深圳房价连续5月领涨全国
地铁四号线上一楼盘周末热销的场景。
深圳在土地资源利用上“没有增量、只有存量” 资源匮乏刺激房价上涨
文/广州日报记者 肖陆军 图/广州日报记者 轩慧
根据国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，深圳以1.8%的涨幅高居全国榜首。而国家统计局发布的历史数据显示，深圳房价自2014年12月实现反弹后，已连续5个月领涨全国。而在无数购房者看来，1.8%的官方统计涨幅远不能反映深圳房价真实上涨的速度，借用股市形容词“疯牛”来形容深圳此轮房价上涨一点也不为过。涨价的原因仅仅是政策救市影响吗？这似乎不足以支撑深圳成为领涨的理由。到底是哪些原因推动着深圳房价抬头疯涨呢？
房价涨幅：连续5个月居全国榜首
家住梅林的张小姐最近想卖了现在住的房子，换套改善型学位房。然而，看了近一个月的房子，张小姐开始越来越强烈地感受到房价难以承受。“昨日看了枫丹雅苑一套120多平方米的二手房，带有福外侨香分校学位。同一套房子，从3月报价550万元到业主返价未成交，目前最新报价已经是750万元，不到两个月，涨价近200万元，而这样的案例我可以一口气和你说很多!”
张小姐对记者说，即使卖了自己手上目前这套房子，自己也只能回款300多万元，而目前看上的房子动辄600万~700万元，一想到自己可能要背负300万~400万元的房贷，也是很恐怖的。而张小姐家庭年收入在税后50万元左右，家里有两个小孩。“原本自认是中产，但在房价面前，发现只是个笑话！”
根据国家统计局官网数据，深圳房价在2014年12月即以1.2%的涨幅高居全国涨幅榜首，在今年1月份和2月份再分别涨0.3%和0.2%，在3月，再次以0.7%的涨幅高居榜首，连续4月高居全国涨幅榜首。在18日发布的4月份房价数据中，深圳再次以1.8%的环比涨幅高居全国榜首，成功实现5连冠，并且涨幅呈现越来越大的趋势。
追涨主力：年轻的深圳刚需买家多
根据规土委官网统计数据，4月二手市场共成交10450套，同比增长101.4%，较去年同期翻番，创下2013年3月以来的新高。5月以来，半月时间二手成交已达到6001套。
房价涨势惊人，成交量也一路攀升，到底是谁在追涨买入呢？在中联链家二手房研究院总经理肖小平看来，此轮追涨的主力还是刚需。“业内最近在流传一个微博段子，有位投资客最近看了十几套学位房，每套都看中了想买，结果每套都被刚需截胡了”。肖小平认为，刚性需求比投资客追涨更厉害。“追涨当然是很痛苦，但刚需的恐慌心理更明显，在认为房价下行无望的情况下，刚需表现更为疯狂。而投资客出手更加理性，考虑更多的是后市看涨的空间。”肖小平说道。
为什么刚需的购买力如此之强？在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这和深圳的人口结构有着密不可分的关系，深圳城市年轻，年轻人多，也就是刚性需求非常多。根据深圳市统计局透露的一个数字，截至2013年深圳人平均年龄33.6岁，深圳主要年龄段人口为15岁~59岁，超过96%，在一个以年轻人为主的城市，房子当然是宝贵资源。
肖小平认为，支撑刚需成为购买主力的原因，还有个数据是深圳住房自有率不高。截至2013年底，深圳住房自有率为30%。
疯涨原因：“减量增长”的土地资源
“在深圳，我从来不劝人不买房，现在买虽然是追涨，但最多是透支未来几年房价上行的空间。”一位资深地产媒体人曲先生对记者如是说。支持他这种观点的理由是深圳土地资源的枯竭。
记者了解到，2014年5月，有研究机构发布《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，采用2013年的官方数据，按照：城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%的计算方法进行排名，该报告指出，全国45个楼市限购城市中，深圳的土地财政依赖度为27%，在45个城市中排名倒数第二。
据深圳中原地产监测，2014年深圳全年土地出让金额为552亿元。2014年年底，深圳一般性公共预算收入突破2000亿元大关，达到2082亿元。根据计算，深圳的土地财政依赖度仅26.5%。而根据中国指数研究院发布的《2014中国300城市土地市场交易情报》，北京、上海、广州的土地财政依赖度分别为48%、40%、73%，均远高于深圳。
深圳为何对土地财政依赖最低？因为从2009年深圳市政府首次提出建设用地“减量增长”的原则。所谓减量增长，是指深圳市新增建设用地将逐年下降，直至2030年实现建设用地零增长。深圳市在2004年以城市规划全覆盖的方式，一举将特区外260平方公里的农业用地指标转为国有土地。这造成的结果就是，在北京等大城市均有大量农业用地待征的情况下，深圳成为几乎全部土地国有的城市。这也使深圳在土地资源利用上成为唯一“没有增量、只有存量”的城市。
记者了解到，2013年深圳通过招拍挂出让用地共51宗，其中含居住用地性质地块仅3宗。2014只有一宗居住用地走进招拍挂市场，位于龙华新区民治办事处辖区，被46.8亿元拍走，楼面地价每平方米25,094元，地面地价每平方米100,328元，溢价率为85.35%，成为深圳居住用地“地王”。资源枯竭导致深圳成为一个无法依赖土地财政的城市， 一定程度上也刺激了房价上涨。
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