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高科技企业涌入上海核心产业园区租金将上涨

https://www.biud.com.cn 2015年05月16日10:36 家居装修知识网

具有国际品质的商务园区物业正在涌入上海市场，其高租金的特质必将带动整个市场的租金上涨。

日前，商报记者从DTZ戴德梁行、第一太平戴维斯、仲量联行等知名代理咨询机构处获悉，高科技类企业租户在张江、漕河泾等核心产业园区的扩张与整合活动持续活跃。鉴于商务园区定制型产品的品质化体验、对于企业形象昭示性的提升以及新型“产城一体化”的功能配备，尤其是相对于主城区持续高企的商务及生活成本，商务园区无论对于企业还是员工都极具吸引力。

高科技企业青睐产业园区

据商报记者了解，前不久，总部位于美国的艾默生电气集团整合多个业务部门，在位于漕河泾新兴技术开发区内的总部园二期租赁了8000平方米的办公面积;默沙东中国总部现位于静安区的越洋广场，但其已在漕河泾开发区的现代服务业集聚区总部园二期定制租赁了2.5万平方米的办公空间，计划今年搬迁过去;卡尔史托斯内窥镜(上海)有限公司则在张江高科技园区集电港B区定制了2栋研发办公楼，建筑面积合计约1.1万平方米，预计将在明年搬入。百度、惠普、Nvidia英伟达、Fresenius费森尤斯卡比等高科技类企业也纷纷在张江、漕河泾租赁或购买了大面积的办公空间。

与此同时，一些新类型的租户也在产业园区积极寻找办公面积。商报记者获悉，某文化产业类租户目前就在金桥积极洽谈租赁大面积的办公物业。

此外，为了满足不断增加的新设立业务需求，多个服务式办公运营商也已开始在张江、漕河泾等交通便利的产业园区内设立新的商务中心。雷格斯中国前不久在张江高科技园区的长泰广场内开设了1300平方米的商务中心。

DTZ戴德梁行企业服务部统计显示，更多的高科技企业正在向一线城市聚集。相对于传统租户，高科技企业更青睐于非核心商务区的大空间写字楼及自持型物业，甚至拿地自建办公园区。

第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可告诉商报记者，高科技企业是过去数年商务园区吸纳量的主要来源，“鉴于商务园区定制型产品的品质化体验，对于企业形象昭示性的提升，新型产城一体化的功能配备，以及相对于主城区持续高企的商务及生活成本，商务园区无论对于企业还是员工皆是极具吸引力的选择。”他进一步指出，“近年来，资本市场对高科技企业的青睐，使其大大提高了承租力及购买力;基于上海国际经济地位及政策环境，更多高科技企业持续聚集，持续带动需求。”在商务园区的选择方面，交通可达性、配套功能等为基本要求，园区对于高科技企业的优惠政策则是重要的推动力。

一线商务园区租金将增长

另据DTZ戴德梁行华东区企业服务部统计数据显示，2015年至2018年，上海写字楼将大量增加，尤其是在漕河泾和张江等一线商务园区。

DTZ戴德梁行中国区企业服务部主管魏超英预计，上海商务园区的租金将维持目前水平，或有所增长，“特别是在漕河泾和张江等一线商务园区，2015年与2016年租金预计将会出现强劲增长，涨幅为3%-5%。”2014年第四季度数据显示，张江商务园区的租金为每天每平方米3.9元，漕河泾商务园区的租金为每天每平方米4.1元。

魏超英认为，由于具有国际品质的商务园区物业正在涌入上海市场，其高租金的特质必将带动整个市场的租金上涨。

据DTZ戴德梁行华东区企业服务部统计，在过去两年中，约25%的商务园区新建物业由私人业主开发或被机构投资者收购并整修或翻新，更早之前的5年该比例仅为7%，增幅达350%。这个新兴的业主群体，通常会在物业交房条件和建筑物外观上投入更多资金。而伴随城市核心商务区扩张、基础建设不断完善以及商务园区内商业配套质量的提高，会给商务园区最终用户带来更高品质的体验。

魏超英认为，若将商务园区物业与非核心商务区和核心商务区的甲级写字楼相比，其租赁成本与前者相比可节省35%，与后者相比更可节省60%，商业园区的租金优势尤为明显。