深圳：领涨
“开盘当天就卖完了，你去其他楼盘看看吧。”
“开盘当天就卖完了，你去其他楼盘看看吧。”当一位购房者向星河传奇项目销售人员询问时，得到如此答复。该销售起初称仅剩一套127平米房源，在得知购房者意向购买小户型时，表现出一丝不耐烦，催促着购房者去该项目不远处的另一个楼盘看房。
这时距离位于深圳龙华新区的星河传奇项目加推开盘已经过去一个星期有余。4月11日，星河传奇加推152套房源，均价在3.7万元/平方米左右。据媒体报道，项目吸引百余购房者冒雨通宵排队，当天已基本售罄。
然而在去年年底星河传奇首次开盘时，最低单价仅为2.8万元/平方米，均价3.2万元/平方米。在去年“930政策”之前，龙华新区甚至未有均价突破3万的楼盘。仅半年时间里，龙华新区新房售价破三追四。
“龙华是热点板块，并非整个深圳都这样。但整体来看，今年一季度深圳楼市的确上升非常快。”对此，克尔瑞信息集团深圳区域总经理许烁分析说，深圳供需矛盾比其他任何一个城市都更加紧张，哪怕没有新政出台，今年深圳楼市也应该是稳步上升趋势。“而在市场本就不错的情况下又出新政，无异于火上浇油。”
售楼现场火爆
尽管是工作日，但位于龙华新区的“港铁·天颂”售楼中心显得十分热闹。“港铁·天颂”项目距离星河传奇仅有1.5公里，两个楼盘常被购房者拿来对比。“‘港铁·天颂’是名副其实的地铁盘，但是缺点是没有赠送面积。”一位房地产中介称，在以赠送面积吸引购房者盛行的深圳，没有赠送面积的楼盘并不好卖。
但“港铁·天颂”销售中心现场却显示着另外一番景象。不断有购房者前来询问，一些销售人员匆匆向当前顾客介绍完项目概况，并邀请其自行参观样板房之后，便马不停蹄开始了下一位顾客的接待。
现场一位购房者告诉《中国房地产金融》，自己已有一套房产，原本打算卖掉手上房产置换一套大房。看到二手房价格与新房相差无几之后，因此来到这里看新房。在得知该项目开盘价格单价可能在3.5万元左右时，这位购房者表示“需要再考虑一下”。销售人员对此表现得十分淡定，说“其实我们还挺怕顾客太多服务不过来，才600套房源，已经有2000人认筹。”
“3·30新政”在深圳这个市场得到了快速反映。根据世联行的监测，3月30日新政出台之后的3月30日至4月19日三周的新建商品住宅成交套数，环比3月9日至3月29日三周增长57.2%。
涨价为试探行为
尽管星河传奇以每平米涨价5000的价格的情况下仍然基本售罄。但在成交均价方面，世联行却监测到与“涨价”声音不同的数据——“330新政”后，深圳新建商品住宅市场相比3月份没有明显提价行为。
一位业内人士告诉《中国房地产金融》，目前深圳楼市的确有一些楼盘涨价，但涨价行为多发生在尾盘和少量加推上面。开发商以小盘操作方式试探市场，当发现提价行为并未减少购房者热情时，可能会加大推盘和涨价力度。他指出，星河传奇即是尾盘出售，因此敢于挑战市场容忍度，但包括“港铁·天颂”在内的大部分楼盘将会按照原定推盘计划走。
一位不愿具姓名的开发商也称，集团在全国范围内并未特别针对“330新政”调整售价和推盘计划。
事实上，“330新政”在深圳的落地情况并不如意。除二手房营业税征收年限“5改2”落实之外，各楼盘销售人员均称目前二套房仍然执行首付七成。
但这并不妨碍购房者的热情。世联行刘文春说，“新政出台提升了购房者的信心。因此虽然新政主要作用于释放改善型住房需求，但二手房、豪宅、中端、刚需新房成交量普遍都上涨。”
“僧多粥少”放大效应
根据世联行监测数据，2015年第一季度深圳新建商品住宅成交面积同比增长103.6%，成交套数同比增长95.6%，成交均价同比增长17.5%。可以看到，深圳今年一季度以来，持续去年“930政策”之后的热度。
克尔瑞信息集团深圳区域总经理许烁分析说，深圳对于政策的反映速度和程度位于全国前列。在政策尚未出台之前，就已经有回暖迹象。这是因为深圳土地供应有限但人口众多，每年有限的住宅供应量远不能满足居民购房需求。数据显示，深圳2014年全年仅出让1宗住宅用地，2013年出让3宗住宅用地。
许烁指出，就算没有“330新政”的推出，深圳楼市交易量和交易价格仍然都会呈现缓慢上升趋势。“330新政”的出台，无疑让交易量和交易价格进一步增长。
世联行监测数据显示，自“930政策”至“330新政”以来，深圳楼市以自主型为主，投资客占比只有10%，是自2009年以来最低位。这也作证了深圳楼市呈现健康发展局面。
尽管二套房首付4成政策尚未落地，但在多位业内人士看来，这一政策落地迟早将会落地。只不过，眼下深圳楼市的火爆局面，有可能将会使得这一政策落地时间延迟。对于“僧多粥少”的深圳市场而言，政策落地与否似乎已经显得不那么重要了，仅因价格增长预期带来的效应，就已经将它推至领涨先锋的位置了。
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《中国房地产金融》2015年第4期目录
