中房观察：“悲情”自住房
中房网讯（记者 曲涛）据统计，目前北京公开销售的自住房项目已增至13个，根据北京市住建委此前公开数据显示，这些可售的剩余房源累计多达3516套，平均去化率不足七成。自2014年底以来，这些自住房剩余房源开始面向全部符合北京限购资格的购房者开放。经过半年的时间，这些公开对外销售的自住房源目前的去化情况完成的如何呢？
自住型商品房作为北京楼市调控时代下的特殊产物，其凭借销售均价低于同区域三成，不超过总价200万元的优势，一度成为北京购房最关心的话题。
自2013年底，北京首例自住型商品房项目正式开始接受申购登记起，一年半的时间内，自住房对于购房者的影响已经慢慢发生变化，除热点区域的自住房项目外，其他项目申购家庭总数在逐步缩水，弃购比例进一步上升。一时间，自住房的“成长历程”似乎出现了一点问题。
为了加快自住房去化速度，避免剩余房源造成社会资源的浪费。自2014年底以来，部分自住房剩余房源开始面向全部符合北京限购资格的购房者开放。不再组织公开摇号，也不再区分优先与非优先家庭。
顺义、平谷成“重灾区”
中房网统计显示，截至5月18日，在北京住建委官方网站上公告显示的目前可以对外销售的北京自住房项目已增至13个。在公开销售状态时，这些可售的剩余房源累计多达3516套，平均去化率不足七成。
从这些自住房项目公开销售状态时的数据显示，位于平谷区夏各庄的中弘·由山由谷项目可售房源多达829套，而该项目房源总数为860套。项目去化率排在北京所有对外公开销售自住房项目的倒数第一位，仅为3.6%。
从其它公开销售的自住房项目来看，顺义当仁不让地成为了北京自住房销售的“重灾区”。首创·悦树湾、首创·悦树汇、住总正华新国展满庭芳、中国铁建·顺新嘉苑、金地·悦景台五个项目公开销售状态时，可售房源累计多达1177套，超过已公开销售房源三成。
在这13个公开销售的自住房项目中，平谷和顺义的六个自住房项目剩余房源累计多达1946套，占所有剩余房源一半以上。
由此可见，在运行了一年半左右的时间里，除热点区域的自住房项目外，部分自住房项目在销售过程中遇到一定阻力。
那么，经过最近半年的时间，目前这些公开销售的自住房源去化情况又如何呢？
中房网记者近日调查这些项目发现，经过半年左右的时间，这13个对外公开销售的项目去化率均得到很大提升。
曾经的“困难户”中弘·由山由谷项目，在这半年时间内，其去化率已经由当初的3.6%提升至53%左右，目前剩余房源400余套。而另一位剩余房源大户，顺义区的五个自住房项目所剩房源仅为100多套。13个项目中，除目前一个项目联系不上外，其它的12个对外公开销售的自住房项目平均去化率达到94%以上。
其中，首创·悦树汇、住总正华新国展满庭芳、当代采育满庭春MOMA三个项目所剩房源仅为个位数。中国铁建·顺新嘉苑、海淀·嘉郡、华远·和墅雅园、首创·悦洳汇、保利首开丽湾家园五个项目已全部售罄。
这些公开对外销售的项目，为了进一步完成去化，在这半年时间里可谓做足了“功课”。
据中房网进一步了解，部分自住房项目期间推出购房送千元购物卡活动，还有的项目购房直接减免一年物业费。更令人意想不到的是，有的困难大户通过各种优惠直接降价，其均价降幅最高达到10%以上。
“悲情”自住房
从曾经单个项目动辄几十万的申购人数，到现在个别自住房项目不得不面临外公开销售的窘境，自住房为何如此“悲情”？
受近两年楼市调整影响，大量楼盘的降价使得众多自住房申请家庭出现观望态势。曾经的自住房因价格优势受到购房者关注，在楼市调整的这段时间里，由于自住房周边的商品房做出价格调整，因此自住房购房家庭变得更加理性，再加上自住房本身的“共有产权性质”，使得一部分购房者不得不在自住房与商品房之间寻求最高性价比。
再者，虽然自住房在价格方面具有很大吸引力，但部分项目位置较远、交通不便、周边配套设施较差，也导致了这些自住房销售情况不甚理想。
这进一步导致了这些公开销售的剩余房源出现，这种现象也被外界戏称为“自住房转商品房”。而事实上，这些不用摇号也能买的自住房剩余房源，距离真正意义上的商品房还有很大差距。
据中房网对这些楼盘了解，首先，这些“自住房转商品房”的项目属性仍为自住型商品住房，即使公开对外销售，也仍然要按照北京自住房政策执行。即：购买后5年内不得转让，5年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。
有报道称，北京市住建委近日透露，目前北京相关部门正在研究这个比例的动态调整机制，有望根据周边商品房的价格变化，确定将来补交收益的比例。
同此可见，自住房转成商品房只能成为购房者的一种美好夙愿了。
检验房企成本管控能力
虽然在市场不好的情况下，房企抢滩自住房，确实能为企业带来销售额的增长。但目前部分自住房销售所面临的窘境，给也了准备或正在进入自住房开发领域的房地产企业提了个醒。
由于近年来，北京的商品房土地供应数量在逐年减少，同时，保障房与自住房的土地供应在逐渐增多。作为房地产企业，如果不参与北京自住房的建设，就无法保证其在北京市场的占用率得到进一步扩大。
事实上，建设自住房的利润远远低于商品房，也被房地产开发企业一直所诟病。尽管自住房在限售价基础上竞地价，但房企竞争依然惨烈，这导致了自住房的土地成本也进一步升高，甚至曾经出现了自住房地块遭遇房企退地的现象。
但作为开发企业，目前要想在北京生存，自住房是永远绕不开的话题。虽然其对于开发企业利润贡献有限，但参与自住房建设，对于企业成本管控能力要求更高，这对于想进入自住房领域分一杯羹的中小房企将更加不利。
因此，在参与自住房建设中，如何达到成本与利润的平衡，将成为许多房地产企业亟待解决的问题。
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