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房地产央企改革提速改革方式呈现多样化

https://www.biud.com.cn 2015年05月23日07:36 家居装修知识网

房地产央企改革的步伐正在加快

截至目前，已进行改革的房企有华侨城、中海等，而招商地产(000024,股吧)也因制定改革重组方案而停牌，近期引发资本市场高度关注的中粮集团内部改革方案正在报批中。

“从国务院和公司层面来说，对改革的积极性和动力都很强，央企改革的阻力在于大股东不愿放权，所以有的方案审批比预期要慢。”一位地产央企高管如是说。

梳理这些房企改革方案不难发现，以集团内部资产整合为主流，在内部推出激励机制增加活力，而引入民间资本、大股东缩减股份的仅有华侨城一家，且大股东持股比例在50%以上，仍占据绝对的话语权。

上述央企高管称，一方面政府想推动混改，引进民间资本；另一方面又担心国有资产流失，民间资本进入还是有限。

中粮系混改“新玩法”

“中粮系的改革方案已由集团拟定上报国资委，目前方案还在审批阶段。”中粮系一位内部人生透露，中粮系的改革偏重于集团内部，中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)(000031,股吧)混合所有制改革的方向可能是通过对内部管理层的股权激励，通过定向增发，引入战略投资者的可能性较小。

2014年7月，国务院国资委将中粮集团列入央企改革试点，中粮地产是中粮集团控股的唯一住宅地产上市平台。中粮集团在此轮央企改革中属于“改组国有资本投资公司试点企业”。

“实际上就是简政放权，国资委的权力下放至公司层面，相当于国资委作为一个财务投资者的身份，给予公司管理层更多话语权。”上述中粮系内部人士说。

目前，中粮集团持有50.65%的中粮地产股份，与华侨城集团混合所有制改革后大股东的持股比例相当。

一位中粮地产内部人士告诉记者，中粮地产的业务扩展在集团中处于相对弱势地位，管理层只能在集团授权下施展空间，而集团还需向国资委汇报。

在16家房地产央企中，保利、中海、绿地在规模上已达千亿级，招商、华润位居五六百亿的中等规模，而中粮、五矿、华侨城等只有百亿级规模。2014年，中粮地产的销售签约金额为108.5亿元，同比下降4%。

“中粮对风险控制的要求太高，这在行业迅猛发展期反而是种约束，不像碧桂园、恒大等民营房企，可以激进融资迅速做大规模。”中粮地产一位离职员工称。

中粮集团将中粮地产的业务重点放在“大悦城”综合体的开发，中粮地产董事长周政表示，中粮不会片面地拼速度，而是会稳扎稳打。

“中粮地产在改革后，肯定会激发公司的活力。”在5月15日中粮地产的股东大会上，周政对记者表示，该公司目前仍是以住宅和商业为主，同时在深圳宝安的土地储备已进入产业地产开发，未来中粮地产可以借助集团优势，兴建物流地产，比如粮食和农产品(000061,股吧)需要很多物流中转点。

5月21日，中粮地产在投资者互动平台上表示，目前为止还没有接到任何关于国企改革的相关文件或者指示精神。未来公司将积极配合国务院国资委和控股股东中粮集团的相关改革，不断推动公司发展。

改革方式多样化

国资委在央企层面启动的“四项改革”试点，包括国有资本投资运营公司试点、混合所有制试点、董事会行使高级管理人员选聘、业绩考核和薪酬管理职权试点以及纪检工作组试点。

正处于停牌之中的招商地产，也在酝酿改革方案。

招商地产内部人士向记者透露，目前来看，主要是招商局集团内部企业资产合并重组，将招商局集团旗下物业注入招商地产，但到底是采用什么方式还不清楚，是大股东无偿划拨，其他股东跟着一起沾光，还是采取普通增发或者定向增发注入资产，不过后一种可能性更大。

“大股东持股比例变不变，跟内部股权结构有关，如果是股份过高，通过引进战略合作伙伴，必须要减持，但目前招商局集团不是这个改革方向，所以大股东的持股比例通过增发后还是会维持现有股份。”招商地产内部人士说，招商地产已通过对中层以上管理层持股的激励机制，未来也不排斥采取万科一样的员工持股计划。

截至今年一季度末，招商局集团持有招商地产40.38%的股份，低于华侨城A和中粮地产大股东的持股比例。

中海的改革也是与集团内部业务整合，今年3月，中国建筑(601668,股吧)338亿元资产正式注入中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家) ，这为中海地产带来1092万平方米的优质土地储备。

深圳某房地产上市央企高管告诉记者，改革的方向，首先是管理上的需要，如何将资源更好地集中起来发挥最大效益，因为分散管理会力不从心，效率比较低；其次是，引进一家活力非常强的机构，给公司管理注入新血液；第三是战略合作的需要，两家公司在资源上又相互补充。

实际上，华侨城、中海等企业改革方式各有不同。

其中，华侨城则通过定向增发募资80亿元，民营房企宝能集团以70亿元换取了华侨城第二、三大股东地位。此次混改后，华侨城集团对华侨城A(000069,股吧)的持股比例将从56.9%降至50.77%，但仍为公司控股股东。

除了引入外部资本外，华侨城A还试图激发内部动力，推出股权激励方案，向高级管理人员、中层管理干部及核心管理人员、技术骨干授予1.2亿股，授予价格为4.73元/股。不过，员工股权激励的比例也不高，改革的力度较为有限。

而中交集团日前通过收购，已持有绿城近29%的股份，超越九龙仓成为绿城的第一大股东。绿城内部人士向记者透露，中交集团还将继续要约收购，不断扩大在绿城的持股比例和话语权，未来中交集团将展开一系列的地产业务整合，绿城将成为中交集团整合房地产资源的重要平台。

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