万达、万科联姻“瘦身” 房企合作转型将成常态
中房网讯（记者 曲涛）神马“绿城融创分家”、“孙宏斌欲吞佳兆业”，在今天看来，这些都不叫事儿，今天的地产圈儿主打一张叫“二万”的牌。
5月14日上午，全球商业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科在北京签订战略合作框架协议,双方宣布建立战略合作关系,计划在国内外项目开展深度合作。万达与万科的合作开启了中国房企强强联合的新模式，未来将对中国房地产行业发展带来积极深远的影响。
没有做不到的，只有想不到的。就像之前的58同城合并赶集网、优酷与土豆宣布合并一样，现在终于轮到中国两家最大的房地产企业之间开展的战略合作。在此之前，任何人都不会想到万达与万科将会强强联手。
一个顶着世界最大住宅开发商的光环，一个是中国最大的商业地产航母，两家龙头房企的战略合作将会擦出怎样的火花？
取长补短 惺惺相惜
在今天的战略合作签约仪式上，万达与万科均表示，此次双方签署的是框架协议，未来具体的合作安排会根据项目情况来确定。
万达和万科都是全国知名品牌，合作将提升两家企业获取项目的能力，能充分发挥各自专业优势，提升项目整体水准，创造更大价值。
据中房网了解，未来双方的合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补，但绝不仅仅限于此类合作。此外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。
万达集团董事长王健林在发布上表示，万达与万科之间的合作远远不只是拿地这么简单，未来双方还将会有更多层次的合作。万科总裁郁亮表示，白银时代下，发展商之间需要取长补短，希望大家未来一起见证“二万”的合作成果。
根据双方签属的合作协议，万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息，双方将长期进行合作。由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。
“二万”发力轻资产转型
事实上，两家龙头房企的强强合作的背后，不约而同的是朝着轻资产方向上的转型。
2013年，万科总裁郁亮便提出万科要做城市配套服务商，“小股操盘”下的轻资产运营模式，成为了万科的重点发展方向。此后，万科在合作项目中不控股，通过出让股权将资产变“轻”。合作双方资源共享，以此提高资金利用率，放大自有资金投资回报率。
与万科提出的“小股操盘”策略相比，“轻资产化”被万达定义为第四次重大转型的核心内容之一。数据显示，万达目前拥有9000多万平方米土地储备，其中2000多万平方米规划为万达广场等持有物业，还有7000万平方米销售物业。
而万达集团董事长王健林曾表示，万达将用3年时间消化手中的土地储备，5年后的万达将完全轻资产化。而此前在香港上市的万达商业地产股份有限公司未来将有可能去掉“地产”两个字，以此实现万达地产业务的全面转型。
王健林在本次与万科的战略发布会上表示，中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段，房企发展需要新思维、新模式。万达与万科的战略合作是一次全新尝试，对万达来说，通过与万科合作，万达可以集中精力，加快实施轻资产战略。同时双方合作也是对行业和社会的贡献，可以更有效地利用社会资源，减少浪费，对行业发展起到示范作用。
万科集团总裁郁亮表示，白银时代将萌发许多新的机会，与万达合作有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势，获得更多的客户和发展机会。
而此次合作，是否意味着万科将放缓自身在商业地产领域的发展？对此，郁亮坦言，万科做商业地产压力很大，但万科并不会因为本次合作而退出商业地产。郁亮表示，与万达的合作将有助于提升自身的商业地产能力，把自己的商业地产业务做得更好，从而推动万科更好的向城市配套服务商转型。
房企转型将成常态
无论是万达还是万科，在各自的专业领域都拥有毋庸置疑的影响力。
万达与万科的合作，将彼此为双方弥补自身的短板。万达的商业地产资源、拿地能力与团队执行力是其运营优势。同样，万科在住宅地产上的操盘与创新，以及其物业服务板块业务也具有相当强的竞争力。
对此，易居中国执行总裁丁祖昱认为，万科的社区客户自然可以转化成商业地产的客户群体，与万达实现无缝对接。再加上目前万科物业全新的市场化拓展，这两者的系统效应迸发，将是关注客户持续需求的最高应用。
无论如何，万达与万科的联姻，注定将成为中国房地产企业转型发展的一个新的里程碑事件。这两者之间的合作，也将拉开房企转型的大潮。
附：万达集团·万科集团战略合作签约仪式媒体提问环节文字实录
媒体：我的问题想请王总和郁总分别回答，万达作为商业地产的龙头，万科作为住宅方面的龙头，强强合作，两位都讲了目的。我们想知道双方是怎么样达成这种合作意向的，能否简要介绍一下背后的故事，以及双方以后合作的模式？
王健林：双方是怎么达成合作模式，是通过慢慢谈判达成的合作模式，就是一步一步的谈判，我们是不谋而合，去年达成意向的，说我们两家是不是应该搞点什么合作，正好双方都在转型，我们正好在往轻资产转型，万科也在谋求新的模式，所以我们不谋而合，很快大家聊了聊，就选了一个良辰吉日，大家就签了。
合作模式的内容，刚才主持人说“住万科好房，逛万达广场”，虽然是对仗，但是这还比较粗浅，我们双方合作如果仅仅是拿一个万达广场综合体，我干广场这一块，他干广场这一块的住宅，这个是粗浅，我们有更深层次，更长期的战略合作。内容是很多的，核心的就是发挥各自的优势，现在做商业和文化旅游，他们的优势在住宅方面做得精，成本控制得好，管理的口碑比较好，万科的物业口碑很好，而且说老实话万科对价格的控制比我们更精细一些。还有双方不仅在国内，包括在海外，万科和万达都走向了海外，我们合作不仅局限于国内，也包括海外的全球合作。今后可能越来越多的巨头会联合起来，合作起来做事，因为现在我们还不能把最具体做哪些事透露给你，很快会有一些细节的工作可以看到。
郁亮：我们跟万达的合作，我觉得是门当户对，一见钟情。门当户对指的是说我们两家公司，至少有一点，门当户对中节约了很多的交易成本，建立了大家彼此共同信任的基础，品牌的信任是一致的。董事长说的是，不需要大家怀疑背后有什么东西，这个过程可以全面了，如果你跟不熟悉的交易对手去谈，花很多的功夫和时间，使得决策过程很慢。后来是一见钟情，我们跟万达这边在88年开始做房地产，27年了，我们两家公司南来北往，彼此有很多的合作，这一块当我们万达对万科提出这个想法，万科迅速响应，所以马上有了今天这个战略签署仪式。我也相信下一步我们两家工作团队尽快拿出成果来跟大家报告。
媒体：我有一个问题想问一下王总，现在万达正在进行轻资产模式为主的第四次转型，您之前也讲到转型的原因，现在万达轻资产项目进展得怎么样，您觉得在转型过程中，您遇到最大的挑战是什么？
王健林：其实你应该问我们双方合作的问题，你既然问了我就回答你。我们轻资产现在正在按计划在走，从签约到开业有一个过程，今年开业的26个广场，全部是轻资产，我们持有。但是明年大概可以超过50个，至少超过50个，可能接近一半，就是今年签约开工的轻资产。说一个未来的数，五年之内，到2020年，轻资产广场的比重会超过重资产，轻资产的总数会比重资产还要多。最大的难点是重资产对成本，对中心的考核不是核心指标，是房价和利润，说穿了是利润，净利润多一点，成本超了两千万也无所谓，因为你赚了一个亿。但是轻资产就没有任何的销售，考核的核心是两点，第一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，这个是决定商业模式是否成功。
媒体：我的问题想提给郁总，去年以来万科也一直谈转型，跟万达的这次合作是不是转型的一部分，跟万达有商业的合作，万科会不会放弃商业地产这一块，万科的商业地产的未来定位是怎么样的？
郁亮：未来行业的趋势，确实会强强联手，所有的结盟都不是排他的，都不是垄断性质的，而是开放的。万科会保留自己的商业，我们重点在社区商业方面去发力，这是我们跟小区服务是紧密相关的。对万科来说，我们做商业地产方面觉得压力很大，很重，而对于万达来说，做这一块驾轻就熟，他觉得很轻，而我觉得很重。所以这个就是说为什么在白银时代强强联手主要的原因，对今天的万科来说，我们的转型跟刚才王健林董事长的转型不太一样，我们定的是未来十年的转型，我们是两部分，一个是“三好”住宅，我们觉得有巨大的空间。第二个是城市配套服务的转型，这一块主要是消费，主要是产业地产和消费地产，消费地产是包括养老，也包括社区商业等，这是我们的重点。所以在这个时候我们跟万达的合作，互相弥补长短，对万达的转型也会有很大的帮助。
媒体：请教两位，刚刚说到未来的合作会包括很多方面，郁总刚刚也说，金融会是中间一个很大的中介，未来在金融这个板块，两家会不会有一定的合作？万科也在做地产基金，未来在地产基金方面两个会不会有合作？
郁亮：万科到今天为止还没有金融板块，尽管我们有很多融资渠道，我们也尝试不同的资产管理模式，包括最近刚刚提的一个公开发的REITs，这是国内正式批准的第一单，这一方面做了很多的探索。万达集团转型过程中有一个是往金融这边的转型，未来我觉得如果有资源，我们当然是需要利用，所以说有合作可能性的时候，这种可能性当然包括在里面。
媒体：两个企业在各自领域都是霸主型的企业，这么熟悉，然后之前为什么没有考虑到合作，而选择这么一个节点，认为是哪些条件成熟了？
王健林：你的问题问得挺好，双方认识20多年，怎么现在才合作呢？原来的双方模式差异性不大，有差异，他们也做商业地产，我们也做住宅地产。另外加上可能另一个层面，过去的整个时代是供不应求的时代，可能大家也就忽略了合作的重要性。现在并不是说这个行业过不下去了，我们两家才合作，像美国两大百货集团的合作，是两个最困难的时候抱在了一块，我们现在是活的很好，强强联手，是因为在现在我们突然找到双方合作会产生更大价值的这个共同点，我们合作起来，我做我优势的地方，他做他优势的地方，这个项目可以做得更完美，更快。
再一个还有其他更大层面合作的探讨，如果一旦未来探讨能成功，那可能就是具体的项目合作，所以现在我们能够走到一起，原因就是说这个合作时机成熟了，双方也有了合作的心态和心理，其实我们两家的合作本身就证明两家公司的胸怀，有些行业的巨头之间是难以合作的，互相打来打去的，攻击来攻击去的。我们在行业里这么多年，从来互相没有攻击过对方，尽管我们有竞争。但是说不好听的话，武林里面有竞争，那都是名门正派的，我觉得我们能合作，本身就代表了两家公司的这种胸怀和战略方向。所以现在我们就走在一起了。
郁亮：王董事长和王石主席都是属于军人出身，其实彼此也有很深的个人友谊，我跟王健林董事长都是华夏同学会的成员，彼此每年也有固定的一些交流，在这些方面我们两家公司在中国房地产行业里面，我觉得从品牌到价值观是一致的，也具备了合作的基础。
为什么现在才开始大规模合作，在过去黄金时代的，房地产的做法叫跑马圈地，自由生长。而到了白银时代以后，就发现了对发展的要求更全面，要求更严格，你也不具备所有的优势，走在一起也很自然。
我非常同意王董事长的说法，并不是两家做不下去才合作，而是要谋求更好的发展，才走到一块。
媒体：万达广场主要看重的是三四线城市，对于住宅开发见长的万科，目前大多数的住宅开发商认为回归一二线才是核心，或者保险的一件事情。两位将来的合作，在区域的选择上能否达成一致呢？
王健林：我们双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发，或者说透露一个大概的数量，如果双方接下来的谈判能达成一致，是超过千亿级的，大家想象我们要去某个地方开一个万达广场，那个地方的房价又不会太高，大家可能达成一致，这完全是有可能的，我们不是绑定在某个万达广场上跟着走的，不是这样的。他们认为合适，我们也认为合适，政府也需要整片需要改造，棚户区和旧区改造，可能双方就走到一起了。如果不是那样的话，我们还会走我们的轻资产，他们还继续拿地，这是一个模式。
第二个方面来讲，我们还在探讨更大规模一种新的战略合作，如果能成，那会是一个非常巨大的项目，我们双方就这些合作，不是像大家想象的和理解成万达广场去拿地，我们干我们的商业广场，他干住宅，不是这样的，我们还有一些其他的想法。
郁亮：万科有一个非常明确的做法，是叫要为普通人家盖好房子，但是不只是为一二线的人盖好房子，当然包括三四线城市的人去盖好房子，未来可能五六线都可以考虑的，比如说北京要疏散出去，河北有一些县城是不是可以进去呢，算五六线，所以我觉得不要随便拿一二线，三四线去区分，万科整个业务的中心目标，为普通人盖好房子的目标不会改变，所以我们不会局限在一二线。
第二，我们对一二线我们反而有所警惕的，大家都觉得一二线城市好的时候，那就是很危险的时候，是应该小心的时候。这个时候我们对我们的发展战略有更全面的想法，万科的想法不会因为个别城市在个别时段的表现而改变，因为我们会坚定我们为普通人盖好房子的目标，不会改变。
媒体：第一个问题，双方的合作是不是是像当初融创根和绿城合作一样，会成立一个平台公司，或者说会成立一个分公司的概念，是由在座的老总谁来负责？第二个问题，刚才双方都讲到这次合作是战略性的长期合作，而且双方也是门当户对，如果万科和万达合作之后，是一个排他性的合作，比如说你们跟绿地企业，就不可能有这种长期和深入的战略合作了？第三，你们双方谈判的速度非常快，也跟双方转型要求很符合，你们在谈判过程中所遇到最纠结的点在哪里，你们在谈判过程中有没有觉得合作的难点，谈判时间耗时最长呢？
王健林：双方合作，在万达目前来看，只会跟万科合作，因为我们也没有谈第二家。我觉得郁亮先生刚才说的一个形容词很准，就是门当户对，体量小一点跟我们合作还差了一点。万科不排除他们还有跟谁在合作，那我们不管，至少我们双方合作去拿地，或者双方某一个项目合作的时候，我们是目前跟没有签的，也没有跟别人谈过，可能暂时也不会跟别人合作。
第二，我们肯定要成立合作公司，两个这么大的集团之间来合作，无论从风险，无论从财务，从融资，从控制都是不可以的，哪一个项目合作就要成立一个合作公司，再合作一个，还会再成立一个合作公司，模式是多种的，有可能是我们两家搞成一个公司，一定就是我们的股份会小一点，因为现在万达在力推轻资产。如果不搞一个公司，就是刚才说的我们是投我们的广场，旁边的开发就是万科来做，也会成立一个合作公司。
郁亮：我们两家在谈的过程中没有任何的障碍，而且很顺利，我觉得这个确实没有什么故事可以向大家讲的，太顺利了，为什么我们一见钟情，中间没有什么波折。我们一见钟情，确实谈得很快。我们的协议不排他，我们的合作是发挥各自的优势，如果说我们要跟第三方合作，能找到在这一方面比万达更有优势的合作对象，某种意义上在各自有优势的地方，我们不排他，实际上我们也是一心一意想把这个合作做下去。
媒体：这个问题想问王总，两家的合作涉及到两家的业务重组，万达会不会借这个合作彻底剥离住宅，会把一部分商业给万科做吗？
王健林：绝对不会涉及到公司的重组，这两家上市公司怎么重组呢，这个重组就闹大了，万科是在A股，我们是在港股，上市公司旗下的合作公司模式是不会重组的。我们把商业给他，他们把住宅给我们，这就颠倒了，不可能的。只能是商业部分给我们，住宅部分给他们，为什么万达会这样呢？我们一直在去年开始就力推轻资产，我们希望这个步子快点，从今年开始不再购买任何的开发土地，现在只买了轻资产的地，除了这个之外，还有一些原有的地，签了一些协议的地都是要执行的，还有原来要预计要做的项目，那找朋友，无论是跟王石，还是跟郁亮我们都是很好的朋友，而且都在这个行业这么多年，互相信任，肯定得找到他们，发挥各自的优势，所以我们很快就走到一起了。
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