杭州：跑量
当“恐涨”性的购房需求释放之后，正常的市场需求能否继续支撑起高成交量?市场上巨大的库存又该如何消化？
今年的杭州，热得特别早。
当然，热的不止天气，还有楼市。
地处长三角南沿，钱塘江穿城而过，杭州城三面环山一面临水，城区腹地更是温柔地环着一湾西湖，复杂多变的地理环境造就了杭州的独一无二无法复刻。
在杭州16596平方千米的总面积中，平原仅占26.4%。如果以武林广场为中心画一个半径5公里到10公里的圆，就能完全覆盖杭州的市中心，和多数城市的老中心一样，杭州的主城区也已高楼林立几近饱和。
从武林广场一路往东，便是杭州政府近几年着力开发的钱江新城。除却武林壹号、蓝色钱江这样的头牌，钱江新城已经成了富人区新的代名词。
小步快跑
杭州楼市怎么样？
在钱江新城临江而立的一个地块，是万科大家钱塘府。还未走进售楼中心，万科打出的大幅招牌就赫然眼前。“日均5套12天破2.4亿”的字样夺人眼球，硕大的“大势长红”四个字无不昭显万科的底气。特意加粗的“红”字迎着阳光，在杭州一派绿意的衬托下格外醒目。
据现场销售人员介绍，“330新政”出台之前，钱塘府整个3月的销售额是2.3亿元，而新政出台后，4月仅15日之前销售额就突破了2.5亿元。在均价40000元/平方米的钱江新城，钱塘府35000元/平方米到40000元/平方米的价格确实相当具有竞争力。
钱塘府一位余姓业主就是在4月初刚完成购买，他的小孙子在售楼中心的草坪上玩得不亦乐乎，余先生则驻足在“大势长红”的招牌前良久。这是余先生一家在钱塘府购置的第二套房产，他对于新政似乎十分满意，“首付比例降低当然是好事！”他不假思索，虽然利率有所上调，但整体投资环境向好，还贷对于他们一家来说，并无压力。
这股热浪也已经从在售楼盘蔓延到了预售楼盘。在《中国房地产金融》调研团队走访杭州市场时，在杭州颇具标杆意味的豪宅项目绿地华家池1号尚未开盘，正处于认筹阶段，销售人员自信满满地介绍，自预售至今平均每天有2组认筹，周末则平均每天10组，而4月仅一周的认筹量就大于整个三月的总量。
对于开发商来说，“330新政”的出台，无疑让他们在4月就提前体验了“黄金周”。据中旅城仕公馆项目负责人介绍，从整个杭州市场大环境来看，“330新政”后成交有明显的放量。“目前比较明显的特征有二，一是改善型需求出现明显增加，二是价格没有明显的上升”，该负责人告诉《中国房地产金融》。
就中旅城仕公馆项目来说，周末大户型客户来访有明显增加，而针对120平方米和110平方米的户型，看房者表现出了强大的购买欲。该负责人认为，在刚需当道、存量巨大的市场前提下，开发商并不会冒然提价，在竞争激烈的局部甚至会出现下行压力，少部分楼盘不排除降价可能。
“整个杭州的开发商，都在对政策积极回应，但表现不激进，相对谨慎”，这位负责人表示，“各开发商也利用市场窗口期加紧推货，调整方案，减少出货总量，推出家庭特价房等等。”
他评价道，在市场迎来明显回暖的今天，开发商要做的是“毫不犹豫地走量”。对于开发商来说，市场窗口期无疑是去化存量的绝佳时期。这位负责人认为，大开大合的模式并不适用于如今的市场环境，小步快跑、保证去化，才是开发商的明智之举。
岿然不动
根据透明售房网数据显示，截至3月底，杭州新房存量为155042套，库存可谓相当高。而二手房的存量也同样巨大，仅我爱我家在售的二手房库存就有10万套左右。和新房市场的应声上扬不同的是，二手房市场似呈岿然不动之态。
根据我爱我家的统计，在“330新政”之前，涉及营业税的二手房占比21%，而在新政出台后，该比例下降到12%，也就是说，受到新政影响的人群大概占比9%，并不占主流。
向前追溯，杭州目前涉及营业税的房源多于2012至2013年交房，也就是2010年购买，而2010年市场恰逢最疯狂的高位，“无论营业税是否减免，对于房东来说都是没有盈利的局面，所以从数据来看，新增挂牌量上浮并不大，也就是为什么新政后一个星期挂牌量反而下降”，我爱我家杭州公司营销策划经理宋文杰这样告诉《中国房地产金融》。
我爱我家数据显示，“330新政”出台前后半个月内，二手房签约量下降8.03%，交易均价基本持平，上涨了0.71%，挂牌量下降3.57%，新增客户量上升15.46%，看房量增加7.15%。由此可见，观望心态目前在杭州市场越发占据主导
虽然二手房从价格和成交量上目前没有表现出很大变化，但一些热门板块的低价房源已经很难买到，在滨江区政府板块，以热门小区东方郡为例，一二月时80平方米到90平方米的房子总价在180万元到185万元之间，而现在该小区最便宜的也在190万元以上。
据宋文杰介绍，从去年开始，整个二手房市场交易的活跃度比较高，交易水平基本保持在每个月2000多套，在市场情绪比较稳定的今天，购房者对房价上涨的预期趋于冷静，09年大幅上涨的楼市神话已经是不可复制的过去时。
虽然五改二的影响并不是很大，所涉及房源也仅占9%左右，但显而易见的是，新政策已经调动起了买方市场的购房欲望。
宋文杰认为，相比此轮新政，银行的金融政策对购房热情的影响更大，直接影响购房者的购房决定和行为。“以前限购限贷放开后市场的增量并不明显，反倒是银行对于首套房、二套房认定方式发生变化后，成交量应声上扬”。
需求为王
近几年，杭州市场一年的成交量稳定在80000套到90000套，不同于上海每年巨大的人口导入，杭州，虽然因为接近一线城市的物价而被本地人戏谑地称为1.5线城市，但本质上仍是二线的杭州，不得不面临的一个尴尬处境是，人口导入速度明显放缓。杭州常住人口每年的增加量仅40000人到50000人，这也就是为什么杭州购房的需求量在近几年并无增长。
透明售房研究院院长方张接告诉《中国房地产金融》，杭州市场买房的需求比较稳定，购买力也是有限的。
从2010年到2014年上半年，杭州整体上进入了下行通道。2014年7月28日杭州限购政策解禁，迎来了政策的转折点，7月的成交量还徘徊在6147套的低位，8月就以9453套迎来了明显的上升，随之而来的是放量的五个月。
正是因为需求的恒定，在2014下半年成交量的释放后，回落紧跟而来。2015年开年，第一季度的成交量回落非常明显，在目睹了月均10000套以上的“黄金半年”之后，大幅缩水至6000套到7000套的水平。
据克而瑞统计，3月16日至30日，杭州商品房总成交3862套，日均成交257套。而在新政出台之后，3月31日至4月7日，总成交2319套，日均成交则上升至290套。
透明房产网数据也显示，“330新政”出台后，杭州商品房月成交量从3月的6463套出现了明显跃升，仅4月1日到15日半个月内，成交量就达到4777套。“因为此轮新政力度比较大，市场上有种恐涨心理，而开发商又善于利用这种心理进行营销”，方张接评论道。
方张接预期，4月份的成交量有望重上万套大关，市场整体上会呈现“量升价稳”的格局。然而从过去多年杭州市场的情况来看，购房需求已经相对稳定，且今后政策无疑会继续加码，所以全年成交量要突破10万套依然有不小的难度。
“杭州本身具有比较好的需求基础，且该基础相当稳定，从过去几年的历史来看，无论政策风向如何，杭州每年总体购房需求都稳定在80000套到90000套之间。今年中央政策利好，本地的储备政策也会相继出台，尽管如此，要实现成交量的突飞猛进，也只能是奢望。今年的总成交量很难实现飞跃性的突破”。
以前杭州的购房需求主要靠投资型需求拉动，现在外来的投资型需求严重萎缩，未来也难见更大上涨空间，所以说外来投资者大举进入杭州买房的时代已经结束，未来杭州市场更多的是要依靠本地自住需求的支撑。
一言以蔽之，需求，还是需求。
方张接进一步指出，杭州市场现在所有的症结就在于过去几年土地供应量过大，从根本上说，合理控制土地供应是第一要务。“所以从源头——土地供应开始，就要带入对需求量的考量，不能无限制地供应土地”。
2013年杭州土地出让金达到1300多亿元，2014年已经减少至840多亿元，据方张接透露，今年则会在2014年地基础上进一步削减土地供应。
“如果这样的理想状态可以实现，杭州的供求关系未来将会重新走向平衡”。
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《中国房地产金融》2015年第4期目录
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