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七问张江高科：如何从房地产企业转型为科技投行

https://www.biud.com.cn 2015年05月25日08:10 家居装修知识网

借上海打造有国际影响力的科创中心之机，张江高科提出，要恢复高科技企业的本来面目，从公众认知中的房地产企业，转型为一家科技投行。

5月22日，在接受《第一财经日报》专访时，张江高科总经理葛培健说，未来张江高科的最大利润一定不在房产租售，而在资本市场。而张江高科技园区内大量的高科技企业，则为张江高科的转型提供了源源不断的项目支撑。

成立于1992年的张江高科科技园区，将成为上海建设具有全球影响力的科创中心的核心区。作为张江核心园区重要的上市开发主体，1996年在上证所挂牌上市的张江高科，一直以来都是张江高科技园区开发、运营、服务的主力。

但至少目前，房地产业务依然占到张江高科主营业务收入的86%。年报显示，2014年度张江高科实现主营业务收入29.3亿元，同比增长56.57%；其中，房地产销售实现18.93亿元，房产租赁也创历史之最，实现6.39亿元。

葛培健也表示，目前资本市场确实将张江高科归类为房地产企业，但他的预期是，3年后，股权投资收入将占张江高科主营业务收入的半壁江山。

一个案例是，2014年7月25日，张江高科浩成创投以1000万元的价格参与“新三板”首批上市公司点点客的定增。截至2015年1月，浩成创投持股对应市值增长6倍多。张江高科投资团队的投资项目中，已上市13家，已退出4家，拟上市9家，拟报会13家，股改中1家。

但一家国有企业的转型，并不那么简单。张江高科如何在3年内完成这一转型？

一问：上市公司如何服务科创中心建设？

第一财经日报：张江高科作为张江核心园区重要的上市开发主体，在科创中心的建设中要扮演什么角色？

葛培健：我认为张江高科要打造创业服务业的集成商，为园区的创业企业提供全生命周期的集成服务。张江高科最大的优势就是集成。

首先，张江高科拥有可持续发展的物理空间。初步估算，拥有275万平方米的产业地产，截至2015年2月，已竣工房产面积约140万平方米。建立承租关系的企业有600多家。

同时拥有张江核心园区最大的孵化器。整个张江核心园区拥有27万平方米的孵化器，张江高科就占了10万平方米，目前有300多个在孵项目。

其次，张江高科拥有产业集群的禀赋优势。张江有E产业群，2014年集成电路产业营业收入397亿元，占全国1/3；还有医产业群，2014年生物医药产业营业收入416亿元，占上海全市47%以上。国家每批准3个一类新药就有1个来自于张江，张江企业申报新药的成功率是全国平均水平的3倍。

我们还拥有运作产业投资的增值服务优势；拥有提供权威科创成果发布的平台优势；拥有整合公共平台资源的集成优势；拥有银企合作、投贷联动的金融资源优势；拥有对接多层次资本市场的通道优势。

张江高科如果纳入房地产板块，则一点优势都没有。我们要恢复高科技公司的本来面目，成为科技投行。让产业地产和产业投资有机融合，协同发展，形成我们独特的商业模式。

二问：专业化人员结构和激励机制如何解决？

日报：张江高科一直以来被认为是房地产公司，如果转型为科技投行，现有的人员配备和架构，是不是能够满足发展需要？

葛培健：一旦确定战略定位后，商业模式创新最大瓶颈就是人员结构。所以我们要有专业化的团队、市场化的机制、集成化的服务。

我们专门成立了产业投资事业部和资产经营事业部，用了三个月时间，完成了中层管理岗位的公开竞聘，36个人竞聘10个岗位。竞聘完成后“易岗易薪易福利”。

此外，员工和部门经理双向选择，建立了和行政序列并列的专业序列，这件事情非常不容易，目前看来非常平稳。

因为各业务部门急需补充懂高科技产业、有产业地产或科技金融行业从业经验的高层次专业人才，为避免出现骨干人才断层，我们也在5月18日面向全球发布招聘，希望找到12位专业人才。

我们要成为创业企业的“时间合伙人”，时间，是创业企业的生命周期。从原来的空间合伙人、房管员，转为时间合伙人、科技投行。

日报：对于科技投行业务来讲，员工的激励机制非常重要，但国企往往受限较多，如何与市场化的机构竞争？

葛培健：这恰恰也是传统国企的病灶、软肋和短腿。

国企有三块铁——铁交椅，能上不能下；铁饭碗，能进不能出；铁工资，能高不能低。

董事会非常清晰地看到这一点，所以我们已经形成了一个中长期激励机制，允许员工和团队提取超额利润的一部分，购买公司股票。国企持续的创新创利动机，还是要靠激励机制来保证。

最近我们也在谋划，试行投融资团队增量项目跟投机制，区里已经明确在张江高科创投公司率先试点。

张江高科旗下的浩成投资平台，拥有投资规模25亿元，现在已经投资了14亿元，跟投机制试点后，将大大提高投资团队的积极性，也提高投资项目价值发现的精准度，增强公司长期发展动力。

日报：只在张江高科试点？何时推出？

葛培健：是。5月已报方案，6月份请国际化团队比如普华永道评审，7月推出。

三问：股权投资如何不影响当期上市公司业绩？

日报：考虑到转型的节奏，接下来产业地产收入和股权投资收入的比重会如何变化？

葛培健：目前产业地产收入占到60%~70%，未来3年以后，产业地产与产业投资各占50%左右。

日报：股权投资都有一个退出周期，如何保证股权投资项目不会对上市公司的业绩产生影响？

葛培健：如果是碎片化的、零打碎敲的股权投资，没有形成持续滚动投资的话，可能是会产生问题。

但张江高科到目前为止，累计产业投资40亿元，36个项目，其中已上市13家，已退出4家，预披露的9家，拟报会的12家，正在股改的1家。我们是投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批，形成良性的、持续滚动的投融资机制。

四问：如何评估资本市场对张江高科转型的利好？

日报：目前大家都在关注四新板和战略新兴产业板的推出，这对张江高科的股权投资业务形成利好，你怎么评估？

葛培健：多层次资本市场的繁荣，对于张江高科的转型至关重要。

硅谷最大的成功，就是多层次资本市场，包括全球资本的云集，所以，如果推出四新板或战略新兴产业板，对我们战略规划的落地，未来业务规划的实现，和投融资持续滚动的机制，会提供很好的市场大环境。

日报：资金是制约创新创业企业发展的一个重要因素，张江高科如何利用多层次资本市场提供支持？

葛培健：张江高科拥有对接多层次资本市场的通道优势。

张江高科是主板上市公司，我们还拥有香港主板上市的川河集团29.9%股权。同时拥有上海股权托管交易中心23.25%股份，拥有张江小额贷款公司19.67%的股份，拥有上海金融发展投资基金5.56%的股份。

我们想为创业企业提供多层次的资本支持，尤其是，我们也在谋划为科技创新企业提供灵活多样的众筹融资服务，与券商、基金、银行等机构合作，首先在张江核心园区建立P2B的股权众筹平台。

五问：成为自贸区能提供什么？

日报：张江高科提出“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”的新模式，怎么实现？

葛培健：要打造具有全球影响力的科创中心，光在上海，在张江闭门创新，是不可能有成长的，一定要立足于全球产业链、创新链、资本链的高度渗透和融合。所以我们提出“不求所在，但求所有”，只要在哪里能够集聚全球的创新资源，即人才、项目、资金，我们就在哪里孵化，可以在美国硅谷、日本筑波，以及以色列，不一定要到张江来。

同时通过全球的并购基金，参与投资孵化，上市退出。

六问：如何激活创新资源？

日报：年报中，你们提出要依托汇率、利率、税率“三率”之差，激活境内外创新资源，怎么利用？

葛培健：举个例子，今年4月自贸区扩区后，中国银行与张江高科续做了自贸区扩区后的FT账户首单人民币贷款业务，目前4亿元资金已经全部到位。

目前香港人民币存贷利差在1.2%~1.3%，内地平均利差在2%以上，自贸区FT项下的利差在1.3%左右，这一单，直接可以降低融资成本15%，资金成本降低10%。

下一步我们按照上海自贸区金融创新的整体安排，争取成为新的试点企业，并努力引领张江核心园区迈向科技金融服务创新示范区。

七问：如何预期2015年上市公司业绩？

日报：基于这些改革，你如何预期2015年张江高科的发展？

葛培健：对于经营班子而言，要强化、注重维护市值管理，同时把主要功夫放在业绩提升上，所以我们还是要精心打造主业，把主业做优做强，也与市场形成良性互动，通过资本市场倒逼我们团队，通过体制机制创新，调动团队的持续创新动机。

日报：房地产依然是张江高科最主要的收入来源，也是稳定的现金流，在转型为投行的战略下，房地产业务如何发展？

葛培健：产业地产的发展主要是对原有传统经营模式的创新，按照打造科创中心核心区的要求，通过基金操盘，创新产业地产的经营方式。通过基金管理公司，吸引社会资本与我们一起，嫁接我们的客户资源，利用我们的品牌资源、服务资源打造符合需要的地产项目。