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房地产交易登记程序繁琐源头是政府民事登记制度缺失

https://www.biud.com.cn 2015年05月22日09:07 家居装修知识网

　　漫画：唐戈画

　　“证明你妈是你妈”！！

　　涉及房产的各种证明最多但为交易安全有时也属无奈之举　　

　　总理一怒，“证明你妈是你妈”成为媒体热闻。据公开报道整理，近期至少曝光了28起“奇葩证明”事件，其中，证明“亲属关系”的有11起，所占比例超三成。除了“证明你妈是你妈”外，“证明我女儿是我女儿”、“我爸是我爸”也陆续被媒体报道。除证明亲属关系外，“死亡证明”也有6起，占21%。据了解，在这28起“奇葩证明”事件中，涉及15个单位，包括：房产部门、土地部门、民政局、公安部门、社保部门、计生部门、气象局等。其中，与房产相关的最多，有10起，占比近三成，这些事件中多数是涉及房屋买卖、继承、转让等。

　　广州房产交易少见“死循环”证明

　　据记者了解，广州房地产交易登记中心以及各区交易登记中心在现场都已清晰摆出办理继承登记、更正登记、合并、分割房产等程序的办理指引，缴交的资料除了自行准备外，有不少涉及其他政府部门，如果单纯说房产流程是“证明你妈是你妈”的“重灾区”，的确有点不公道。如继承登记，需要出具继承公证书，该继承公证必须在房屋属地进行公证，媒体曝光的惠福路拆迁房出证难的问题，就是卡在公证书的出具上。此外，有关门牌号码变更，则需要到所在房产的公安分局出具有关证明，才可办理有关手续。其他省市曾曝光一些“证明你妈是你妈”的“死循环”案例，在广州极少出现，如街道需要公安局出具居住证明才可以办理门牌变更的证明，而公安局却要街道出具业主的居住证明才能出具门牌变更证明。地产人士表示，广州市房地产交易登记程序经过多年发展，程序已非常清晰，较少出现“奇葩”个案。

　　就房产交易来说，跑政府部门是少不了的，其中近年出现的“无婚姻登记记录证明”（单身证明）也是人们觉得麻烦且涉嫌过度侵犯隐私的一道手续。“无婚姻登记记录证明”从2004年开始，该证明由民政部门开具。民政部门开出的“证明”最后都有一句话：“本证明只表明当事人在本婚姻登记机关所辖范围内目前无婚姻登记记录”，按民政工作人员的话说，这个证明根本无法证明当事人的婚姻状况，没有实际意义。但近几年来，单身证明的开出量却呈上升趋势，其中80%以上被用到个人房屋买卖、继承过程中。

　　不过，地产人士表示，房产涉及金额较大，有时候会因“隐形”共有人未签字而产生一些交易纠纷问题，该证明在实际操作中的确也有必要。

　　专题撰文：广州日报记者李凤荷

　　继承公证：涉及多个部门最好生前办理

　　近日，本报报道了汕头一个“证明爸妈是爸妈”的房产难题，问题症结根源在于事主父母多年前办理的假户口，结果因户口而引发公安和街道等连串“死循环”。

　　记者为此采访了广州市房地产中介。满堂红东川路分店店长吴润华告诉记者，老城区的业主年龄偏大，而且不少是继承得来的房屋，中介接受的放盘都已经是继承析产后的房产，故此放盘和成交都很顺利，没有听说遇到过难题。合富置业交易部资深经理梁文耀也表示，他们中介拿到的房产证都已经是析产后重新出证的新证，据他所知，继承公证是由继承人凭借遗嘱、房产证、死亡证等资料递交给公证处，公证处经过调查和核实后就会颁发公证书。

　　点评：

　　一位地产人士研究了近期报道的“证明你妈是你妈”交易难题后提出建议，由于房产继承问题不仅仅涉及房管局或者下辖的房地产交易登记中心，所需要开具的证明涉及公安户政、街道和公证处，故此任意一个关键资料出错就可能带来连串的麻烦。最好的处理方式是老人家生前就把涉及房产的问题“炸弹”拆除，尽早处理才能找到解决办法。由于身份证明步骤是环环相扣，一旦老人家身故，陷入证明“死循环”就由此产生。

　　婚况证明：“照”出隐形共有人以防偷卖房产

　　单身或者离婚的业主放盘卖房，都被要求开具“无婚姻登记记录证明”。但有不少失婚的业主是放售“伤心屋”或婚前的房屋，这些证明背后都隐藏着一段不忍回首的往事，他们都觉得，如果房屋是自己婚前购买，只不过是在离婚后再出售，为何要出示这些证明呢？

　　出售房改房，房管局要求配偶出席并签名转让，即使配偶的名字并不出现在房产证上，这是硬性规定。不过对于商品房来说，只要是业主一人购入房屋，且买家不需要做按揭，不涉及银行抵押步骤，房管局不要求配偶签字或者出示无婚姻状况证明。

　　满堂红吴润华曾经经历过一宗交易，男业主出售名下的一间房屋，当时作价是200万元，买家一次性付款，由于该房屋是商品房，房管局允许“交易时不要求妻子签名或者转让时出席”，后来妻子认为丈夫偷偷卖了他们的房屋，起诉到法院要求分割房款，后来男业主败诉，把房款分一半给妻子。

　　点评：

　　一位法律界人士认为，上述个案中若妻子起诉法院要求解除房地产交易合同，认为丈夫串通买家恶意低价转让房屋，借此转移财产，这时候有可能连累到无辜的买家，即使买家以“善意第三人”来作出辩护，中间的过程也非常漫长且痛苦。

　　证明“你的证明由你出”：网上核验可解

　　在房产交易过程中，业主与政府部门之间有可能出现“证明你妈是你妈”的荒谬做法，各个政府部门之间也可能出现“证明你的证明是你出”的情况。

　　据地产人士表示，目前房管局对公证部门出具的公证书需要一个复核的过程。据一位按揭人士回忆，曾经一度假公证书泛滥，也曾经发生过有人利用假公证书偷卖别人的房产，房地产交易登记中心收到公证书后，会把有关公证书发还给公证处，要求公证处核实公证书的真伪。由于一开始两个机构的对接流程尚未理顺，令房地产交易速度大为减慢，一拖两三个月是常事。后来，双方建立网上核验的流程，核实过程大大提速，一般购房者才不会留意到有关流程。

　　从今年年初起，房管局取消了“无婚姻登记记录证明”的复核过程，之前房管局交易登记环节也要求把婚姻记录证明返还到民政局查验真伪，该过程也像公证书复核一样非常麻烦，也要拖上一两个月才解决。由于该项业务引起民怨较大，今年年初起房管局取消了婚姻登记证明的复核流程。

　　点评：

　　政府机关或法定机构之间对对方出具的证书缺乏信任，本身已经是一大笑话，但是在假证泛滥的环境下，涉及房产等大额交易的登记部门，以增加交易时间来确保交易安全，也是无奈之举。以公证书查验真伪的流程为例，如果两个政府部门之间在一开始就建立电子复核环节，民众也不会感受到如此不便。

　　公证业人士一语道破：源头是政府民事登记制度缺失

　　一位不愿透露姓名的公证业人士认为，“证明你妈是你妈”的荒谬源头是政府民事登记制度缺失。我国没有专门的民事登记机构，也从来没有重视民事登记信息的建立、标准化和向社会授权使用。中国民事登记制度放在公安机关，是配合国家专政的工具，导致社会无法合理利用民事信息，包括公证处。

　　而公安机关的户籍登记，建立之初就没有想过向社会开放利用，在户登记的是户籍内的人口而非公民的亲属关系信息，导致在中国确认第一顺序继承人极为困难。