绿地京津今年“要进城”商办项目投资客户骤减
绿地在北京的在售和待售项目，90%以上都是商办产品，绿地表示未来将加大住宅开发力度。 新华社记者 张宇 摄
“我主管拿地，我开玩笑说，今年的任务就是要进城”。新官上任半年、今年在北京拿下两块地的绿地京津老大欧阳兵近日终于“松口”，在出席4月10日举行的“2015绿地集团京津事业部品牌发布会”上，透露绿地京津今年计划加大住宅产品的供应，有意在北京五环内购买综合性地块。
自2007年成立、2009年在大兴拿下第一个项目“进京”以来；绿地京津事业部快速发展，2014年预销售额达到180.11亿元，销售面积76.26万平米，2013年至今，绿地京津在北京拍下了21块土地，90%以上为商办用地，2015年销售目标则是更加激进的251亿元。
业绩 年底前要卖出超211亿元
“前四个月总销售额是将近40亿，在集团排名算过得去，但比我们年初定的指标差一点，”绿地京津事业部总经理欧阳兵对新京报记者表示，整个京津地区的供应节奏集中在下半年，对全年251亿元的指标“没有任何的怀疑和动摇”。
欧阳兵不讳言，绿地集团内部有共识，利润、回款很重要，但规模排在第一位，在集团对事业部的要求中，年增长低于两位数是“不可想象的”。
不减目标，意味着绿地京津大区年底前要卖出超过211亿元，在销售手续审批严格的北京，房企的销售成绩往往取决于供货能力，绿地能提供那么大的供应量吗？冲刺销冠的底气又从何而来？
记者根据绿地公开信息统计，目前绿地京津大区在售项目7个，其中北京5个，香河1个，天津1个，而包括今年新拿下的昌平和太阳宫项目，绿地在北京共有11个待售项目，分布在石景山、昌平、顺义、通州、密云等远郊区。
“今年很多项目在建或竣工，经营所需的资金在成倍数地增长，”欧阳兵透露，一方面将加快办证速度，另一方面则积极和银行等金融机构进行合作。
“绿地项目往往会提前锁定一批客户，”通州一个综合体项目营销负责人对新京报表示，自己的项目在绿地通州中央广场旁边，目前正在蓄客中。
挑战 商办项目投资客户骤减
记者了解到，绿地在售、待售的这18个项目中，除了香河、天津有集中住宅产品供应外，90%以上都是商业、办公楼等商办产品，分布大都在五环外，其中最贵的是望京中心，写字楼售价在7万元/平米，多数项目的写字楼售价则在21000-28000元/平米。
“2014年我们卖到了180亿元，但不到5%的住宅，还有一部分是天津、香河项目贡献的，这很不合理，”欧阳兵表示，住宅对现金流的保障比商办要好很多，未来拿地上，绿地将会加大住宅用地比例，目前正在和政府沟通，准备做一些大型的，大部分同行做不了、或不愿意做的综合性房地产项目。
但今年更严峻的问题或许是商办项目的销售。“从去年开始，外地投资性客户少了，”欧阳兵透露，过去在北京郊区买商办项目的人，有很大一部分是外地来的投资客，他们买来再出租，或等到二手房升值后转手卖出；但从2014年下半年开始，绿地销售团队反馈的数据中，外地投资客购买呈逐步下降趋势。
记者了解到，客群变化使销售速度减慢、而政府部门也要求商办物业开发商留在当地自持物业，不鼓励“卖了就走”，这也影响到了很多项目的销售和回款。
比如，丰台科技园一家写字楼开发商高层就对记者表示，“拿地的时候很多规则、限制都没有讲，现在产品要入市了，管委会提出很多要求，比如很大一部分面积要求(开发商)自持，招商入驻的企业也要挑选，每年有多少税收，还要查符不符合定位。”
应对 转型做平台服务商
面对新挑战，绿地也开始快速调整。记者了解到，早在2014年6月，绿地就在北京推出了商办项目服务平台“商魔方”，比如在一些郊区项目中开始自营社区食堂，商务中心提供打印、传真、预订租车等服务；绿地商业还将配备mini健身馆、社区银行、便利店等服务。
绿地京津事业部副总经理、主管营销的李蓟此前也对新京报坦言，郊区配套不足往往带来商办高空置率，投资人回报不理想，也拖累综合体整体发展，绿地今明两年都将有大批商办项目交付，启动社区商业服务链条十分必要。
“从去年四季度到今年春节前，我们集中研究了怎么应对客群变化，怎么在外地投资购买缩减的情况下，做大当地买家、当地用户？挖掘出这批客户的购买价值？”欧阳兵透露，绿地已经“心中用数”，应对措施也在逐步实施。
目前来看，针对客户群从“外地投资客”变为了“本地企业用户”，绿地给出的方案是为这批新业主、或新租客提供全套生活、商务需求，按欧阳兵的话说，是“不仅满足基础的办公需求，在这个平台上还可以实现他们的商务圈、业务圈的拓展”。
此外，欧阳兵补充道，绿地未来会以互联网为平台，开发绿地社区APP，打造社区移动服务生态圈，还会以房地产投资基金为平台，进行项目投资，产业投资和创业创新投资运作。
■ 对话
绿地京津事业部总经理欧阳兵
“第一工作就是要进城”
Q：从去年11月份调任绿地京津，你做了哪些事情？
A：我到北京正好半年，这半年来做了三件事，首先是熟悉情况，熟悉项目，熟悉政府，媒体、合作商，人脉圈子，第二是做好京津事业部2015年的工作规划、和未来3-5年的中期规划。第三是谋发展。我们事业部领导班子有五个人，我分管的业务工作就是拿地，其他工作我们都有其他的领导分管。一季度我们在北京昌平拿了一块住宅用地，在朝阳的太阳宫拿了一块商业用地，之前除了望京项目在五环内，我们其他的项目都在五环外，我开玩笑说我第一工作就是要进城，可能我未来继续做的还是这三方面工作。
Q：你对房地产行业的转型和创新怎么看？
A：这半年来我也在思考创新和转型，不管是国内房地产行业大形势，还是北京市场，分化趋势非常显性，大家都看得出来，不需要专业人士来谈分化了。我想北京市场运气好可能三五年，运气不好可能更快，会面临着今天在国内大多数城市所面临的局面。
Q：绿地京津怎么转？
A：今年开始，一个重点工作是围绕房地产主业，做好并购投资和互联网+这两个增长点，这可能是未来我们绿地的一个突破方向。
本版采写/新京报记者 自曾晖
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