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楼市迎来诸多利好价格其实在微跌深圳拼命涨

https://www.biud.com.cn 2015年05月21日07:29 家居装修知识网

　　今年楼市迎来诸多利好。广州日报记者何波摄

　　今年以来，房地产市场变化大，首先是全国降息降准多，其次是各个城市调整楼市政策，最明显的是佛山从5月1日起全面放开限购。

　　记者通过对比深圳、东莞、佛山、江门、中山、珠海六市近期和远期楼市数据，与您一起捕捉楼市诸多变化背后的楼市特征和规律，希望助您掌握楼市运行状况，更准确地投资置业。

　　统筹：曾艳珠

　　文/表广州日报记者蒋幸端、肖陆军、吴佳、陈钰凤、陶旺波、陈治家、曾艳珠

　　南粤观察

　　楼市去哪儿

　　利好

　　2次降准2次降息

　　首付营业税有新政

　　货币政策：今年以来，各种有关楼市的政策不断，货币政策方面央行已经实施2次降准2次降息。具体为，今年2月5日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月1日起，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%；4月20日起，下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；5月11日起，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。

　　多次降息降准释放流动性，也减轻了购房成本，以100万元/20年期的商业房贷为例，按等额本息还款法计算，2次降息可减少利息支出约7万元。

　　楼市新政： “3·30楼市新政”，即二套房最低首付四成，公积金最低首付两成；二手房实施“5改2”，2年以上普通住房转让免征营业税。

　　佛山全面放开限购

　　江门、珠海有松动

　　佛山5月1日前全面放开限购，个人可购买多套住房。

　　江门5月8日起正式松绑“限外令”，华侨返乡可购买多套住房。

　　更早前的2014年9月26日，珠海市宣布调整房地产市场“双限令”：在珠海中心城区购买144平方米以上户型及在新城新区购买商品房不需要再提供社保或纳税证明，并放宽对外地人在珠海购买商品住房的房贷限制，并全面取消限价。

　　深圳仍限购：规定本市居民家庭（含部分家庭成员为本事户籍居民的家庭）限购2套住房，能提供本市1年以上纳税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

　　而东莞、中山一直未推出限购政策。

　　房产交易契税

　　多数城市与佛山相同

　　二手房：营业税按房价5.6%征收，目前房产满2年以上，可免征营业税。

　　房产交易契税方面：

　　珠海：建筑面积在144平方米以下，契税需要按照成交价格的1.5%交纳；建筑面积在144平方米以上，契税需要按照成交价格的3%交纳。

　　佛山：个人购买90平方米及以下唯一普通住房，契税按1%税率征收契税。90平方米以上144平方米以下个人唯一住宅，契税按1.5%征收。购房面积大于144平方米或房价高于普通住宅房价的1.44倍，又是唯一住房，契税按3%征收。二套房均按3%征收。

　　其他城市与佛山相同。

　　贷款：各地目前一套房最低首付两成，二套房最低首付四成。

　　公积金贷款：

　　佛山：最低可做到首付两成。

　　深圳：二套房首付款比例为三成，一套房首付比例为两成。和目前其他城市执行的商业贷款认贷不认房不同的是，深圳公积金买二套房认房不认贷。

　　数据

　　楼市成交飘红价格却微跌只有深圳疯涨

　　今年以来，楼市政策利好不断，传统的楼市淡季一季度，珠三角各市房地产成交呈现出回暖态势。

　　今年第一季度，佛山拔得六市成交面积头筹，中山、东莞的成交面积分列二、三。东莞今年前4月一手住宅新增供应面积高达227.8万平方米，创历史同期新高，同比大增73%，1~4月网签面积高达204.0万平方米，同比大幅增加53%，同样创历史同期新高。

　　六市楼价不均衡的情况，是由房地产供应结构决定的，深圳楼市处于短缺状态，房子少价格自然不低。佛山、东莞、江门、中山、珠海等，则存在短期内供大于求、库存较大的问题，各市开发商透露，未来主攻去库存。

　　东莞购房者幸福指数高

　　按照去年当地新房均价和人均收入标准，假设深圳、珠海、佛山、东莞、江门、中山六市的居民都在当地购买100平方米的房子，谁最先买到房呢？

　　东莞去年未公布收入情况，根据官方数据，2013年收入标准，同等条件下只需19.66年。每年居民收入呈可预见性增长，因此数值还可能更小。

　　由此可见买房者幸福感最高的城市当属东莞。

　　深圳买房赚得多佛山买房选择多

　　投资性购房最关注的是投资回报率。从今年1~4月表现来看，在其他城市楼价环比微跌的情况下，深圳一手楼涨12.18%；回看六市2011~2014年的楼市楼价走势，深圳2013年一手住宅的成交均价，环比涨14.39%；2014年一手住宅成交均价为23972元/平方米，环比涨11%。其他城市房价增速从去年起已逐渐趋缓，不仅没跑过GDP、甚至没跑过5年期以上存贷款利率（5.65%）以及其他理财产品收益率（P2P：最高18%，银行理财产品最高：6.5%，余额宝超4.3%）。实力投资者更倾向投资深圳楼市。

　　比对近4年间六市一手住宅成交量，可以发现佛山一手住宅成交量排名第一，中山第二，东莞第三，深圳第四，后两名是珠海和江门。

　　卖得多说明供应足，近几年间佛山楼市开发量大增，中心城区和镇街楼市百花齐放，不仅能满足本地居民购房，还吸引大量广州人购买。