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楼市去库存路漫漫 “降价快跑”最明智

https://www.biud.com.cn 2015年05月18日13:44 家居装修知识网

　　●刘英团

　　4月30日共中央政治局召开会议，会议报告提道，要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。这被业界认为接下来政府可能继续出台鼓励购房的税收和信贷政策，以起到消化住房库存的作用。

　　一套房、二套房的贷款比例放松，让不少房企松了一口气。但是与一线城市的楼市回暖相比，三四线城市的低迷状态并无丝毫改变，三四线城市成交量呈继续下滑态势。一线城市成交量环比上涨超过27%，北京、上海、深圳再现“日光盘”，而三四线城市的房价下跌了26%。同时公开的数据显示，二三四线城市的住房市场的库存非常大，很多城市5到7年都消化不了。消化周期的拉长，以及资金回笼慢所带来的财务成本迅速上升，已让不少房企“苦不堪言”。即便再次降息，在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境之下，“房地产市场也将风光不再”。一如中国社科院财经战略研究院助理研究员邹琳华所预测，“未来将有一半以上的开发商，将转行或在市场中消失。”

　　“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。”这是巴菲特的名言，用在股市里如此，用在现今的楼市里也同样如此。房地产的潮水正在退去，裸泳者光着屁股浮现出来了，有房企负责人曾经表示，“能活下去就是万幸。”住建部政策研究中心主任秦虹曾公开表示，“商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，达到历史最低点，在建房屋中90%未卖出去，去库存至少需要3至5年乃至更长时间。”已不是地产商的任志强也说了大实话，“房地产市场目前的库存很大，预售面积已经超过6亿平方米，其中有3亿多是住宅。最大的压力是现有库存，这个库存不但在大城市出现，二三四线城市都不断出现。如果底部运行在一个较长的周期，就有很多企业面临着现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。”库存增加，不仅意味着回笼资金减少，更会增加资金成本。

　　“去库存”路漫漫，降价快跑最明智。”业界大佬王石一句“楼市不妙”，早早地为整个房地产行业定下了暗淡不振的基调。尽管央行、住建部、银监会、财政部、税务总局等五部委频频联手出招，比如降低二套房首付比例，并下调了售房免征营业税门槛。但是，经过快速扩张的“黄金时代”，对于当下的房地产市场而言，去库存并非易事，要做好打持久战的准备。其中主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限。而二三线城市又增长过快，需求已被透支。即便市场成交量抬头，但供大于求的格局已然确立，势必影响房地产市场回暖速度的“成色”。一旦收入覆盖不了成本，资金链随时可能断裂。而资金链断裂，房地产行业就将重新洗牌。所以，对大部分房企来说，降价去库存才是惟一、正确的选择。