坦洲成珠海“后花园” 楼价冲刺万元时代
利好频传，坦洲楼价冲刺万元时代。广州日报记者于涛摄
地理位置优越，很多珠海人在坦洲购楼。
坦洲楼价上涨。
文/广州日报记者吴佳
“中山楼价看着坦洲涨，坦洲看着珠海涨，珠海楼价又看着横琴涨。”有地产业内人士直言，横琴楼市一路看涨，坦洲楼盘凭借位置优势，楼价势必会被拉升。
“有很多利好因素，预计今年坦洲个别楼盘的售价会达到1万元/平方米。”也有地产业内资深人士预测说。
不过，珠海一地产负责人则表示，坦洲楼市近年由于珠海的人口红利，销售畅旺，但是对于未来不应盲目乐观，坦洲受制于中山边缘镇区的劣势，未来的发展受到一定的限制。
究竟刺激坦洲楼价上升的利好，有哪些？受多重利好，坦洲楼价是否会迈入万元时代？目前，坦洲楼盘售价如何，离破万有多远呢？坦洲楼价的上升，又会遇到哪些瓶颈呢？连日来，记者聚焦中山坦洲楼市的现状及发展，多方调查了解，将为您一一答疑解惑。
现状：坦洲成珠海“后花园”
坦洲位于中山南部，毗邻珠海、澳门，总面积129.58平方公里，地理位置优越，到珠海、澳门车程10多分钟，即便搭乘公交车，半小时左右便可抵达珠海较为繁华的商圈及核心地带。
近年来，日益高企的珠海房价，让不少新珠海人过上了“坦洲居住、珠海工作”的生活模式，而坦洲也成了名副其实的珠海“后花园”。珠海市民杨女士，祖籍为湖南，大学毕业后到珠海工作，至今五年多，一直定居在坦洲。
“买房时，珠海在售楼盘都看了一偏，满意的房子价格太高，远远超过了我们的经济支付能力。”杨女士回忆说，身边同事朋友建议去买坦洲的房子，但她起初并不太愿意买中山的房子。
“后来，周末抽空去坦洲看了一下，发现坦洲中心区域一带楼盘售价仅为珠海楼盘的一半。”她说，最终下定决心在坦洲买了房。杨女士的丈夫是珠海司法系统的一名公务员，也在珠海工作。买房后，夫妻便购买了一辆车，工作日开车从坦洲的家里出发，去珠海上班，周末则在坦洲生活。“身边很多朋友跟我们一样，每天坦洲、珠海两地跑。”
记者调查：
新房成交遥遥领先
“与中山其他镇区相比，坦洲镇因大批外来购房者涌入，近年来，成交可谓遥遥领先。”本地业内人士坦言，坦洲楼盘成交价格方面，也逐步被推高。
此前，合富辉煌中山公司市场调研部发布的2014年中山楼市年报显示，去年全年坦洲镇成交住宅11663套，成为中山销冠区域，远远领先其他镇区，火炬开发区成交5942套，排名第二，西区排名第三，成交4528套。
不过在住宅新增方面，去年坦洲镇新增14663套，位列区域住宅新增排名第一，占新增总数的18.7%。而去年坦洲库存量，同样位列第一，为8336套。
成交价方面，坦洲也“不甘示弱”。据权威地产中介机构统计数据显示，去年坦洲成交均价为7154元/平方米。今年4月，坦洲镇成交均价为7234元/平方米，位列24镇区中的第二名。
究竟坦洲在售楼盘中，珠海购房客占几成呢？记者粗略统计获悉，目前坦洲在售楼盘约20个。“差不多一半以上都是珠海人买的。”多个楼盘销售人员直言。而不少代理坦洲楼盘的中介人员表示，他们也将主要精力放在“拉珠海客”上。
楼价约为珠海均价的一半
虽然靠近珠海的中山坦洲镇，距离珠海市区的车程10多分钟，但两地房价相差甚远。
记者走访获悉，目前紧临坦洲的珠海南屏街口附近，其新建楼盘普遍售价约2万元/平方米，甚至部分二手房价也已达到2万元/平方米。而坦洲的在售楼盘价格普遍在5000~9000元之间，远低于珠海南屏街口附近楼盘价格。
根据中山国土局最新公布的3月商品房合同登记备案统计表，3月商品房均价为5817元/平方米，环比2月的6312元/平方米，下跌495元/平方米。其中，全市住宅均价仅为5544元/平方米。而3月坦洲楼市均价明显高于全市均价，为6974元/平方米。
3月，珠海的楼价是多少呢？统计数据显示，珠海全市的新建一手住宅的均价为12927元/平方米，超过当月中山楼价2倍以上，是坦洲均价的1.85倍。
坦洲有楼盘
曾出现购房者通宵排队买房的现象
近年来，中山楼价走势一直较为平稳，并未出现过“过山车”式的大起大落，“日光盘”、“时光盘”在中山也极为少见。
“以中山楼市的情况来看，新盘开盘当天，销售额突破一亿元的很罕见，也很少出现广州等城市购房者抢房的现象。”一全国知名房企中山项目营销人员萧女士直言。
虽然中山楼市大势如此，坦洲楼盘却出现过购房者通宵排队买房的景象。据了解，距离珠海城轨明珠站600米的某坦洲楼盘，去年9月二期开盘当日，推出78~115平方米的刚需户型，售价6300元/平方米起，楼盘营销负责人透露，有购房者前一天晚上11时开始，便连夜通宵达旦地排队购房。“开盘当日凌晨2时多就有40多台客了，早上7时多差不多来了90台客，一台客平均2~3人。”
当日，多位购房者表示，担心抢不到比较优质的房源，所以前一天晚上便到楼盘外排队了。“那个盘，基本就算是在珠海啊。”中山市民江先生说，在城轨明珠站都能看到楼盘，感觉步行都很近。
聚焦：利好频传
港珠澳半小时生活圈带来利好
港珠澳大桥是一座连接香港、珠海和澳门的巨大桥梁，主体建造工程于2009年12月15日开工建设，一期计划于2017年完成，大桥投资超1000多亿元，约需8年建成。
“建成后，三地半小时生活圈将成为现实。”中山地产业内人士谢仲娟分析说，港珠澳大桥的建成通车，将从实际上支持中山房价的拉升，以及库存的消化。而坦洲紧邻珠海，相比中山其他区域，利好或会优先辐射到。
记者调查发现，早在港珠澳大桥动工之初，受利好影响，坦洲的房价曾出现飙升。“大桥刚动工的时候，坦洲新房的均价大概为3000多元/平方米，随后几年时间，均价升到了6000元/平方米，如今都超过7000元/平方米了。”坦洲一家置业公司销售经理坦言。
“预计随着港珠澳大桥的建成通车，坦洲楼盘的销量和价格还能再向上冲一波。”中山一项目营销负责人透露。
横琴自贸区挂牌 楼盘售价刷新高
上月末，广东自贸实验区横琴片区正式挂牌。随之，横琴楼价成为关注焦点。2013年起，多家知名地产公司在横琴拿地，相继刷新了珠海土地拍卖价新纪录，均价约为1.8万元/平方米。
受高位地价，以及颇具购买力的购房者影响，横琴房价也一路走高，已逼近一线城市水平，2014年，其以4.15万元/平方米的均价，成为珠海房价最贵的区域。据了解，目前横琴的商业地产项目中，澳门居民购买比例高达60%以上，在售楼盘价格已超过4万元/平方米。
“说白了，中山楼价看着坦洲涨，坦洲看着珠海涨，珠海楼价又看着横琴涨。”地产业内人士刘女士分析说，横琴楼市一路看涨，坦洲楼盘凭借位置优势，楼价势必会被拉升。
预测：今年个别楼价或破万
“有很多利好因素，预计今年坦洲个别楼盘的售价，会达到1万元/平方米。”中山房地产业内资深人士黄峻预测说，受楼市利好政策影响，预计中山楼盘优惠可能逐步取消，下半年楼价会较为坚挺，今年年底，中山楼价或小幅上涨2%~3%。
他具体说，中山楼市呈现“南强北弱”的格局，即靠近珠海的中山南部镇区坦洲、三乡、南朗，楼市较为活跃，而北部镇区楼市相对平淡。近年来，受交通、政策等多项利好因素影响，紧邻珠海的坦洲楼价，预计会上涨。对此，谢仲娟表示，未来个别优势明显的洋房售价会逐步上涨，破万是有可能的。
究竟坦洲在售洋房价格，离破万有多远呢？记者查看坦洲楼盘成交数据发现，4月绝大多数楼盘成交价约在6000元/平方米~9000元/平方米。而上周(5月4~10日)，大部分楼盘销售价在6000元/平方米~8700元/平方米。
中山中原地产业务总监植建军在接受采访时预测称，预计五一以后，坦洲楼市均价将普遍走高，楼盘售价将整体往8500元/平方米靠拢。这也意味着，坦洲楼市成交均价或将达到“8”字头。
楼价上涨瓶颈：
周边配套有待完善
“虽然坦洲房价低，但是学校等配套跟不上，等到小孩上学还是得换房，到时换房压力更大。”不少珠海购房者吐槽称。
对此，谢仲娟分析说，目前，中山外地购房者较多的区域在坦洲、三乡等南部区域。这些区域，已初步赢得外来客户的青睐。因此，建议政府进一步完善这些区域的配套，提高其生活水平和配套质量。
“消化库存的人选有两群体，一是本土刚需人群，二是外来投资者。”她说，因为中山楼市处在“价格洼地”，所以本土刚需人群多数已入市。政府需要出台一些监管措施，尽量使本土购房者买得顺心，住得舒心，“以本土的幸福感，吸纳外来务工人员的入市率。”
珠海一地产负责人叶先生表示，坦洲楼市近年由于受珠海的人口红利影响，销售畅旺，但受制于中山边缘镇区的劣势，未来的发展受到一定的限制。
跨市公交问题多
“候鸟”上班族痛苦
随着中山、珠海市民交往日益密切，跨市公交成为不少市民出行的首选交通工具。
今年4月2日起，连接坦洲和珠海市区的公交991路“坦洲金斗湾客运站—珠海圆明新园”，发车时间由原来的平均每半小时1班，缩为7~13分钟/班，服务时间也从19时左右，延长至21时左右。
此前，跨市公交因线路长、车辆故障等原因，导致市民久等不来的事时常发生，令不少“候鸟”上班族痛苦不堪。网友“goubuli”在网络问政平台投诉称，“跨市公交998路经常坏车，常常要等近一小时才看到车。”“有时下班稍晚就等不到车啊。”陈女士说，虽然991班次有所增加，但她希望能够多增加一些线路。
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