合计持有的蓝光分立后存续公司100%股权，不久该方案获得股东大会98.07%的高票通过，蓝光地产借壳上市之路重 启。
2015年3月，证监会正式核准蓝光发展资产重组方案。一个多月后，杨铿与重要参与方嘉宾一道叩响了开市锣鼓。蓝光发展将履新蓝光集团的A股资本平台，也意味着“地产开闸第一股”正式出炉。
全国攻城略地
西方有句谚语：让脚步等等灵魂。促使蓝光借壳上市的背后，正是其按捺不住的扩张野心。
从“四川蓝光”到“中国蓝光”，一直是蓝光的梦想，2008年和2009年，蓝光曾分别高价拿地进驻重庆和北京。彼时，曾一度风传蓝光因激进的拿地 策略导致资金链断裂而濒临破产。随着资金链逐步脱离险境，蓝光很快再次加快了其全国化的战略步伐，据了解，其2012年拿地金额共100亿元，占据当年销 售额的八成。
2013年初，蓝光抛出了“9年内销售额达到千亿”的野望，杨铿表示，蓝光地产将进入30个城市，在全国物色的地块项目至少在100-150个以上。
据时代周报记者不完全统计，2013-2014年蓝光地产拿地近30宗，耗费资金超200多亿，其中2014年共斩获地块11宗，新增建筑面积158.2万平方米。
巨大的资金需求如黑洞一般吞噬着蓝光的“血肉”，据其一季度报表显示，截至2015年3月31日，蓝光发展项目开发计划总投资733.83亿元。而2014年蓝光地产实现销售回款240亿元，相比之下两者差距近500亿元。
“急速扩张需要资本的支持，而作为性比价最高的融资方式，借壳上市却需要蓝光拥有更多的土地储备和更靓丽的财报，这无疑是一个恶性循环。”张浩表示。
频频的高溢价拿地，令蓝光的负债率一直“居高不下”。据其一季度报表显示，截至2015年3月31日，蓝光发展的负债率为84.44%，其中短期借款和长期借款分别为33.32亿元和76.93亿元。
在借壳上市受阻的情况下，私募、信托、拆借，蓝光地产几乎样样都涉足，如以蓝光与中铁信托成立的20亿元集合资金信托计划、与歌斐资产联合发行地产基金。
“虽然此时蓝光逆市拿地有利于未来的全国化的布局，而且竞争程度相对下降，但却面临更大的市场压力。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者，此时大幅拿地将资金沉淀在土地上，或影响企业现金流，降低其抵御市场风险的能力。
“一个项目拿地3个月开工，4个月开盘，开盘当日去化率60%，一年内实现项目现金流。”一直以来，高周转模式都是蓝光地产抢夺市场，谋求高速发展的最有效方式，支撑着蓝光地产的“勇气”，宛如搬运工一般在现金流、拿地、建设项目上来回徘徊。
随着楼市进入调整期和规模的逐渐扩大，往日赖以生存的利器似乎也变得有些“失灵”。
据时代周报记者了解，去年有媒体就因其在苏州、吴江等地的地块，久久未开发而对其高周转提出质疑，引起外界一度担忧。事实上，为了提高周转率，蓝光 方面曾多次采取大幅降价措施以求快速回笼资金。在此之前，湖南卫视报道了其位于长沙的项目—长沙COCO蜜城因降价遭购房者维权的报道。报道称，其当时因 成交量不理想而直降2000元/平方米，降幅30%左右，引此前购房者不满。
“黄金时代已逝，楼市供求基本平衡。此时房企布局城市的战略选择应该更加谨慎，否则，企业自身将累计库存，负债会增加，难以实现高周转、规模化。”同策咨询研究部总监张宏伟表示道。
未来3年28.9亿元净利承诺
有道是“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”，借壳上市的成功，融资渠道拓宽，在解了蓝光的“燃眉之急”后，也壮大了蓝光的“雄心”。蓝光地产67亿 元估值的资产被整体纳入蓝光发展，蓝光发展的注册资本一跃扩至21.2亿元，加上22.3亿元的用于地产项目的定增募资，蓝光的资本实力大增。
据其公告，蓝光集团及其下属控股子公司拟向公司提供不超过20亿元的借款，单笔借款期限不超过12月，借款利息不超过公司同期平均借款利率成本。同 时，蓝光集团向公司及公司下属控股子公司对外融资提供担保，担保额上限不超过25亿元，公司按单次担保金额不高于1.5%向蓝光集团支付担保费。
另外，迪康药业表示拟新增对下属控股子公司、孙公司提供担保总额不超过50亿元的担保。其中，公司子公司四川蓝光和骏拟为下属全资子公司成都高新炀 玖商贸有限责任公司的项目收购提供7.3亿元担保额度。而其他包括为自贡、成都、南充、苏州、北京、重庆等10家公司共计提供42.7亿元担保。
而截至4月13日，迪康药业对外担保余额为146.92亿元，占公司2014年度未经审计净资产的251.32%，占总资产的29.44%。公司对控股子(孙)公司以及控股子公司、孙公司相互间提供的担保余额为145.94亿元。
蓝光表示，重组后主营业务将涉及房地产开发、现代服务业和生物医药三大领域，以“1+2产业布局”为战略顶层设计—打造以房地产开发为核心主业，以现代服务业、生物医药为两大创新支柱产业的大型企业集团。
对于该战略，外界对其评价也是喜忧参半。韩长吉表示，该模式具备一定创新性，坚持主业的同时，发展物业服务和社区物业服务平台，有利于得到住户的认同，生物医药等产业发展也有利于拿地，但如何协调好主副业发展，同时不占据过多的资源，对企业是一个考验。
“虽然是1+2的产业布局，但未来两者还是为房地产主业服务，不会占太多比重，噱头大过实际，更多的是为了给资本市场看，谋求一个融资平台罢了。”张浩表示道。
事实上，目前抢地开发仍是蓝光重头戏。今年4月，蓝光再次夺地4块，总净用地面积为510.134亩，总土地金额为27.65亿元，其中一块楼面价为5540元/平方米，刷新合肥的地王纪录，溢价率高达123.6%。
在蓝光品牌部人士看来，这是蓝光的“反周期”操作策略。熟悉蓝光的资本界人士认为，蓝光发展要实现今后3年累计28.9亿元净利润承诺，仅在今年需达到净利润逾8亿元，促使其必须加足马力扩张。
在白银时代，楼市集中度日益提高，蓝光既要扩规模，又要保持较高的净利润增速，这在前述资本界人士看来，其面临不小的挑战。
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