北京主力买房人群结构有变 “新经济”人群支撑房价
仅仅在数月之前，媒体的关注点还在“北京豪宅的买家哪儿去了”、“改善盘遇冷”、“刚需楼盘蓄客不畅”等等方面，而最近见诸报端的则是“北京房价上涨的N个理由”、“五十万一平米天价豪宅亮相北京”、“北京又现日光盘”等等利好消息。本周一，多家经纪机构监测，上周北京商品住宅累计成交2230套，环比前一周大涨37.7%，成交面积达24.4万平方米，环比大涨41.3%。降息预期落地后，楼市持续升温，再加上之前“3·30新政”、“降准”等楼市利好政策叠加产生“1+1>2”效应，预计二季度楼市还将进一步升温。
短短几个月，市场发生了逆转，难道持币待购的买房人一下子都纷纷出手？开发商找买家的难题迎刃而解？据了解，目前不少售楼处又出现了难得一见的火爆场面，朝北8080、艾迪城等刚需盘近期热销，亦庄金茂悦、紫宸院、誉天下、保利海德公园等改善盘、豪宅都有不同程度的销售增长。而这一切的发生都源于买房人的激增。那么，目前谁是买房产的主力军？传言中的股民通过楼市变现、投资客重新返场是真的吗？
连豪宅都卖得动了 还有什么房不好卖
根据克尔瑞5月18日最新统计，5月上半月，北京全市单价6万元以上已签约项目中，西四环楼盘紫辰院以10套成交套数成为北京全市豪宅销售冠军。除此之外，在排名前十的项目中，基本位于朝阳、海淀、东城区。不难看出，这几个区，也是实力人群最集中的区域。
当北青报记者问及买房人的构成时，紫宸院营销负责人介绍，紫辰院4月份就以39套成交套数和4.5亿认购额获得北京销冠、5月上旬再以7套成交卫冕北京全市豪宅销售冠军。这主要得益于首先是区位的价值，其次便是买房人群的精确。“有很多从股市套利的人开始将目光转向房地产，毕竟股票风险太大。我们的业主里就有本来是购买改善盘的，但股市收益巨大，直接将目标转向豪宅了”。
连豪宅都卖得动了，其他类型产品自不必说。上周末，记者在刚需盘朝北8080售楼处看到，几十组买房人前来咨询、认购，当天认购十套。该项目操盘手陈冲给记者讲了一件有意思的事情。从5月3日开始推新房源，每天都能卖四五套，突然前两天一套没卖，开发商一时摸不着头脑，后来跟潜在买房人一了解才发现，原来前几天股票跌了……“我们的客户好多都要求先订房，首付过一段时间再付，原因就是都在股票里，我现在天天祈祷股票千万别跌。”
政策利好显现 现房库存大增 买房人真等不了了
并不是说买房群体的激增源于股市套利，它只是其中一方面，只证明人们获取财富的路又多了一条。买房人的纷纷出手原因是多方面的，最重要的莫过于政策的利好与市场有利于开发商的现象出现。
亚豪机构统计数据显示，央行最近一次宣布降息之后的一周（5月11日至5月17日），北京别墅市场共有33个别墅项目实现成交，较前一周增加9个，累计成交99套，环比上涨141.5%，成交总面积近3万平方米，环比上涨165.6%，成交均价为3.2万元/平方米，环比前一周下跌2.0%。除了别墅，北京公寓豪宅成交也颇为活跃。同样来自亚豪机构的数据显示，5月4日至5月10日，北京实际成交均价6万元/平方米的公寓豪宅项目中，有14个项目出现成交，共成交30套，成交总面积为0.52万平方米，环比此前一周，分别上涨了57.9%和48.6%。这是公寓豪宅周度成交量15周内首次冲至30套。
而另外一个利好则是市场层面的。今年，北京商品住宅的库存量虽然一路下滑，由年初的8.8万套最低降至过7.8万套，但库存的结构却始终在动态变化，最大的变化就是自4月25日开始，现房的库存量超过了期房。截至上周末，北京期房商品住宅库存为36178套，现房库存为44588套，现房比期房超出了8410套。
亚豪副总经理郭毅指出，现房库存大增，意味着房价又将开启新一轮的上涨。
首先，对于房子价值判断来说，现房卖的是实楼，期房卖的是图纸，看得到摸得着，购房者也愿意为此付出更高的代价。其次，现房成本更高。开发商推迟到现房开盘才回笼资金，付出代价不菲，一年的融资成本大致在10%-20%，成本原因造成现房的价格普遍比期房要高出不少。第三，期房选择面缩小，只能选高价现房。期房库存的减少，意味着购房者无论是被动、还是主动，未来选择产品价值与销售价格齐高的现房的概率都将增加，现房均价水平远超期房的涨速也意味着房价上涨正在成为现实。第四，一大拨高端盘正在袭来。今年，地王盘将集中入市，这些被高地价裹挟而成的高端盘，在产品上都具备类似的特点：大户型、低密度、定价高。
买房人中自住客和投资客比例 7:3
去年，北青报记者通过采访，分析了北京楼市客群消失的几个原因。首先，山西、陕西、内蒙古能源领域客户已经淡出楼市。山西炒房团、内蒙古炒房团、温州炒房团都已经成为历史。其次，以前也曾经是楼市不可或缺之力量的江浙财富人群，也因为制造业、进出口、期货行业不景气的原因，失去了以往买房的动力。第三，北京气候的不确定性，使很多实力人群将买房目光投向环境较好的城市甚至国外。而新兴的买房人群基本都是一些新兴行业的宠儿，比如阿里、腾讯、华为、小米等新经济的代表。
而现在的买房人群构成是什么?记者从多家楼盘操盘手那里获取了样本采集，得出了最终的结论。
基本上现在买商品房的客户分两大类：自住客和投资客，比例大约7:3。
细分客群，自住客分四类：1.首次置业型，不用解释，就是以前没房的刚需，但不喜欢自住房的品质；
2.功能升级型：或因为教育、养老等功能需求，或因为结婚、生子、二胎等面积需求，需要置换房屋；
3.品质升级型：对现有居住的社区不满，对现有居住的产品不满意，追求更高品质的产品；
4.区域跨越型：因工作调动、子女教育等问题需跨区域购房。
从数据采集中北青报记者发现，投资客回流已成不争事实。投资客可分为三类：1.资产重组型：卖旧买新，淘汰手里的老旧资产，配置增长潜力更大的资产，长期持有；2.资源调整型：看好不动产的长期稳定性，加大对不动产的配置比例；3.资产回归型：看好一线城市的发展前景，淘汰掉二三线城市的资产，将更多的不动产集中到一线城市。
本版文/本报记者 张舰
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