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丁祖昱：万科绿地等七家千亿房企面临四大压力

https://www.biud.com.cn 2015年05月25日09:26 家居装修知识网

从2014到2015年的表现可以看出，七家千亿房企：万科、绿地、万达、恒大、碧桂园、保利、中海，与第二梯队的差距越拉越大。正可谓“高处不胜寒”，作为行业龙头，千亿房企的一举一动都受到业内的关注，他们面临的压力其实更大。我认为，这七家千亿房企主要存在四大压力：

一，规模增长的压力。在新常态下，市场趋于理性，标准化、规模化的扩张已经快到天花板。规模已经超过了千亿，甚至两千亿，再要维持原有的增速十分困难。七家房企若要继续扩大规模，压力各不相同：万科的产品类型单一，仅在住宅方面有优势；绿地去年较为依赖办公楼大宗交易，但办公楼的需求有限，尤其是三四线我一贯不看好；万达意识到了“以售养租”难以持续，自己也说要转型轻资产；恒大、碧桂园三四线城市还有多少市场可挖；中海和保利则已经放慢了脚步。

二，利润下滑的压力。如今地价、人力成本持续上升，导致房地产行业利润呈逐年下滑趋势，原来的“暴利”难以为继。对于千亿房企来说，一方面布局更广，一些不景气的城市会将总体利润水平拉低；另一方面，为了维持原有规模，千亿房企对于资金周转速度要求更高，去化速度不理想便会采用以价换量手段。因此，今年千亿房企都开始对利润设置考核目标，如万科今年利润要求200亿，绿地向金丰投资股东承诺165亿元，中海则表示项目毛利率如果低于30%就停止销售。

三，转型方向的压力。大象难起舞，千亿房企的规模太大，不像小房企能多点撒网试水，一旦确认了转型方向便不能中途放弃。千亿房企要在保证房地产主业的情况下，再寻找新的利润增长点。万科的转型方向主要是物业、社区养老、产业物流；绿地将布局大金融、大消费、大基建；万达将继续扩展电商和文旅业务；恒大确立了矿泉水、乳业、粮油、健康、金融、文化等多个领域；碧桂园未明确表示转型，但也开始试水小盘化和一二线城市的项目，并将和平安一起探索社区金融养老；中海和保利则将继续在集团内部整合中获益。

四，结构调整及人员动荡压力。越来越多的城市，尤其是三四线城市的风险显现，房企对布局也相应作出调整，深耕有潜力城市，退出高风险城市是必然。这就需要房企从组织架构上就进行改变，合并区域，提高执行效率，压缩人员规模，将更多业务外包。结构调整能让房企变得更“轻”，但短期必然会引发内部不小的动荡。

不过，虽然压力大，但在中国，房企“大”的好处就是不会“倒”，抗风险能力强。千亿房企面临的压力再大，暂时也不会涉及生死存亡。