旗下一楼盘降价三成甩货 黄光裕地产梦碎
北京西南二环菜户营桥边,几栋棕色欧式建筑静静矗立。在干挂石材的外立面和弧形飘窗的掩饰下,这几栋高层塔楼显得并不过时,不过,住户阳台外侧锈迹斑斑的栏杆围挡仍然透露了这个高档小区的“年龄”。
这是早在1999年就卖到5000元/平米的住宅项目“鹏润家园”,令人感到意外的是,16年后的今天,这一项目又“冒出”5期约100套房源销售,主力户型为147到350平米平层以及复式,均价只有33000元/平米,比周边二手房成交均价低了近30%。
作为鹏润家园的开发商,隶属国美系地产业务板块的鹏润地产早已沉寂多年。几年来,国美系地产业务的领导层更换频繁,鹏润地产集团的掌管者黄秀虹 (黄光裕胞妹)也一直在探索转型方向,但在房地产行业告别黄金时代的背景下,国美系地产的发展空间在哪里,目前尚无明确答案。
16年才清盘
令人感到费解的,不仅是十几年前的老项目仍有新房在售,而二环边33000元/平米的均价给这个项目带来了更多谜一样的诱惑。
5月19日,当记者以购房人身份来到售楼处时发现,尽管价格诱人,但这一项目却并不高调,仅在鹏润家园会所大门外安放了一个销售水牌,将这第5期房源案名定为“云玺”。
“这是整个鹏润家园的最后一期房源,开盘不到一周已经卖出好几十套,目前也就剩下20-30套了。”售楼员郝瑞告诉记者,目前该项目推出售房优惠,定金交22万,可以优惠20万元的总房款。
业内一位了解内情的人士告诉记者,鹏润家园共有六栋楼,其中五栋早在1999年开盘,另外一栋当时并没有出售,而是选择对外出租,目前租户租期已全部到期,开发商收回使用权后将整栋楼重新粉刷装修 ,再次对外出售,因此就有了目前在售的住宅房源。
也正是由于位置优越、价格偏低,这一项目一入市就受到购房者的关注,当天与记者同时看房的购房者就有4组。
实际上,就在两年前的2013年6月,同属丰台区的南三环附近夏家胡同地块出让,折合商品房楼面价已达到4.5万元/平米,当时业内推测未来这一区域的商品住宅售价将达10万元/平米以上。
而从二手房来看,目前北京二环内房价均价早已超过5万元/平米,鹏润家园周边的几个2000年前后的商品房项目二手房也都在3万-5万元/平米的价格区间。
“我们的售价从3.14万元/平米到3.23万元/平米都有,低点的楼层均价就是3.23万元/平米,4层到25层是平层,25层到29层是跃层。”郝瑞告诉记者。
至于为何项目定价偏低,一位销售员告诉记者,“这个是国美地产的项目,之前因为公司出了点问题,耽误了,所以现在算是尾房,便宜出售。”
国美系地产始末
时隔15年再度出现的不仅是鹏润家园项目,这一项目的开发商鹏润地产也随之再次进入京城地产圈的视野。
公开资料显示,鹏润地产的前身为北京国美房地产开发有限责任公司,成立于1996年,法定代表人为黄光裕。截至目前,鹏润地产已建成的项目包括鹏润家园、鹏润大厦、大康鞋城、国美第一城、明天第一城、鹏润蓝海、国美商都等。
实际上,国美地产业务曾经承载着黄光裕的地产梦想。2005年,首次折桂内地首富的黄光裕曾发出了“拿出100个亿砸向地产,让鹏润地产成为第二个国美电器 ”的豪言壮语。
此后,黄光裕控制的多家房地产公司在全国疯狂“跑马圈地”,其土地储备一度超过1亿平方米。
但国美系地产的“悲剧”从2008年黄光裕入狱时似乎就已被注定。
黄光裕入狱后,鹏润地产由黄光裕胞妹黄秀虹掌管,近年来逐渐从业界的视线中淡出,甚至还曾一度传出国美将退出房地产业务的消息。
一位曾经在鹏润地产任职的高管透露,黄光裕此前主导的疯狂拿地令国美地产的资金调配非常被动,甚至连国美电器也一度被影响。黄入狱后,由于地产项目不能及时变现为现金流,国美地产板块的资金链出现了问题。
“黄光裕入狱后,实际还在控制着国美系,但由于当时地产业务盘子大,又遭遇政府调控,因此基本只能依靠贷款和黄光裕的私人资金来维持运作,这使得鹏润地产的发展举步维艰。”上述前高管透露,按照黄光裕的当初构想,国美地产业务可以借中关村重组上市,但随着黄光裕入狱,这个希望也破灭了。
资料显示,中关村原主营业务主要有混凝土业务、地产业务、建安施工业务和医药业务共四个部分。截至2014年末,中关村已出售了建安施工相关业务。公司对外称:“未来,公司还将逐步缩减混凝土及地产业务在收入中的占比,大力发展医药业务。”
“实际上,黄光裕作为一个地产界的外行,他最初的成功是借助住宅商品化初期的土地红利和政商关系,2004年之前,土地市场尚未实行招拍挂,土地交易大部分是协议出让,价格很低。”北京一位与黄光裕有过商业往来的开发商告诉记者。
据这位开发商介绍,此前,黄光裕曾提出房地产业要有“薄利多销”的理念,国美系地产在商品住宅定价上都按照“在当地住宅成交均价基础上加价10%-15%”来定价,通过低价战略迅速销售,迅速回笼资金。
但到2010年最严厉的楼市调控来袭时,全国多地住宅销售受阻,国美系地产业务由于摊子大、利润低、资金回笼缓慢,一度危机重重。此后国美系逐渐剥离了旗下地产业务,如今国美系在售项目也寥寥无几。
艰难转型
事实上,自2008年黄光裕入狱后,这几年国美集团在地产业务方面一直没有太大动作,直到去年初进军仓储物流园的消息曝出前,国美鲜有透露新增土地储备的信息,仍然是以出售此前建成项目或转让土地为主要工作。
2014年下旬,黄光裕或将提前出狱的消息在各大媒体上热炒,国美系的各种动作都开始逐渐增多,其中也包括其地产业务。
“去年国美地产在上海、天津 、无锡拿了很多地块,国美地产这块还是要发展,”当记者问及鹏润家园售罄后的工作安排时,销售员郝瑞表示。
此前,媒体曾报道称,鹏润地产计划在全国二三线城市距市中心15-20公里处大规模拿地,建造数个大型物流仓储中心,欲以国美的零售业务为支点,进军物流地产。
“在这几年黄光裕对国美系的控制中,地产业务始终是其仍然看重的一个板块,按照他的设想,未来几年鹏润地产将以物流仓储地产、商业地产开发为核心业务。”据一位了解国美集团内情的业内人士透露,此前,鹏润地产总裁王军离职也因与黄光裕在国美地产业务的发展方向存在分歧。
而如今,国美系地产似乎也到了需要用钱的时候。
“我们推出的鹏润家园房源总价值约有7、8亿元,因为地产这方面要发展,出售这部分房源也是为了回笼资金。”郝瑞表示。
而据记者从招聘网站上查询到的信息,进入5月之后,鹏润地产曾两次公开招聘员工,招聘职位包括工程师、精装设计师、物业管理人员、销售人员等。
鹏润地产方面相关人士也曾对媒体表示,鹏润的物流地产将布局全国40多个城市,投资规模达到500亿元,涉及工业用地总面积将达2000万平方米。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,“目前仓储物流的投资回报率(租金收益)相比写字楼、住宅等租金收益还比较可观,包括万科等一些主流大型房企也在做。国美如果把地产和家电零售行业结合起来,发展可能会更好一些。”
但是,国美系地产仍然承受着较大的资金压力。而国美在其主营业务家电板块中,也已经出现了业绩上涨乏力、净利润缩减的情况,同时在转型电商的过程中被劲敌苏宁也甩开很远。
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