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碧桂园大架势刷屏“不扯蛋”计划最后只落下“毛毛雨”

https://www.biud.com.cn 2015年05月19日08:26 家居装修知识网

昨天下午，碧桂园的logo配上“不扯蛋，周一见”的图文，刷屏了众多地产人的朋友圈。

其实，这是碧桂园的员工为了配合集团的“0号行动”，所进行的一场集体营销。而这场大架势刷频的活动，终究还是场“毛毛雨”。

据悉，碧桂园这场所谓的“0号行动”，指的是在5月16日-6月30日期间，购房者认购碧桂园的产品，就可以享受0首付、0首付免息、0物业费以及0费用（契税和维修基金）优惠。

具体操作上：“0首付”即认购产品时，客户只需缴交定金即可签约，但剩余首付款在签约后一个月内许补齐；“0首付免息”指碧桂园允许客户延期一个月缴清首付款，且免收利息；“0物业费”指针对新业主，碧桂园免收1年的物业费，但这个减免是以整合优惠形式在楼价中予以扣减的；“0费用”则是根据具体项目所在地的政策，按首套房的收费标准将契税及维修基金通过项目进行拆分，并在楼价中予以扣减。

“不扯蛋”计划实际优惠只相当于95折购房

在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，碧桂园的这次营销，反映了目前碧桂园为了加快三四线城市的去库存速度，开始寄托于价格税费调整的策略，对于三四线城市的项目营销效果势必有提振意义。但细推敲后，有些“优惠措施”，实则意义不大。

“0首付”虽然规定购房人缴纳定金后就可以签约，但实际上剩余首付款需要在签约后的一个月内补齐，以1万元/平米的均价计算，100平方米，总价100万元的住房定金一般在2万元左右，这意味着按照三成首付计算的话，还有28万元的首付缺口。表面上是零首付，实际上最后的28万元需要在接下来的一个月内筹集，其实压力还是有点大的。

“0首付免息”的话，按照需要补齐的28万元的首付款进行计算，以目前的一年期贷款基准利率5.1%来算，一年大约需要7800元的利息。而房企只是免除了一个月的利息，等于购房者只减免了650元，意义其实也不大。

“0物业费”的政策是此类政策中的一个亮点。按照目前三四线城市的物业管理水平，平均物业费大概2元/平米/月。对于1万元均价，100平方米，总价100万元的住房来说，减免一年的物业费就相当于减免了2400元，这样的一个减免还是实实在在的。当然，从该政策来看，并不会直接返现或者直接减免，而是在楼价中进行减免。所以要警惕的是，购房者应该仔细辨别房屋的定价，防止房企变现涨价，进而架空了0物业费的政策。

“0费用”政策主要涉及契税和维修基金。按照现在100平方米的房屋需要缴纳总价3%的契税，和2%的维修基金计算，购房者需要缴纳3万元的契税和2万元的维修基金。换句话说，如果购房者接受碧桂园此类营销计划，那么能够节约大概5万元的费用。这个优惠相比前面三项，减免力度大了许多。但碧桂园提到的“在楼价中予以扣减”，也令这项优惠实际落地的力度，打了个问号。

不考虑楼价临时涨价，如果按理想状态计算，按着碧桂园这4个优惠，购房者大概可以节约650元的房企垫息费用、2400元的物业费、5万元的契税和维修基金。这样算下来，对于总价100万元的住房来说，大概可以节约5.3万元，即9.47折优惠购房。

严跃进指出，这个“0号计划”的风险点在于，此类政策某种程度上是碧桂园单方面的策略，具体实施过程中要看碧桂园具体项目所在地的售房政策。对于购房者来说，需要注意的是防范相应项目是否变现涨价了一成，如果真是如此，那么此类促销手段也是“扯淡”。

中房网查到，碧桂园参加这次“0号计划”项目之一南京碧桂园凤凰城目前售价6300元/平米，与上月持平，并未出现临时涨价。

碧桂园销售同比大减　三四线城市战略转变

2014年，碧桂园的合同销售中，约有48%来自一二线城市的市场，48%来自三四线城市的市场。

但二三四线城市，今年仍面临高库存难去化的难题。克而瑞机构最新监测数据显示，24个重点城市3月底总库存21086万平方米，同比上涨2成，平均消化周期18.7个月，处警戒线以上，并有14个城市库存周期超过18个月。其中，烟台高达43.4个月，沈阳高达39.8个月，青岛25.4个月，徐州、中山分别为24.2个月，无锡也超过24个月。

二三四线城市商品房高企的库存量，也直接影响了碧桂园今年的业绩。

今年前4个月，据碧桂园公告显示，1-4月碧桂园共实现合同销售金额约242.9亿元人民币，合同销售建筑面积约384万平方米，分别较去年同期减少40.8%及38.7%。截止4月30日，集团年度销售目标1350亿元的完成率约为18%。

面对销售金额的同比大减，碧桂园也对一直以来的开发战略做出了调整，三四线城市的城郊大盘渐渐淡出碧桂园的开发重点，转而向一线城市投放更多注意力。上个月29日，碧桂园以6亿元拿下了上海市嘉定区徐行镇的一块小体量宅地，这也被视作碧桂园向一线城市进军的象征。

因此在去化方面，碧桂园目前需要加速去化三四线的产品库存，以期实现更彻底的转型。严跃进认为，对于碧桂园而言，其拿地过去主要集中在三四线城市，而且很多也是郊区位置。实际上，从目前的库存监测情况看，三四线城市的去库存压力总体是偏高的。虽然后续去库存有继续加速的情况，但是碧桂园可能也不愿意把太多精力放在此类城市中，回归一线城市也是符合其战略路线。