跌势逐步趋缓 楼市是“真回暖”还是“假迎春”

　　日前，国家统计局发布了4月份我国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。其中，4个一线城市房价全线上涨，北京、上海、广州、深圳房价分别环比上涨0.8%、0.7%、0.4%、1.8%。专家分析，我国楼市去库存压力较大、各地冷暖不均的基本格局短时间内依然难以改变，房地产市场年内持续调整仍将是大概率事件。

　　新政发酵 一线楼市升温

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。其中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个，分别比上月增加6个和16个；持平和下降的城市个数均有所减少。

　　尽管与去年同期相比，绝大部分城市的房价仍在下降，但北上广深及部分二线城市却率先“入夏”。以拥有广州、深圳两座一线城市的广东省为例，1—4月，广东商品房销售面积2551.88万平方米，同比增长13.4%，增幅比一季度提高9.3个百分点；商品房销售额2352.78亿元，增长12.8%，增幅比一季度也提高9.4个百分点。

　　北京科技大学管理学院经济贸易系教授何维达在接受本报记者采访时表示，购房门槛降低、部分资金回流楼市、热点城市刚需不减等因素导致了近期房价的企稳与成交量的放大。“一方面，今年以来国家释放了降准、降息、降首付比例等多种鼓励政策，部分合理购房需求因此得以释放；另一方面，前期证券市场的剧烈波动也导致一部分避险及获利资金重新流回楼市。”何维达分析。

　　分化未改 分歧仍存

　　数据显示，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，而二、三线城市新建商品住宅价格环比平均却分别下降0.1%和0.3%。依然如故的“分化格局”让市场各方纷纷争论中国楼市究竟是“真回暖”还是“假迎春”。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前大多数城市仍处于去库存阶段，楼市并没有出现明显复苏和好转。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，房价环比上涨的城市数量已由3月的12个增至4月的18个，5月上涨的城市应该会继续增多，2016年将呈现全国房价普涨现象。摩根士丹利分析师John Lam则依据融资风险上升且潜在购房人数下降的判断，将中国房地产业的评级从“有吸引力”下调至“谨慎”。

　　“楼市的分化其实不难理解。在一线城市，主城区土地资源基本开发完毕，而新涌入的人口却没有减少，其刚需十分旺盛；而在三、四线城市，当地人口、收入往往和房屋的价格、存量不相称，因此楼市依然是‘供大于求’的格局，其面临的去库存压力比较大。”何维达称。

　　楼市冷暖激辩正酣，各大房企却忙着利用此轮反弹加速推进去库存。例如，恒大喊出了“无理由退房”的口号；保利在房展会上下足了营销功夫；越秀地产更是一口气推出了18项免费措施，包括“免首付”、“免契税”、“免费车位”等。

　　年内调整还将继续

　　未来楼市能否迎来真正全面的“回暖”？多位专家表示，在中国经济基本面长期向好的情况下，政府的房地产政策在决定楼市发展趋势时的相对重要性便得以凸显。

　　“需要指出的是，虽然最近楼市政策有所放松，但这并不意味着国家放弃了对房地产市场的调控。现在，如果是多套房、投机性买卖的情况，依然会面临很高的交易成本。”何维达说，随着不动产登记制度的推进，未来房地产税的松紧程度也将成为左右楼市的关键变量。

　　在何维达看来，由于房地产业相关产业链较长，向上涉及钢铁、水泥、机械等，向下关乎家电、家具等，因此一个健康稳定发展的楼市将会是政府所乐见的。他认为，从短期讲，楼市的温和调整或将继续；从长期看，房地产业发展空间仍然存在。未来，中国楼市不会出现“暴涨暴跌”的现象。

　　此前，财政部财政科学研究所研究员贾康亦撰文指出，中国房地产市场低端的代表温州、高端的代表北京均已经在探底或回暖，今年其他大部分城市很有希望在年内基本完成房地产市场的下行调整，而整个楼市的全局就是一个调整分化中的收敛过程。

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