公积金新政短期难振楼市 救市政策“形式大于内容”？
25日，经济导报记者从济南住房公积金管理中心获悉，调整后的济南市住房公积金贷款政策已经开始实施。根据新政策，使用住房公积金贷款购买首套房的，最低首付20%，不再分套型面积是否超过90平方米；购买二套房的，最低首付30%，不再区分此前商贷是否还清，而且利率不再上浮。
业内人士认为，目前济南市住房公积金政策基本实现了全面松绑，带来的市场预期不容小觑。
导报记者统计发现，今年以来已有过百城市放松公积金贷款政策。业内人士认为，调整公积金政策代表了去年以来的第四轮房地产刺激政策开始继续升级，预计后期，更多的楼市救市政策会继续出台，刺激政策对一、二线城市相对影响较大，而三、四线城市目前来看，整体降温的趋势依然难以改变。
楼市成交整体小幅回升
今年二次降息已过半月，地方政策仍以稳定住房消费为主，受中央到地方多重利好影响，楼市成交企稳回升。
导报记者25日从济南市房管部门获悉，上周（5月18日至24日），济南新建商品房市场共成交2688套，相较于前一周微涨6.6%。其中，住宅成交2090套，环比上涨19%，回升较为明显。
“楼市网签数据的回升得益于楼市政策的落地。”搜房网分析师郭雪慧对导报记者表示，随着央行降息以及“3·30新政”的落实，济南公积金贷款政策也进行了新的调整，楼市利好预期愈加明显。此外，红五月济南不少楼盘竞相开盘，一些高端楼盘逐渐获得改善性住房需求者的热捧，在拉动成交的同时也让济南房价停止下跌。
最新监测数据也显示，上周重点监测的35个城市成交面积环比上涨5.0%。其中19个城市环比上涨，占监测城市的半数有余；与去年同期相比，上周代表城市成交量整体上涨44.9%，其中28个城市同比上涨。
与以往几次楼市回暖类似，现在成交量表现最好的城市集中在一、二线，其中北、上、广、深再次成为焦点。
中指院监测数据显示，今年第1至21周重点城市中上海、武汉和重庆累计成交面积居前三。从累计同比来看，成都、天津和南京同比有所下降，其他城市均呈上涨态势。杭州上涨106.44%居首位，深圳同比涨幅至99.41%；同比下降的城市中，成都降幅继续扩大至21.77%，南京则收窄至3.37%。
山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗接受导报记者采访时表示，当前楼市买方市场已经形成，济南等一些地方调整公积金贷款刺激楼市的松绑政策，短期内难以从根本上逆转楼市局面。“今天的房产市场本身存在着一定的发展拖累，有下降的压力，库存的量相对还没有消化得很好，人们购房的预期还没有完全逆转。因此这个政策完全逆转市场还有一定难度。”李铁岗说。
理论利好 操作仍有阻力
今年以来，多地政府为促进房地产市场的复苏，纷纷放宽公积金贷款等政策，地方政府积极推出的落地政策也直接提振了辖区内购房者的购买意愿。
25日，导报记者在济南市天桥区堤口路附近某在售楼盘看到，每名销售人员都有前来看房者咨询各种问题。市民任女士表示，她想换套大点的房子，早就看好了房源，一直在等待公积金新政执行。她告诉导报记者，看中的房子总房款120万元，按此前的公积金政策，由于首套房贷尚未结清，首付60%需要72万元，压力较大。“现在首付30%，我只要付36万元就行。”
据导报记者了解，从2014年10月份开始，8个月的时间里，济南公积金政策已经做了6次调整。虽然每次公积金贷款政策调整都带给购房者利好，但都是“形式大于内容”，政策理论上利好但操作起来仍有阻力。
任女士告诉导报记者，限于额度，她和丈夫最高只能贷50万元公积金，剩余的34万元需要商业贷款。
有业内人士表示，由于公积金贷款市场份额有限，对市场的实际作用将打折扣。济南住房公积金管理中心2014年度统计数据显示，个人住房贷款市场上，有27.5%的购房者使用公积金贷款，也就是说“公贷”的市场占有率不到三成。超过七成的购房者使用商贷，并不能从中受益。
中原地产首席分析师张大伟则表示，不要低估救市政策的力度，市场越差，救市政策的出台会越频繁。“最近各地都在调整公积金贷款额度，主要原因都是为了救市，从目前市场看，公积金贷款政策是地方政府能够动用的最直接的购房工具，而且公积金贷款利率相当于商业贷款利率的6.8折，对于市场有直接的刺激影响。”
张大伟认为，调整公积金贷款政策代表了去年来的第四轮房地产刺激政策开始继续升级，预计后期将会继续出台更多的楼市救市政策，“但因为各地市场目前库存压力不同，而从人口流入看，刺激政策对一、二线城市相对影响较大，而三、四线城市目前看，整体降温的趋势依然难以改变。”
住建部政策研究中心主任秦虹接受导报记者采访时表示，目前全国楼市总的供求关系是偏松状态，房地产政策从过去严格控制二套房购买的政策恢复到了正常的范围内，对改善性需求的释放是非常有利的。“释放改善性需求主要有利于消化库存，对于供求关系不太松的地方，难以出现2009年那样的价格全面高涨。”
秦虹表示，新的政策能否引起楼市暴涨主要还取决于市场的供求关系。
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